Совмещение функций технического заказчика и генерального подрядчика

Полезная информация по теме: "Совмещение функций технического заказчика и генерального подрядчика". Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.

Совмещение функций технического заказчика и генерального подрядчика

Главная страница Форум Гарант

Феликса, конечно в одном лице можно совмещать подрядчика и заказчика.
Ниже статья, где более подробно это освещается.

Учет и налогообложение заказчика-застройщика

Учет затрат на строительство
Учет средств, инвестируемых в строительство
Учет материалов для строительства
Приемка построенного объекта
Налогообложение заказчика-застройщика

Работами по строительству любого объекта руководит заказчик. Именно он должен создать подрядчику условия для выполнения работ, принять эти работы и оплатить их. При этом строительная организация может совмещать функции заказчика и подрядчика, то есть строить хозяйственным способом. Однако таким способом можно строить только небольшие объекты.
В строительстве же сложных объектов принимают участие иногда несколько десятков организаций. Но все затраты учитывает только одна организация — застройщик.
Заказчик-застройщик может строить объект на собственные средства. Он может также брать для строительства кредиты и займы или привлекать соинвесторов (дольщиков). И наконец, заказчик-застройщик может вести строительство только за счет привлеченных средств. Это так называемые специализированные организации-застройщики.
В данной статье мы рассмотрим, как заказчик-застройщик должен вести бухгалтерский учет и какие ему нужно платить налоги.

Учет затрат на строительство

Учет средств, инвестируемых в строительство

Заказчик-застройщик может привлечь для строительства заемные средства. Их нужно учитывать следующим образом. Если средства взяты на срок, не превышающий 12 месяцев, то их отражают на счете 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам». Если же средства привлечены на более длительный срок, их учет ведется на счете 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам».
Как правило, строительство ведется достаточно долго, поэтому заемные средства привлекаются обычно на длительный срок. Когда до погашения долгосрочной задолженности останется 365 дней, организация может перевести ее в состав краткосрочной или же так и оставить в составе долгосрочной, пока она не будет погашена. Оба варианта разрешены пунктом 6 Положения по бухгалтерскому учету «Учет займов и кредитов и затрат на их обслуживание» (ПБУ 15/01), утвержденного приказом Минфина России от 2 августа 2001 г. N 60н. Тот вариант, который организация выберет для себя, она должна отразить в своей учетной политике.

Пример 1
ЗАО «Финансовый проект» выступает заказчиком-застройщиком офисного здания. На его строительство организация взяла в банке 2 000 000 руб. в кредит на два года. Кредит получен 15 марта 2002 года.
В учете ЗАО «Финансовый проект» бухгалтер сделал такую проводку:
Дебет 51 Кредит 67
— 2 000 000 руб. — получен кредит в банке на два года.
В учетной политике ЗАО «Финансовый проект» указано, что организация переводит долгосрочную задолженность в краткосрочную, когда до погашения долга остается 365 дней.
Таким образом, 15 марта 2003 года в учете ЗАО «Финансовый проект» бухгалтер сделает запись:
Дебет 67 Кредит 66
— 2 000 000 руб. — переведена задолженность по банковскому кредиту из долгосрочной в краткосрочную.
За пользование кредитами и займами нужно уплачивать проценты. Суммы этих процентов включаются в стоимость строящегося объекта. Так сказано в пункте 23 ПБУ 15/01 «Учет займов и кредитов и затрат на их обслуживание». Правда, так можно поступать только до тех пор, пока строительство не будет завершено и объект не примут к учету как основное средство. А с 1-го числа следующего месяца проценты, начисленные по заемным средствам, учитываются в составе операционных расходов.

Пример 2
Используем данные примера 1. Предположим, что ЗАО «Финансовый проект» взяло кредит под 24 процента годовых. Проценты уплачиваются ежемесячно. За месяц их сумма составляет 40 000 руб. (2 000 000 руб. х 24% : 12 мес.).
Офисное здание построено 20 февраля 2004 года. Начисленные за февраль проценты полностью включаются в стоимость незавершенного строительства, что отражается в учете проводкой:
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 66
— 40 000 руб. — начислены проценты по кредиту за февраль 2004 года.
А проценты, начисленные с 1 по 15 марта 2004 года, относятся к операционным расходам. Сумма этих процентов составит 20 000 руб. (2 000 000 руб. х х 24% : 12 мес. : 2).
В учете ЗАО «Финансовый проект» бухгалтер сделает проводку:
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 66
— 20 000 руб. — начислены проценты по кредиту за март 2004 года.
Вместо того чтобы брать кредиты, заказчик-застройщик может привлечь для финансирования строительства другие организации, то есть соинвесторов. Тогда они будут иметь право на часть построенного объекта. Средства, полученные от этих лиц, являются для заказчика-застройщика целевым финансированием и отражаются в учете на счете 86. Так же отражают средства, полученные от инвесторов, и специализированные организации-застройщики.

