Регистрация договора уступки права требования в росреестре

Полезная информация по теме: "Регистрация договора уступки права требования в росреестре". Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.

Регистрация договора уступки прав требования

Что важно знать о регистрации сделок с недвижимостью по договору уступки прав требования

Обязательной государственной регистрации подлежит только уступка прав требования по договорам участия в долевом строительстве

Такой договор закрепляет право истребования выполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве за третьим лицом, не указанным в изначальном договоре.

Еще на этапе заключения такого договора важно быть очень внимательным: немалое количество афер с обманутыми дольщиками было проведено с его участием. Особенности, на которые важно обратить внимание:

  • в основном договоре (участия в долевом строительстве) не должно содержаться запретов и ограничений на уступку прав требования по нему;
  • квартира, являющаяся предметом основного договора, должна быть оплачена застройщику – с этим моментом может быть связано немало подводных камней;
  • основной договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре – иначе он считается недействительным.

Ну и самое главное – как и основной договор, договор уступки прав требования считается заключенным не с момента подписания сторонами, а с момента его государственной регистрации. Только после этого вы будете считаться стороной по основному договору и получаете все права требования, принадлежавшие ранее вашему контрагенту по договору уступки.

Специалисты «Оллвин Груп» помогут вам не совершить досадных ошибок в таком важном деле, как приобретение или продажа недвижимости.

Мы внимательно изучим основной договор на предмет двусмысленностей или прямых запретов в отношении уступки прав, а также убедимся в отсутствии других препятствий. Также мы проведем экспертизу договора уступки – или составим его для вас.

После этого мы убедимся в наличии всех необходимых документов, правильности их оформления, сроков действия – всего того, что может затянуть процесс регистрации договора уступки.

Далее нам понадобятся заявления сторон по договору и доверенности на представление их интересов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Ну а все остальное – дело техники: мы оплатим госпошлины, сдадим пакет документов на регистрацию, получим зарегистрированные экземпляры и доставим их вам в удобное время и место.

Если у вас возникли дополнительные вопросы по услуге Регистрация договора уступки — позвоните нам в рабочее время по многоканальному телефону или заполните и отправьте нам форму заказа рядом с ценой услуги. Мы свяжемся с вами, как только получим заказ

Список основных документов, необходимых для регистрации сделок с недвижимостью по договору уступки прав требования

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

    Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

Как оформить в собственность квартиру в новостройке — инструкция в 3 этапа. После регистрации права собственности, владелец может прописаться в своей квартире.

Читайте так же:  Строительство линейных объектов без разрешения на строительство

Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  • Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  • Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  • Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).
  • В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

    Что необходимо сделать Покупателю

    Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

    1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
    2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

    3-й этап — составление договора переуступки прав

    Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем. Я советую составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

    С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

    Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция я написала с МФЦ.

      Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

    Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

    По закону срок регистрации сделки составляет 7 рабочих дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.

    Документы для продажи квартиры — с инструкциями где и как их получить.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Заключил договор уступки прав требования на квартиру с юридическим лицом

    (аффилированном застройщику) Т.е. я плачу сумму договора первому участнику долевого строительства. О том что участник выполнил свои обязательства в части оплаты по долевому строительству предоставлена справка от застройщика о том что обязательства выполнены, подписанная Гл.бухгалтером застройщика с печатью. Договор регистрируется в регпалате. В Регпалату также предоставляется эта же справка от Застройщика, что нет задолженности по договору долевого участия за эту квартиру. Первичные документы об оплате не представлены, только справка от застройщика. Достаточно ли этого или же нужно еще как то себя обезопасить?

    Здравствуйте, уважаемый Евгений! В Росреестре и так регистрируется обременение и если оно там зарегистрировано, то цедент должен предоставить в Росреестр для регистрации (ст.8.1 ГК РФ, Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») платежные документы о снятии обременения. Чтобы Вы могли зарегистрировать право по договору цессии (ст.388 ГК РФ, ст.11, 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Также нужен договор цессии и акт приема-передачи, а также присутствие обеих сторон сделки или их представителей.

    Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

    Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

    Пакет документов для сделки

    Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

    Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

    1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

    2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

    3) нотариально заверенное согласие супруга;

    4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

    5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

    6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

    Читайте так же:  Распределение судебных расходов при заключении мирового соглашения

    В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

    Справка об отсутствии задолженности по оплате цены договора дду, сам договор переуступке права требования, согласие от застройщика на переуступку, передаточные Акт, и госрегистрация в Росреестре согласно ст.11

    Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

    Статья 11. Уступка прав требований по договору

    1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

    2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.

    (в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

    (см. текст в предыдущей редакции)

    3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

    (часть 3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

    4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Регистрация договора переуступки прав

    Краткое содержание

    • Сколько времени занимает регистрация договора переуступки прав на квартиру?
    • Договор переуступки прав
    • Договор регистрации права
    • Договор переуступки права требования
    • Договор переуступки права аренды
    • Договор переуступки прав на квартиру

    Уважаемая Анжела г. Иркутск!
    Купить Квартиру в Доме незавершённого строительства как Объект недвижимого имущества можно только в том случае, если Право собственности на неё зарегистрировано в Регпалате Росреестра или БТИ (до 1998 г) субъекта РФ, что должно подтверждаться ВЫПИСКОЙ из Росреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.209 ГК РФ).
    Кроме того, Купить квартиру полученную по Договору уступки прав требования возможно если данный договор прошёл государственную регистрацию в Росреестре субъекта РФ (ФЗ № 214-ФЗ).
    Также на данную квартиру должно быть оформлено в БТИ Техническое ОПИСАНИЕ как эквивалент Технического паспорта.

