Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Полезная информация по теме: "Существенные условия договора аренды нежилого помещения". Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.

Энциклопедия решений. Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.08.2009 N А01-142/2009 указал, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, так как неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора. Если же договор уже исполнен (имущество передано), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно объекта не возникает спор, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным.

К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73).

Эта правовая позиция получила законодательное воплощение в п. 3 ст. 432 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

По общему правилу, условие о размере арендной платы существенным условием договора не является. Закон не обязывает стороны договора аренды определять порядок и сроки внесения арендной платы непосредственно в договоре. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем, в отношении договора аренды здания или сооружения, а также договора аренды земельного участка закон устанавливает более жесткие правила, а именно: при отсутствии в договоре согласованного сторонами размера арендной платы договор не считается заключенным (см. п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Существенными условиями любого договора также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ). Например, цена договора, как правило, не является его существенным условием, но в случае, если в ходе переговоров о заключении договора одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора. Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Сказанное может иметь значение и для договора аренды.

Примерная форма договора аренды нежилого помещения (на срок менее года) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Настоящая форма разработана в соответствии с главой 34 ГК РФ.

Договор аренды нежилого помещения
(на срок менее года)

г. [ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ Полное наименование арендодателя ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и [ полное наименование арендатора ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

[2]

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества — нежилое помещение, расположенное по адресу: [ вписать нужное ], (далее по тексту — помещение) с целью размещения в нем [ вписать нужное ].

1.2. Помещение находится в торгово-офисном центре на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного здания, общая площадь — [ значение ] кв. м [ другие характеристики ]. Инвентарный номер [ значение ].

1.3. Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечено телефонной связью.

1.4. На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается [ указать документ, подтверждающий право собственности ].

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и из расчета [ вписать нужное ] за 1 кв. м в месяц.

Общая стоимость аренды помещения составляет [ вписать нужное ] рублей в месяц.

2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее [ вписать нужное ] числа каждого месяца.

2.3. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.

3. Права и обязанности сторон

[3]

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние помещения существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное помещение в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного помещения.

3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

— производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;

— требовать соответственного уменьшения арендной платы;

— требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Читайте так же:  Увольнение работника пенсионного возраста по собственному желанию

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование помещением.

3.2.2. Пользоваться арендованным помещением в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением арендуемого помещения.

3.2.3. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю помещение в пригодном к использованию состоянии.

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния помещения и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду помещения.

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует помещение не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.

3.4. Арендодатель обязан:

3.4.1. Предоставить Арендатору помещение в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными настоящим договором.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании помещением.

3.4.3. Каждые [ вписать нужное ] года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения.

3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с его согласия.

3.4.5. Принять от Арендатора по передаточному акту помещение в [ значение ]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4.1. Настоящий договор заключен на срок [ значение ] месяцев с [ число, месяц, год ] по [ число, месяц, год ].

4.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за [ срок ] до окончания действия настоящего договора.

4.3. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению Сторон.

4.4. Если Арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:

— грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое помещение не по целевому назначению;

— существенно ухудшает состояние арендуемого помещения;

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если:

— Арендодатель не предоставляет помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с его целевым назначением или условиями настоящего договора;

— переданное Арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра;

— Арендодатель не производит капитальный ремонт помещения в установленные настоящим договором сроки;

— помещение в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность сторон по договору

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненные задержкой возврата сданного внаем помещения.

6.3. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере [ значение ] % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.5. В случае использования помещения не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [ значение ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

7. Заключительные положения

7.1. Передача помещения Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.2. В случае прекращения настоящего договора арендованное помещение должно быть возвращено Арендодателю по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.3. Переход права собственности на указанное помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

7.4. На момент заключения настоящего договора Арендодатель гарантирует, что помещение, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

7.5. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в [ указать орган, на рассмотрение которого стороны намерены передавать возникающие споры ].

7.6. Настоящий договор составлен в [ количество ] экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу — по одному для каждой из Сторон.

7.7. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

Существенные условия договора аренды

В гражданском законодательстве РФ обязательным требованием действительности любого договора является наличие в нем существенных условий. Их перечень прописан в законах и законодательных актах. В договоре могут использоваться как конкретно установленные, так и более гибкие условия – то есть та информация, которая определяется по соглашению сторон. В этой статье обсудим существенные условия договора аренды.