Учет материалов для строительства

Строительство может вестись как из материалов подрядчика, так и из материалов заказчика-застройщика.
Если подрядчик ведет строительство из своих материалов, то заказчик-застройщик оплачивает ему эти материалы, когда рассчитывается с ним за принятые работы. Если же материалы на стройплощадку поставляет заказчик, то в договоре строительного подряда следует установить, что право собственности на материалы не переходит к подрядчику.
Передавая материалы подрядчику, заказчик делает у себя в учете проводку:
Дебет 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону» Кредит 10 субсчет «Строительные материалы»
— переданы материалы подрядчику.
Стоимость использованных для строительства материалов подрядчик указывает в Справке о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3). Получив эту справку от подрядчика, заказчик-застройщик включает стоимость израсходованных материалов в затраты незавершенного производства.
В учете заказчика-застройщика делается запись:
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону»
— списаны материалы, использованные при строительстве объекта.
Если у подрядчика останутся материалы, он возвращает их заказчику-застройщику либо оставляет у себя, оплатив их.

Пример 3
ЗАО «Строительный мир» — заказчик-застройщик гостиничного комплекса. Для отделки построенного здания оно приобрело материалы на 360 000 руб. (в том числе НДС — 60 000 руб.) и передало их подрядчику, который ведет строительство. Подрядчик использовал только часть материалов на сумму 200 000 руб. (без учета НДС). Оставшиеся материалы он вернул заказчику.
В учете заказчика-застройщика данная операция отражается следующими проводками:
Дебет 10 субсчет «Строительные материалы» Кредит 60
— 300 000 руб. (360 000 — 60 000) — оприходованы приобретенные отделочные материалы;
Дебет 19 Кредит 60
— 60 000 руб. — отражен НДС по приобретенным отделочным материалам;
Дебет 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону» Кредит 10 субсчет «Строительные материалы»
— 300 000 руб. — переданы материалы подрядчику;
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
Кредит 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону»
— 200 000 руб. — использованы материалы для отделки построенного гостиничного комплекса;
Дебет 10 субсчет «Строительные материалы»
Кредит 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону»
— 100 000 руб. (300 000 — 200 000) — получены материалы, не использованные подрядчиком.

Читайте так же:  Программа рефинансирования ипотечных жилищных займов ипотечных займов

Приемка построенного объекта

После того как все строительные и отделочные работы завершены, заказчик-застройщик принимает построенный объект. При этом оформляется Акт приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11). После этого построенный объект нужно зарегистрировать в местных органах исполнительной власти. Регистрацию проводит та организация, которой объект принадлежит. Зарегистрировав объект, эта организация включает его в состав основных средств. При этом в учете делается проводка:
Дебет 01 Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» — учтен построенный объект как основное средство.
Однако некоторые затраты незавершенного строительства не включаются в стоимость объекта основных средств. Перечень таких затрат приведен в пункте 3.1.7 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160. К ним, в частности, относятся:
— расходы по возмещению стоимости строений и посадок, которые были снесены при строительстве;
— убытки от стихийных бедствий, которые разрушили еще не построенные здания и сооружения;
— затраты на консервацию строительства;
— расходы по охране, сносу и демонтажу объектов, строительство которых прекращено;
— проценты, штрафы, пени и неустойки за нарушение договоров.

Пример 4
ООО «Росстрой» — заказчик-застройщик АЗС. Общая стоимость затрат на строительство этой АЗС составила 150 000 000 руб. При строительстве организации пришлось возместить стоимость вырубленных лесопосадок в размере 60 000 руб., а также заплатить подрядчику штраф (350 000 руб.) за нарушение сроков оплаты выполненных работ.
В учете ООО «Росстрой» бухгалтер сделает такие записи:
Дебет 01 Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
— 149 590 000 руб. (150 000 000 — 60 000 — 350 000) — учтена АЗС в составе основных средств;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
— 410 000 руб. (60 000 + 350 000) — списаны затраты, которые не увеличивают стоимость АЗС.
Если строительство объекта финансировали несколько организаций, то каждая из них отражает у себя в учете свою часть объекта. А заказчик-застройщик списывает затраты на строительство, которые приходятся на долю каждого соинвестора, за счет поступивших от них денег, учтенных на счете 86.
В учете заказчика-застройщика при этом делается такая проводка:
Дебет 86 Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» — списаны расходы по строительству, приходящиеся на долю соинвесторов.

Налог на добавленную стоимость
Налог на имущество
Налог на прибыль

Налог на добавленную стоимость

Налог на имущество

Затраты по незавершенному строительству (сальдо счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Строительство объектов основных средств») включаются в облагаемую базу по налогу на имущество. Однако это касается только тех работ, срок окончания которых уже истек. Так определено в пункте 4 Инструкции Госналогслужбы России от 8 июня 1995 г. N 33 «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий». Срок окончания строительства должен быть указан в проектно-сметной документации.

Налог на прибыль

А.Ю. Ежова,
аудитор консультативной группы «Фирит»

«Главбух», Отраслевое приложение «Учет в строительстве», II квартал 2002 г.