Что представляет собой договор аренды нежилого помещения

Гражданский кодекс РФ не выделяет в системе договоров аренды такого его отдельного вида, как договор аренды нежилого помещения, поэтому отсутствуют также и специальные нормы по его регулированию. На практике в таких случаях используются общие положения об аренде (в том числе зданий и сооружений).

Договор – это свободное соглашение между сторонами (их может быть две и более), согласно которому между ними устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности. Свобода в данном случае означает, что стороны соглашения вправе самостоятельно устанавливать в договоре необходимые для себя условия. Однако эта свобода ограничивается императивными нормами – теми обязательными правилами и законами, которые действительны на момент подписания договора и должны включаться в его содержимое.

Общее понятие договора аренды характеризует его как соглашение, в соответствии с которым владелец имущества (арендодатель) за установленную оплату передает его другой стороне (арендатору) на определенный срок.

Читайте так же:  Сроки перечисления материнского капитала на погашение ипотеки

Что касается договора аренды нежилого помещения, то в нем объектом сделки будет выступать само нежилое помещение (или его часть), входящее в состав определенного здания и сооружения.

Какие условия считаются существенными

Существенные условия – это такие условия, без наличия которых договор считается незаключенным. Часть этих условий прописана в качестве существенных в законодательстве, а часть определяется сторонами. Они сами устанавливают перечень вопросов договора, по которым должно быть достигнуто обоюдное соглашение.

Объект сделки

Первым существенным условием договора является обозначение в нем объекта сделки. Это означает, что в документе должны содержаться данные, позволяющие точно определить этот объект, например:

  • его точное месторасположение – город, улицу, дом, номер помещения;
  • его вид (в данном случае это может быть нежилое помещение или его часть);
  • цели, в которых оно будет использоваться (в качестве склада, торгового или производственного помещения);
  • дополнительная информация – к примеру, этаж здания и его площадь.

Последнее условие очень важно, поскольку в некоторых случаях арендодатель устанавливает оплату в зависимости от метража помещения. Данная информация содержится в кадастровом паспорте здания.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ранее непредоставление этого документа было основанием для законного отказа в государственной регистрации договора, особенно если он касался аренды не всего помещения, а лишь его части. В 2013 году данные условия изменились, и кадастровый паспорт стал необходим только в том случае, если до этого права арендодателя на нежилое помещение не были им зарегистрированы.

В ином случае стороны сами могут прописать в договоре описание той части здания, которая является объектом сделки. Описание может быть представлено в виде графического изображения или текстовой информации. Главное, чтобы объект аренды был четко определен и стороны пришли к взаимному соглашению относительно него.

Арендная плата

Следующее существенное условие – это размер арендной платы. В этом вопросе стороны практически ничем не ограничены – они могут по своему усмотрению определять ее размер, форму и порядок оплаты, периодичность внесения платежей. Можно выделить несколько основных способов установления размера арендной платы:

  • полностью за все помещение (которое является объектом аренды);
  • за одну единицу площади помещения (итоговая сумма вычисляется путем умножения этого значения на общую площадь объекта аренды);
  • за каждую из составляющих объект аренды частей помещения (например, за отдельные кабинеты или цеха) и т.д.

Помимо денежного способа расчета, при аренде нежилого помещения могут применяться и альтернативные варианты. Например, своего рода бартер – когда арендатор в счет стоимости пользования помещением оказывает арендодателю определенные услуги или поставляет товары.

В любом случае, в договоре должно быть четко прописано, каким способом стороны будут рассчитываться друг с другом. Если в договоре не предусмотрено пункта с такой информацией, то он также не может считаться заключенным.

Несмотря на практически полную свободу при определении способов и форм расчетов, есть некоторые исключения. Например, оплата коммунальных услуг не будет считаться формой оплаты, договор с таким условием не относится к возмездным.

Срок действия договора

Что касается срока действия документа, то он устанавливается сторонами по взаимному согласию. Несмотря на ошибочное мнение многих, это условие является не существенным, а всего лишь дополнительным – участники сделки сами для себя определяют удобный период ее действия.

Существует два способа определения сроков в договоре:

  1. Он прописывается в виде конкретной цифры. В этом случае стоит помнить, что договоры, заключенные на срок до 1 года, регистрировать не обязательно. А вот документы с более длительным сроком действия – от года и выше – подлежат обязательной государственной регистрации.
  2. В договоре отсутствуют данные о сроках его действия. Такой вариант тоже возможен, в этом случае документ будет считаться бессрочным. Регистрировать такой договор не надо, стороны могут сами определить причины для его расторжения.

Отличительной особенностью при заключении договоров аренды сооружений или зданий (в том числе и нежилых) являются требования к его форме. Она обязательно должна быть письменной, без этого договор не будет считаться действительным. Документ составляется в такой форме и подписывается обеими сторонами сделки.

Новые изменения в законодательстве существенно смягчили требования, предъявляемые к договорам. Это предоставляет участникам сделки большую свободу действий, защищает их права и интересы.

Существенные условия и содержание договора аренды объектов недвижимости

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Однако, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к существенным условиям договора относятся условия о предмете договора, условия которые названы в законе или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату по временное владение и пользование или во временное пользование, — следует сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.

Как отмечалось ранее, срок владения и (или) пользования арендатором, сданным внаем имуществом, всегда признавался одним из наиболее значимых условий договора аренды (имущественного найма). Договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи).

Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ.

Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, пока существует переданное в аренду имущество.

Читайте так же:  Расширенная доверенность на представление интересов юридического лица

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

В ГК РФ сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

[1]

ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора.

Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключение договора на новый срок и вместе с тем заключает договор с иным лицом.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке.

Необходимо отметить, что положения ст. 621 ГК РФ носят диспозитивный характер, и иные правила могут быть установлены законом или договором. В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условия на неопределенный срок.

Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК), если иной срок не будет установлен договором.

В качестве еще одного существенного условия договора аренды, была указана арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания, сооружения и предприятий, в отличие от общих положений ГК РФ, считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий, сооружений и предприятий могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами.

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения — 1 кв. м., хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

Необходимо также отметить, что установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2, ст. 654 ГК РФ).

Содержание договора представляет совокупность всех его условий. При этом условия договора устанавливают и квалифицируют права и обязанности сторон. Однако, во всяком договоре выделяют группы условий, определяющих обязанности соответственно арендатора и арендодателя.

Такая дифференциация условий сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ основная обязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок.

Передача зданий, сооружения и предприятий должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от передачи соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения), предприятия.

Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение.

Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога…). Арендатор должен быть предупрежден о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (ст. 613 ГК РФ).

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владении и (или) пользования арендатором, арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта законодатель возложил на арендодателя, хотя иное может быть предусмотрено договором или законом.

Арендатор по договору аренды предприятия, в отличие от общих положений ГК РФ, обязан в течение всего срока действия договора осуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия, сданного в аренду (п. 1 ст. 661 ГК РФ). Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сланным имуществом в соответствии с его назначением.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор в свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендаторам (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица. Руководствуясь п. 2 ст. 616 ГК РФ, в процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества.

Читайте так же:  Штраф за несвоевременное предоставление документов в налоговую

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако, не относится к числу смешанных.

Некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя, т. е., сдача арендованного имущество в субаренду (поднайм). Передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайм).

Предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование.

Отдача арендных прав в залог или внесение арендных прав в качестве вклада в уставной капитал.

Однако при сдаче в субаренду земельного участка согласия арендодателя по общему правилу не требуется.

Еще одна обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (ст. 614 ГК РФ) и возврате арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (данное положение не применимо при аренде земельных участков), по истечении срока его аренды, а также в других случаях.

Условия договора аренды

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору, договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.

Дополнительные условия договора аренды

Случайные условия договора аренды

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Любое соглашение, не противоречащее нормам действующего законодательства, предполагает наличие определенных положений и пунктов. Существенные условия договора аренды прописаны в Гражданском кодексе и ряде других правовых актах. Соглашение может быть составлено строго в соответствии с действующими требованиями, а может иметь более гибкие условия.

Каждый пункт договорного акта согласуется между сторонами, так как в дальнейшем соглашение может стать основополагающим документом, регулирующим такие вопросы. В этой работе мы обсудим ряд вопросов, касающихся особенностей оформления договора аренды нежилого помещения, и укажем все значимые моменты, которые обязательно следует знать.

Особенности оформления соглашения аренды нежилого помещения

Отдельно Гражданский кодекс не выделяет в системе договоров тип соглашения по аренде нежилого помещения. В этой связи норм, которые осуществляют регулирование таких правоотношений, не существует.