Совмещение функций заказчика и генерального подрядчика

Может ли предприятие выступать одновременно в качестве заказчика и генерального подрядчика? Каковы риски в этом случае?

Ответы юристов ( 2 )

  • 10,0 рейтинг
  • 12398 отзывов эксперт

Добрый день. Поясните по каким договорам она выступает в этих качествах?

По ссылке некоторые пояснения по сути вашего вопроса.

И следует знать что п. 6 ст. 4 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусматривает возможность совмещения субъектом инвестиционной деятельности функций двух и более субъектов, если иное не установлено договором между ними. Естественно, возможно совмещение заказчика и подрядчика.

[2]

Совмещение функций генподрядчиком

Дементьев А. Ю., генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Нередко субъекты строительной деятельности совмещают функции. Например, генподрядчик может инвестировать собственные средства в сооружаемый им объект. Какие особенности в этом случае необходимо учитывать?

Юридические нормы

Организация капитального строительства – процесс не только трудоемкий, но и сложный с точки зрения оформления сделок между участниками такого строительства.

Как правило, в капитальном строительстве принимают участие:

– застройщик – лицо, обеспечивающее строительство на принадлежащем ему земельном участке (в большинстве случаев является инвестором, финансирующим строительство);

– заказчик – лицо, уполномоченное застройщиком выполнять все или часть функций, направленных на обеспечение строительства (привлекать от своего имени и за счет застройщика подрядчиков, принимать выполненные работы, осуществлять строительный контроль и т. д.), в рамках функций, предусмотренных договором с застройщиком;

– генеральный подрядчик – лицо, выполняющее работы по строительству объекта в соответствии с договором генподряда, заключенным с застройщиком или уполномоченным им заказчиком (может привлекать субподрядчиков для выполнения работ, предусмотренных договором генподряда, полностью или частично);

– инвестор – лицо, чьи средства привлекаются застройщиком для финансирования строительства по договору инвестирования или договору участия в долевом строительстве (далее – инвестиционный договор).

Однако законодательство не запрещает совмещать две и более функций в одном лице. В частности, в заключаемых сделках нередко можно встретить ситуацию, когда организация, финансирующая строительство (по сути, являющаяся инвестором), совмещает функции генподрядчика. Попробуем разобраться, что в этом случае может иметься в виду.

Если генподрядчик является инвестором

Как было указано выше, лицом, инвестирующим строительство, может являться либо застройщик, либо привлеченный им инвестор.

[3]

Что такое совмещение функций застройщика и генподрядчика, современному законодательству неизвестно. Посудите сами: генподрядчик – это подрядчик, сторона договора строительного подряда, которому застройщик или заказчик поручил выполнение работ. Значит, чтобы стать генподрядчиком, нужно иметь заказчика – лицо, которое закажет ему выполнение работ. Если заказать выполнение работ может только застройщик или уполномоченный им заказчик, то он также может стать генподрядчиком по отношению к самому себе или к заказчику, которому он поручил найти генподрядчика, и заключить с ним договор? Получается, что совмещение функций застройщика и генподрядчика – юридический нонсенс.

Бывает, что застройщик, принимающий на себя функции генподрядчика, имеет в виду, что он как генподрядчик будет привлекать к выполнению отдельных работ разных подрядчиков, координируя и организуя их деятельность на строительной площадке. Но даже если это и так, то сути генподрядчика это не меняет – он выполняет (координирует) работы в рамках договора с заказчиком. А поскольку застройщику заказать работы никто не может, то и генподрядчиком он быть также не может. Привлечь отдельных подрядчиков для выполнения разных работ застройщик может и не называя себя генподрядчиком.

Читайте так же:  Ограничения для должника по исполнительному производству

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Другой вопрос, если функции генподрядчика выполняет привлеченный застройщиком инвестор. Причем не важно, был ли он сначала инвестором, потом стал генподрядчиком либо был сначала привлечен застройщиком или заказчиком в качестве генподрядчика, а потом стал инвестором, заключив соответствующий договор инвестирования. Смысл в том, что в этом случае речь идет о двух разных обязательствах инвестора-генподрядчика. По одному (инвестиционному) обязательству он обязан профинансировать строительство в той доле, которая предусмотрена инвестиционным договором. По другому (подрядному) обязательству он обязан построить объект и сдать застройщику (заказчику) результат работ. Значит, договоров должно быть два: инвестиционный и генподряда. Либо один смешанный договор, предусматривающий в себе оба эти вида обязательств.

Особенности учета

Бухгалтерский учет инвестора-генподрядчика должен обеспечивать раздельный учет инвестиционных обязательств и отражение доходов и расходов, связанных с подрядной деятельностью.