В судебной практике разбирательства такого рода регулируются с использованием общих положений об аренде. Здесь речь идет не только о зданиях и сооружениях, но и о другом движимом и недвижимом имуществе.

Юридически, договор – это соглашение в свободной форме, которое заключается между двумя (и более) сторонами, после чего между ними устанавливаются определенные правовые отношения. Прекращение или изменение таких отношений регулируется нормами гражданского права. Особое значение имеет тот факт, что стороны могут самостоятельно определять условия их дальнейших отношений, но данная свобода ограничивается действующими нормами закона.

По действующему определению, договор аренды предполагает временную передачу прав на объект соглашения арендатору. Арендодатель при этом должен иметь все законные права на распоряжение имуществом. Соглашение на помещение нежилого типа – это разновидность стандартной формы, где объектом выступает такое помещение или его отдельная часть.

Какие условия соглашения можно назвать особенно значимыми?

Условия, без которых договоренность не имеет юридической силы, считаются существенными. Если эти пункты будут отсутствовать, то договор не сможет стать документом, регулирующим правоотношения между участниками сделки. Чтобы иметь представление о том, какие условия относятся к существенным, представим список, указанный в ГК РФ.

  1. Объект договора.
  2. Плата за аренду помещения.
  3. Сроки действия договоренности.

По усмотрению сторон, в договоре могут быть прописаны и другие важные моменты, но существенными считаются только перечисленные. Далее рассмотрим каждый пункт подробнее, чтобы учесть все возможные нюансы при оформлении соглашения.

Условие № 1 – объект договора аренды

Первым условием, на котором в дальнейшем будет строиться вся сделка, является объект соглашения. Объектом выступает то помещение, которое будет передаваться во временное пользование, однако просто указать название и адрес строения недостаточно. Акт должен включать в себя все данные на арендуемое помещение. Речь идет о следующих параметрах:

  • точное положение постройки и самого помещения;
  • вид — помещение нежилого типа или его часть;
  • цель использования, или каким образом арендатор планирует эксплуатировать квадратные метры (например, в качестве склада или торговой точки);
  • дополнительные сведения – площадь помещения или здания, этаж, на котором находится объект.

Последний параметр имеет большое значение, потому что часто арендодатель устанавливает плату за пользование имуществом с учетом метража помещения. Данные о размере площади указываются в кадастровом паспорте строения.

Условие №2 – плата за аренду помещения

Размер платы за пользование чужим имуществом, а также порядок ее внесения – это еще одно условие, обязательное для любого арендного соглашения. Данный пункт определяется исключительно по согласованию между сторонами и не имеет практически никаких ограничений. Существует несколько способов определения размера платежа за:

  • всю площадь фиксированный платеж;
  • кв.метр, после чего рассчитывается итоговая сумма;
  • каждое помещение по отдельности.

Кроме денежного варианта оплаты, предусматриваются и другие варианты исчисления, например, получение за пользование площадью определенных товаров и услуг. Все условия оплаты за пользование имуществом должны быть прописаны в договоре.

Дополнительной информацией являются сроки внесения платы и порядок выполнения расчетов.

Читайте так же:  Сколько действует решение суда о взыскании задолженности

Условие №3 – сроки договора аренды

Срок действия соглашения определяется также по взаимному согласию сторон, однако следует принимать во внимание, что если период действия документа больше года, акт потребуется передать в надзорный орган для официальной постановки на учет. Если срок меньше 12 месяцев, регистрация не является обязательной.

Регистрировать не надо договор, который заключен на неопределенный срок или бессрочное оглашение. В соглашении стороны сами определяют порядок расторжения такого документа и подписывают соответствующий документ.

Заключение

Чтобы договор аренды имел юридическую значимость, в документе необходимо прописать существенные условия. Данные пункты определены Гражданским кодексом и считаются существенными, потому что без них документ не будет действовать и регулировать правоотношения между арендатором и арендодателем.