В рамках инвестиционных обязательств отражению в учете подлежит сумма средств, перечисленных застройщику для финансирования строительства. Она учитывается проводкой: Дебет 76 Кредит 51. Полученная по окончании строительства от застройщика стоимость доли, подлежащей передаче инвестору, и сумма НДС отражаются по дебету счетов 08, 19 и кредиту счета 76. Сумма полученного от застройщика НДС может быть принята инвестором к налоговому вычету, если полученные по окончании строительства помещения будут использованы для целей деятельности, облагаемой налогом. Если полученные инвестором помещения будут зачислены в состав основных средств, то их стоимость с кредита счета 08 будет отражена по дебету счета 01. В случае предназначения помещений для продажи после получения на них права собственности их стоимость отразится по дебету счета 41 и кредиту счета 08.

В рамках подрядных обязательств учет ведется как в подрядной строительной организации.

Стоимость выполненных работ по подрядным обязательствам может быть зачтена в счет обязательств по внесению инвестиционного взноса: Дебет 76 Кредит 62. Для этого застройщик и инвестор-генподрядчик составляют соответствующее соглашение.

По окончании строительства в рамках генподрядных обязательств инвестор-генподрядчик сдает застройщику (заказчику) результат строительства по акту приемки-сдачи (форма № КС-11), а в рамках инвестиционных обязательств – получает от застройщика причитающуюся долю в построенном объекте.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования (ст. 410 Гражданского кодекса РФ).

Функции застройщика и заказчика

Застройщик (обеспечивает строительство):

— получение разрешения на строительство;

— подготовка строительной площадки (отселение жителей с застраиваемой территории, снос старых зданий, создание временных титульных зданий и сооружений);

— выполнение функций заказчика (либо заключение договора со специализированным заказчиком, либо заключение договора только на осуществление технического надзора).

Заказчик (осуществляет строительство):

— организация строительства объекта (заключение договора генерального подряда и договоров подряда на отдельные виды работ);

— ввод объекта в эксплуатацию, передача его застройщику.

См. Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ, утв. постановлением Госстроя РФ от 08.06.2001 № 58.

Полный заказчик, технический заказчик – новые термины делового оборота (сформировались на практике). Технический заказчик осуществляет только технический надзор.

В п.3 ст.52 Градостроительного кодекса лицом, осуществляющим строительство, назван застройщик или заказчик.

Что означает «осуществлять строительство» — расшифровка в п.3 ст.52 Градостроительного кодекса:

— организация и координация работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту),

— обеспечение соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе строительных работ,

— осуществление контроля за качеством выполненных работ и их соответствием требованиям проектной документации.

Строительный контроль – проверка соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Порядок проведения строительного контроля установлен постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 № 468.

Строительный контроль проводит лицо, осуществляющее строительство. Таким лицом могут быть застройщик или заказчик. Для проведения строительного контроля застройщик или заказчик могут привлекать физическое или юридическое лицо (п.2 ст.53 Градостроительного кодекса).

Перечень работ по организации строительства (реконструкции, капремонта), для которых требуется свидетельство о допуске, выдаваемое СРО – в пункте 33 приказа Минрегиона от 30.12.2009 № 624. Перечень работ по осуществлению строительного контроля, для которых нужен допуск – в пункте 32 этого приказа.

Проектно-изыскательские работы – это капитальные затраты (включаются в инвентарную стоимость строящегося объекта, «собираются» по дебету субсчета 08-3).

Проектированию предшествует предпроектная стадия:

— геологические изыскания на проектной площадке,

— разработка ТЭО (технико-экономическое обоснование строительства) или ТЭР (технико-экономический расчет).

Застройщик (заказчик) должен представить проектной организации:

— согласованные и утвержденные документы об отводе участка для строительства;

— данные о топографической съемке и о геологических условиях участка застройки;

— технические условия на подключение проектируемого здания к существующим инженерным коммуникациям;

— необходимые сведения для разработки проекта организации строительства и составления сметной документации.

1) в одну стадию (рабочий проект) разрабатываются проекты для типовых зданий и сооружений;

2) при 2-х стадийном проектировании разрабатываются:

а) проект (стадия «П»), который включает:

— архитектурно-строительные чертежи (планы, фасады, объемы, инженерное оборудование, организацию строительного производства и др.),

— технико-экономические показатели и сметы;

б) рабочая документация (стадия «РП») – комплект рабочих чертежей, состоящий из:

— архитектурных и архитектурно-строительных решений,

— конструкций (металлических, железобетонных, деревянных),

Застройщик совмещает функции заказчика и подрядчика

Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству (реконструкции, капремонту) самостоятельно при наличии соответствующего допуска (п.3 ст.52 Градостроительного кодекса).

В этом случае застройщик выполняет все функции:

— по осуществлению строительства,

— по строительному контролю,

— по выполнению работ.

НДС (официальная позиция)

Полученные инвестиционные взносы (средства дольщиков) облагаются НДС как авансы. Соответственно, НДС по приобретенным основным средствам, материалам и услугам принимаются к вычету. По окончании строительства передача построенных объектов инвесторам/дольщикам (право собственности на которые возникло у них при уплате взносов), рассматривается как передача результата выполненных работ. К акту приема-передачи помещений следует выписать счет-фактуру в размере инвестиционных (долевых) взносов (которые в данном случае рассматриваются как договорная цена за комплекс услуг по осуществлению, организации и собственно строительству), начислить НДС к уплате и принять НДС с авансов к вычету.

Налоговый учет по налогу на прибыль

Устанавливается в налоговой учетной политике:

Вариант 1

. Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ – средства, полученные от дольщиков (инвесторов), рассматриваются как целевое финансирование и не учитываются в составе доходов. Причем НК РФ не содержит специальных положений о способе строительства. Следовательно, в налоговой учетной политике надо установить порядок признания доходов от выполнения функций застройщика и соответствующих им расходов.

Читайте так же:  Условия проведения общего собрания собственников многоквартирного дома
Видео (кликните для воспроизведения).

Вариант 2.

Полученные авансы доходом не являются (пп.1 п.1 ст. 251). В налоговой учетной политике установить порядок признания доходов от реализации (как застройщика и подрядчика) по договорам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и соответствующих им расходов (п.2 ст. 271, п.1 ст. 272).

Вариант 3.

Передачу построенного объекта рассматривать как реализацию прочего имущества. Поскольку в данном случае происходит реализация прочего имущества, то в расходы включаются все суммы, связанные с приобретением (созданием) этого имущества (пп.2 п.1 ст. 268 НК РФ), то есть весь субсчет 08-3. Такой вариант должен быть описан в налоговой учетной политике.

Порядок бухгалтерского учета устанавливается в бухгалтерской учетной политике. Если организация ставит целью сблизить бухгалтерский и налоговый учет, то в зависимости от выбранного варианта налогового учета операции в бухгалтерском учете будут отражаться следующими проводками.

Дебет 76 Кредит 86 – начислены инвестиционные взносы по заключенным договорам, причитающиеся к уплате инвесторами (дольщиками);

Дебет 50, 51 Кредит 76 – получены денежные средства от инвесторов (дольщиков);

Дебет 76, субсчет «НДС с авансов полученных» Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» — начислен НДС с авансов полученных;

Дебет 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 20, 60, 68, 76 – отражены затраты на строительство объекта (в том числе строительные работы, выполненные собственными силами).

Дебет 08 Кредит 90-1 – отражены услуги застройщика;

Дебет 90-3 Кредит 76, субсчет «НДС отложенный» — отложенный НДС с услуг застройщика.

Дебет 90-2 Кредит 26 – списаны расходы, относящиеся к деятельности застройщика;

Дебет 86 Кредит 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» — объект передан по акту приема-передачи инвесторам (дольщикам);

Дебет 76, субсчет «НДС отложенный» Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» — начислен НДС с услуг застройщика;

Дебет 86 Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» — начислен НДС с суммы инвестиционных взносов (за минусом ранее начисленного отложенного НДС);

Дебет 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 76, субсчет «НДС с авансов полученных» — принят к налоговому вычету НДС, ранее уплаченный с авансов полученных.

Если вознаграждение застройщика выделено в договоре отдельной строкой, то его начисление отражается следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 90-1 – услуги застройщика предъявлены инвесторам (дольщикам),

Дебет 90-3 Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» — начислен НДС с услуг застройщика;

Дебет 90-2 Кредит 26 – списаны расходы, относящиеся к деятельности застройщика;

Дебет 76 Кредит 86 – начислены инвестиционные взносы по заключенным договорам, причитающиеся к уплате инвесторами (дольщиками);

Дебет 50, 51 Кредит 76 – получены денежные средства от инвесторов (дольщиков);

Дебет 76, субсчет «НДС с авансов полученных» Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» — начислен НДС с авансов полученных;

Дебет 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 60, 68, 76 – отражены расходы по подготовке строительства, уплате земельного налога или арендной платы за землю, проектированию, экспертизе проекта, получению разрешения на строительство и прочие расходы, связанные со строительством объекта (кроме строительно-монтажных работ);

Дебет 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 90-1 – ежемесячно отражена выручка от реализации, относящаяся к деятельности подрядчика и застройщика;

Дебет 90-3 Кредит 76, субсчет «НДС отложенный» — начислен отложенный НДС, относящийся к ежемесячно признаваемой выручке;

Дебет 90-2 Кредит 20, 26 – на себестоимость продаж отнесены расходы подрядчика и застройщика, относящиеся к выполненному объему работ;

Дебет 86 Кредит 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» — объект передан по акту приема-передачи инвесторам (дольщикам);

Дебет 76, субсчет «НДС отложенный» Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» — начислен НДС, ранее отраженный как отложенный НДС;

Дебет 86 Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» — начислен НДС с суммы инвестиционных взносов (за минусом ранее начисленного отложенного НДС);

Дебет 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 76, субсчет «НДС с авансов полученных» — принят к налоговому вычету НДС, ранее уплаченный с авансов полученных.