Условия договора аренды нежилого помещения

Документ, по которому одна сторона передает во временное пользование нежилое помещение, а другая сторона принимает имущество, является договором аренды. При оформлении необходимо юридически грамотно подходить к его составлению, поскольку все действия арендодателя и арендатора, связанные с переданным имуществом, регулируются договором в рамках ГК РФ . В случае нарушения договоренности при отсутствии правильно составленного документа, арендодатель может не получить причитающуюся ему сумму, или получение имущество в неудовлетворительном состоянии, а арендатор столкнуться с бессистемным увеличением арендной платы или сокращением сроков пользования помещением. Особое внимание уделяется наличию пунктов, где прописываются существенные условия договора аренды нежилого помещения — объект недвижимости, который подлежит передаче во временное пользование и сумма арендной платы. При отсутствии в договоре подробной информации об этих условиях договор будет признан ничтожным, сделка – несостоявшейся, а стороны – не договоренными, что имеет соответствующие последствия для подтверждения прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

Форма договора аренды нежилого помещения стандартная , заключается в письменном виде, сделка вступает в действие с момента наступления договоренности сторонами по всем пунктам, о чем свидетельствуют подписи сторон. Составляется акт передачи недвижимости для подтверждения факта и даты передачи, который заверяется арендатором и арендодателем. Различают долгосрочные и краткосрочные формы, при этом контракты на срок свыше 1(одного) года должны проходить государственную регистрацию, все изменения и дополнения, приложенные при заключении или позднее, также необходимо засвидетельствовать законодательно. Документы, необходимые для регистрации договора аренды нежилого помещения , включают в себя как приложение копию свидетельства о праве собственности или иной документ, подтверждающий право арендодателя распоряжаться имуществом. В каждой конкретной ситуации необходимо предусмотреть особенности, например, при последующем выкупе собственности, оформление выполняется в виде сделки купли — продажи.

Особое внимание при оформлении соглашения требует описание передаваемого объекта для установления его уникальных признаков. Предмет договора нежилого помещения должен иметь полное указание:

— отличительные признаки по метражу, этажности.

В том случае, если также передается мебель или прочий инвентарь помещений, составляется перечень имущества и его состояние по износу.

При отсутствии подробного описания объекта договор не считается заключенным, поскольку в документе отсутствует обязательное условие.

Важным аспектом является и арендная плата по договору аренды нежилого помещения. Пункт, касающийся оплаты, требует подробного оформления. Указывается размер арендной платы в конкретном стоимостном выражении, при этом четко оговариваются сроки оплаты, вид передачи средств и документы, которые при этом выписываются. Важным пунктом является ограничение арендатору бессистемного увеличения оплаты, прописывается возможное изменение арендной платы, сроки и период, в котором производится это увеличение на предварительном согласовании существенного условия.

Обратить внимание на суммы виде расхода на коммунальные услуги в прописанном договором периоде. Сумма оплаты коммунальных услуг может измениться , ответственность за своевременность ее внесения принадлежит арендатору.

При заключении контракта нужно уделить внимание порядку его расторжения. В документе обязательно нужно предусмотреть причины, вследствие наступления которых может возникнуть такая необходимость. При этом учитывается расторжение договора аренды нежилого помещения, возникшее по вине сторон. Как правило, для арендатора выдвигаются условия:

— нерегулярного вноса арендной платы;

— использование имущества для целей, не оговоренных соглашением;

— передача в субаренду без согласия арендодателя;

— порча и умышленный вред, наносимый недвижимости.

Видео (кликните для воспроизведения).

— прочие условия, вступающие в противоречие с другими пунктами и оговоренные конкретно. Описываются сроки, после наступления, которых нахождение в помещении незаконно. Для арендодателя также предусматриваются условия, которые могут побудить арендатора произвести расторжение, как правило, это нежелание улучшать условия помещений. Указывается период вручения предварительного предупреждения. Существует и одностороннее расторжение договора аренды без указания видимых причин. Если такая возможность предусмотрена договором, в таком случае указывается и механизм прекращения договоренностей и сроки письменного предварительного уведомления.

Источники


  1. Куницын, А. Р. Образцы судебных документов / А.Р. Куницын. — М.: Юридическая литература, 2018. — 336 c.

  2. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.

  3. Ваш домашний адвокат. Экстренная юридическая помощь. Советы Юриста. — М.: Мир книги, 2016. — 448 c.
  4. Адвокат в уголовном процессе; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2010. — 376 c.
  5. Кудинов, О.А. Обязательства вследствие причинения вреда и неосновательного обогащения: Юридический комментарий / О.А. Кудинов. — М.: Городец, 2015. — 128 c.
Существенные условия договора аренды нежилого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here