Дебет 50,51 Кредит 62, субсчет «Авансы полученные» — отражены взносы инвестора (участников долевого строительства);

Дебет 76, субсчет «НДС с авансов полученных» Кредит 68, субсчет «расчеты с бюджетом по НДС» — начислен НДС с авансов полученных;

Дебет 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 20, 60, 76, 68 – отражены расходы по строительству объекта;

Дебет 62 Кредит 90-1 – передача объекта инвестору (дольщикам);

Дебет 90-2 Кредит 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» — списана инвентарная стоимость (себестоимость) переданного объекта;

Дебет 90-3 Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» — начислен НДС на дату передачи построенного объекта инвестору (дольщикам);

Дебет 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 76, субсчет «НДС с авансов полученных» — налоговый вычет НДС, исчисленному с авансов.

Правовой статус технического заказчика (Мандрюков А.В.)

Дата размещения статьи: 17.05.2015

Далеко не всегда собственник или владелец земельного участка самостоятельно руководит процессом строительства капитальных объектов. Непосредственно выполнением строительных работ, как правило, занимается генеральный подрядчик. Однако строительство капитальных объектов не обходится без необходимой разрешительной документации (проектной документации с положительным заключением государственной экспертизы, разрешения на строительство), получение которой к функциям генерального подрядчика не относится. Процесс оформления разрешительной документации сложен и требует обладания соответствующими силами и средствами. В связи с этим у застройщика возникает потребность в привлечении специализированной организации — технического заказчика.

Понятие технического заказчика

[1]

К сведению. Привлечение технического заказчика не является обязательным. Застройщик (заказчик строительства) вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

Функции технического заказчика и функции организации, осуществляющей строительный надзор, также различны. На это, в частности, указано в Постановлении ФАС ЦО от 16.04.2013 по делу N А35-7284/2011. Не следует путать технического заказчика с инженерной организацией, с которой застройщик заключает договоры на осуществление контроля и надзора за строительством и принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК РФ). Функции технического заказчика намного шире, он также может одновременно являться и инженерной организацией.

Гражданско-правовая ответственность технического заказчика

Обратите внимание! Некоторые суды считают, что технический заказчик, не являясь лицом, осуществляющим строительство, и осуществляя лишь некоторые представительские функции застройщика, не несет ответственности за качество работ, выполненных лицом, осуществляющим строительство, — подрядчиком (Постановление ФАС МО от 16.01.2014 N Ф05-16283/2013 по делу N А40-124446/12-129-930).

Читайте так же:  Перепланировка однокомнатной хрущевки в двухкомнатную фото


Не стоит забывать, что в случае строительства капитального объекта без разрешительной документации и признания его самовольной постройкой технического заказчика крайне сложно обязать снести самовольную постройку и привести земельный участок в первоначальное состояние. Так, в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 N 15АП-836/2014 арбитры отказали в требовании к техническому заказчику о сносе самовольной постройки, указав, что по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является лицо, по заданию которого была произведена самовольная постройка. Технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика. Требование о сносе самовольной постройки должно быть предъявлено к застройщику.

Административная ответственность технического заказчика

О получении допуска СРО

Немаловажным является вопрос о необходимости наличия у технического заказчика свидетельства о допуске СРО к работам по организации строительства. Конкретных примеров в судебной практике по этому вопросу пока не было, однако здесь возможно применение схожей практики по застройщику, так как функции их почти идентичны.
Существует судебная практика, в соответствии с которой свидетельство о допуске к работам по осуществлению строительного контроля является обязательным как для лица, производящего строительный контроль по заданию застройщика или заказчика на основании договора, так и для самого застройщика, если последний осуществляет строительный контроль самостоятельно (собственными силами) . В качестве примера назовем Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 N 17АП-5024/2011-АК по делу N А60-7214/2011 и от 05.06.2013 N 17АП-5069/2013-АКу по делу N А60-3434/2013 .
———————————
Подробнее об этом см. в статье А.М. Ростошинского «Строительный контроль застройщика и допуск СРО» (N 10, 2013).
Определением ВАС РФ от 09.11.2011 N ВАС-14190/11 указанное Постановление оставлено в силе.
Определением ВАС РФ от 01.08.2013 N ВАС-10699/13 указанное Постановление оставлено в силе.

Однако имеются судебные решения, в которых арбитры делают вывод, что застройщик не обязан обладать свидетельством о допуске СРО «Организация строительства». Так, в Решении Арбитражного суда Республики Карелия от 29.05.2013 по делу N А26-1446/2013 указано: исходя из буквального толкования п. 33 Перечня, утвержденного Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624, свидетельство о допуске к работам по организации строительства должно иметь лицо, привлекаемое застройщиком или заказчиком к выполнению таких работ на основании договора и имеющее статус генерального подрядчика. Данное лицо и является субъектом ответственности по ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ. Распространение на застройщика положений, устанавливающих повышенные требования к генеральному подрядчику либо к иному лицу, привлекаемому застройщиком или заказчиком по договору, а именно: расширительное толкование положений п. 33 Перечня, утвержденного Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624, в части возложения на застройщика или заказчика обязанности по получению свидетельства о допуске к выполнению работ по организации строительства в случае самостоятельного осуществления таких работ, не допустимо.

В заключение сделаем некоторые выводы:
— технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика;
— в функции технического заказчика входит взаимодействие с инженерными компаниями, генеральным подрядчиком, генеральным проектировщиком и заказчиком инженерно-геологических, геодезических изысканий;
— если технический заказчик самостоятельно не осуществляет строительство и не является генеральным подрядчиком, он не отвечает за качество результата строительных работ и выполнение их в срок;
— при заключении договора на выполнение функций технического заказчика муниципальные и федеральные органы должны соблюдать требования антимонопольного законодательства (Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции») и положения Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (Постановление ФАС ЦО от 16.04.2013 по делу N А35-7284/2011).

Совмещение функций заказчиком-застройщиком

«Аудит и налогообложение», 2006, N 6

Согласно ст. 4 Закона N 39-ФЗ субъекты инвестиционно-строительной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними. Так, заказчиками могут быть инвесторы. При этом заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 52) заказчики могут выполнять функции подрядчика по строительству и реконструкции объектов, а также их капитальному ремонту.

Многоквартирные дома и иные объекты долевого строительства могут возводиться силами застройщика, который выполняет при этом функции заказчика и подрядчика в соответствии с положениями ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, организация в рамках одного юридического лица может совмещать функции застройщика (инвестора), заказчика-застройщика и подрядчика.

Совмещение заказчиком-застройщиком функций застройщика (инвестора)

Организация, совмещающая функции заказчика-застройщика и застройщика (инвестора), обязана оформить государственную лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика в соответствии с Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 (с изм. от 03.10.2002 N 731).

Деятельность организаций-застройщиков (инвесторов) лицензированию не подлежит.

Организация ведет раздельный учет формирования источников капитальных вложений в рамках деятельности застройщика (инвестора) и учет использования этих источников для осуществления капитальных затрат, связанных с проектированием и строительством объекта недвижимости. При этом организация руководствуется действующими правилами ведения бухгалтерского учета и источников финансирования, и капитальных затрат.

Учет инвестиционных взносов юридических и физических лиц согласно заключенным с ними договорам организация ведет на счете 86 «Целевое финансирование».

Зачисляемые на баланс застройщика инвестиционные средства не облагаются налогом на добавленную стоимость в соответствии с положениями пп. 4 п. 3 ст. 39 и пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ.

При долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости поступающие от юридических и физических лиц денежные средства также не облагаются НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ при условии, что:

  • строительство ведется подрядным способом;
  • застройщик не выполняет строительно-монтажных работ (СМР) своими силами. Разъяснение по данному вопросу содержится в Письме Минфина России от 12.07.2005 N 03-04-01/82.

Учет капитальных затрат, связанных со строительством объекта недвижимости, ведется на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств».

Суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные поставщиками и подрядчиками по выполненным работам и оказанным для строительства услугам, принимаются к учету на счет 19-1 «НДС при приобретении основных средств». Полученные счета-фактуры помещаются в журнал их учета.

Капитальные затраты организации не учитываются в составе текущих расходов, принимаемых к вычету для целей налогообложения прибыли.

В инвестиционных договорах предусматривается вознаграждение застройщика за услуги по исполнению договоров, которое является его доходом и облагается НДС в общеустановленном порядке.

Читайте так же:  Постановление от пристава датировано будущем месяцем удержания

Расходы по содержанию аппарата застройщика (заказчика-застройщика) списываются за счет полученного дохода. Суммы налога на добавленную стоимость, предъявленного по расходам на содержание заказчика-застройщика, принимаются к налоговому вычету. Финансовый результат от использования средств на содержание застройщика включается в его налогооблагаемую прибыль.

По окончании каждого налогового периода заказчик-застройщик выписывает сводные счета-фактуры для каждого инвестора, сумма НДС по которым равняется сумме налога по полученным счетам-фактурам за указанный налоговый период.

По завершении строительства организация закрывает инвестиционный проект следующей записью:

При этом каждому инвестору передается инвентарная стоимость в размере профинансированной доли в построенном объекте недвижимости.

Совмещение заказчиком-застройщиком функций застройщика (инвестора) и подрядчика

Организация ведет раздельный учет формирования источников капитальных вложений в рамках деятельности застройщика (инвестора), учет использования этих источников для осуществления капитальных затрат, связанных с проектированием и строительством объекта недвижимости, а также учет выполненных строительно-монтажных работ в рамках своей подрядной деятельности.

Учет источников финансирования и капитальных затрат, связанных со строительством, а также доходов и расходов заказчика-застройщика по исполнению договоров ведется в том же порядке, как и при совмещении организацией функций застройщика (инвестора) и заказчика-застройщика.

Затраты на строительно-монтажные работы организация принимает к учету по сметной (договорной) стоимости, так как объекты строятся подрядным способом за счет денежных средств внешних инвесторов и не предназначаются для собственного потребления. Данная операция отражается в учете организации по дебету субсчета 08-3 «Строительство объектов основных средств» по статье «Затраты на строительно-монтажные работы».

В учете по подрядной деятельности организации стоимость выполненных работ отражается по кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

В связи с тем что организация совмещает функции подрядчика и выполняет СМР своими силами или своими силами с привлечением подрядных (субподрядных) организаций, получаемые от инвесторов денежные средства по договору на строительство квалифицируются как авансовые платежи в счет предстоящего выполнения работ и на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ включаются в налоговую базу для исчисления НДС. В учете по подрядной деятельности организации делается запись:

Данный порядок разъяснен Письмом Минфина России от 12.07.2005 N 03-04-01/82.

Учет фактических затрат по выполнению строительно-монтажных работ ведется на вновь открываемых субсчетах счета 20 «Основное производство»:

  • субсчете 1 «Фактическая себестоимость СМР, выполненных собственными силами»;
  • субсчете 2 «Сметная (договорная) стоимость СМР (без НДС), выполненных субподрядными организациями».

Учет доходов и расходов от сдачи работ ведется на счете 90 «Продажи».

По кредиту счета 90 отражается сметная (договорная) стоимость работ, включая НДС, в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

По дебету счета 90 отражается фактическая себестоимость работ, выполненных собственными силами организации, и сметная (договорная) стоимость работ (без НДС), выполненных субподрядными организациями, в корреспонденции с соответствующими субсчетами счета 20 «Основное производство».

Кроме того, по дебету счета 90 показывается сумма НДС от стоимости выполненных работ в корреспонденции с субсчетом 68 «Расчеты по НДС».

Финансовый результат от сдачи работ списывается на счет 99 «Прибыли и убытки».

Дебиторская задолженность за выполненные работы списывается в рамках одного юридического лица без использования денежных расчетов (Дт 08-3 Кт 62). Одновременно суммы НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками по выполненным работам, принимаются к вычету (Дт 68 Кт 19).

Организация при совмещении функций застройщика (инвестора), заказчика-застройщика и подрядчика составляет бухгалтерскую отчетность в соответствии с документами нормативного регулирования бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.

В бухгалтерском балансе отражается информация о всех видах деятельности, осуществляемых организацией.

В отчете о прибылях и убытках организация показывает доходы, расходы и финансовые результаты от использования средств на содержание заказчика-застройщика и экономии от строительства, а также по своей подрядной деятельности.

По строке 010 отчета отражается выручка от реализации работ, выполненных собственными силами и субподрядными организациями. По строке 020 приводятся фактическая себестоимость работ, выполненных собственными силами, а также сметная (договорная) стоимость работ (без НДС), выполненных субподрядными организациями.

В составе внереализационных доходов и расходов показываются средства финансовой помощи учредителей, а также финансовый результат (экономия) от деятельности заказчика-застройщика, который определяется по окончании строительства объектов или отдельных их очередей.

По привлеченным средствам инвесторов экономия исчисляется как разница между суммой полученного целевого финансирования и фактическими капитальными затратами. Организация исчисляет размер фактических капитальных затрат, относящихся к доле ее собственных средств, в соответствии с методом, закрепленным в учетной политике.

Организация определяет налоговую базу по налогу на прибыль согласно положениям гл. 25 НК РФ. Для этих целей составляются аналитические регистры налогового учета, которые содержат данные бухгалтерского и налогового учета. Это относится к подрядной деятельности организации, а также к деятельности заказчика-застройщика в части финансовых результатов от использования средств на его содержание и экономии от строительства.

Средства финансовой помощи учредителей не включаются в налоговую базу на основании пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Объектом обложения НДС у организации являются операции по выполнению строительно-монтажных работ. В налоговую базу включают доходы от реализации этих работ. Исчисление налога производится по мере оформления актов приемки выполненных строительно-монтажных работ (форма N КС-2). В налоговую базу включаются и привлеченные инвестиционные средства в части, направленной на оплату расходов по подрядной деятельности, такие, как авансы в счет предстоящего выполнения работ.

Организация предусматривает в учетной политике метод включения полученных авансов в состав налоговой базы и налоговых вычетов при реализации работ.

Налог исчисляется также от суммы экономии, полученной при использовании привлеченных и собственных средств финансирования по окончании строительства.

Видео (кликните для воспроизведения).

В состав налоговых вычетов организация включает суммы НДС, исчисленного с авансов заказчиков (после отражения в учете выручки от реализации строительно-монтажных работ), а также налога, предъявленного поставщиками и подрядчиками по материальным ценностям, услугам, субподрядным работам, использованным при выполнении строительно-монтажных работ.

Источники


  1. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.

  2. Адвокат в уголовном процессе; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2010. — 376 c.

  3. Новое в судебном законодательстве Российской Федерации. — М.: Омега-Л, 2017. — 128 c.
  4. Романовский, Г.Б. Гносеология права на жизнь; СПб: Юридический центр, 2013. — 370 c.
  5. Гуцол, В. В. Правовые основы Российского государства / В.В. Гуцол. — М.: Феникс, 2006. — 448 c.
Совмещение функций технического заказчика и генерального подрядчика
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here