    Удачи вам Владимир Николаевич
    г. Уфа 11.10.2018 г.

    Договор цессии подлежит обязательной государственной регистрации.

    Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)

    [2]

    Статья 11. Уступка прав требований по договору

    Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

    Здравствуйте.
    1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

    2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

    3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

    4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

    Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

    5. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

    ВС разъяснил, когда договор цессии подлежит госрегистрации

    Людмила Александрова заключила с компанией «Даверна» договор участия в долевом строительстве многоэтажного дома. Застройщик не передал женщине квартиру в установленный срок, поэтому она уступила предпринимателю Алексею Косареву право требования неустойки за просрочку исполнения обязательств компанией. Право требования самой квартиры к предпринимателю не перешло. Управление Росреестра отказало в госрегистрации договора цессии, так как к коммерсанту не перешло право требования самой недвижимости, а государственная регистрация уступки прав, в части получения неустойки, действующим законодательством не предусмотрена.

    Косарев обжаловал отказ в суде (дело № А41-59308/2016). Три инстанции, впрочем, отказали ему в заявленных требованиях, указав, что обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат. Тогда мужчина обратился с жалобой в Верховный суд. В ней он пишет, что согласно п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Предприниматель уверен – спорный договор подлежит государственной регистрации.

    С ним согласилась экономколлегия ВС, которая отменила судебные акты нижестоящих инстанций и обязала Росреестр зарегистрировать договор.

    Договор уступки права требования неустойки к застройщику за нарушение сроков по ДДУ подлежит государственной регистрации

    Регистрация участником долевого строительства права собственности на квартиру, полученную от застройщика, не препятствует государственной регистрации договора уступки права требования неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Согласно ч. 2 ст. 389 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих к этому моменту у кредитора прав по сделке, требующей государственной регистрации.

    Реквизиты судебного акта

    Индивидуальный предприниматель К.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Управление Росреестра по Московской области

    В апреле 2015 г. между ООО «Даверна» (застройщик) и гражданкой А. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве. По данному договору А. приобрела права на объект долевого строительства, соответствующий будущей квартире в жилом доме. Срок передачи объекта долевого строительства при условии полной оплаты его участниками был определен календарной датой — 15.04.2016.

    В установленный договором срок застройщик не передал участнику долевого строительства объект. Впоследствии А. (цедент) заключила с ИП К. (цессионарий) договор цессии от 06.07.2016 (далее — договор уступки), по которому уступила ИП К. право требования к застройщику о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Требование же в отношении самого объекта долевого строительства от цедента к цессионарию не перешло, что было прямо прописано в договоре. Таким образом, А. по-прежнему могла претендовать на квартиру, а неустойку за нарушение обязательства должен был получить ИП К.

    Читайте так же:  Ходатайство об ознакомлении с материалами арбитражного дела

    Договор уступки требования по заявлению его участников был представлен на регистрацию в Управление Росреестра по Московской области, которое, между тем, отказало в регистрации договора. Основанием для отказа в государственной регистрации послужило, во-первых, то, что названный договор не содержал необходимые для внесения в ЕГРП сведения о совершившем сделку физическом лице, а во-вторых, невозможность определить объект сделки в ситуации, когда право требования квартиры от цедента к цессионарию не перешло. Управление Росреестра подчеркнуло, что государственной регистрации подлежит договор долевого участия в строительстве. На основании договора уступки ИП К. получил право на взыскание неустойки, но не получил иных прав участника долевого строительства на объект долевого строительства. Как таковая государственная регистрация договора уступки действующим законодательством не предусмотрена.

    ИП К., полагая данный отказ нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с требованием о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора уступки права и обязании произвести регистрацию договора.

    Позиция судов

    Суды трех инстанций признали требование заявителя не подлежащим удовлетворению. При этом они исходили из того, что право на взыскание неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество. Цедент уступил право требования не по договору долевого участия в строительстве, а законной неустойки. Это никак не изменило зарегистрированной сделки. В связи с чем основания для государственной регистрации договора уступки отсутствуют.

    Позиция ВС РФ

    ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и удовлетворил требования заявителя. Он определил обязать Управление Росреестра зарегистрировать рассматриваемый договор уступки права (требования), исходя из следующей логики. Пункт 14 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее — постановление № 54) разъяснил, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

    В рассматриваемом деле А. передала по договору уступки предпринимателю право на взыскание неустойки, существовавшее у нее как у участника договора долевого строительства к моменту перехода к предпринимателю, без перехода права на получение квартиры.

    Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Поскольку на момент совершения уступки прав требования у А. существовало право на взыскание неустойки, возникшее у нее в связи с нарушением застройщиком сроков ДДУ, к такому договору в соответствии с ч. 1 ст. 389 ГК РФ подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве. Договор, заключенный между А. и застройщиком, был зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно п. 2 постановления № 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор по общему правилу считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.

    Как разъяснил Пленум ВС РФ в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», целью государственной регистрации является обеспечение стабильности гражданского оборота и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц. Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав. Это исключает неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

    ВС РФ признал необоснованной ссылку Управления Росреестра в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки на то, что по названному договору не приобретаются права на недвижимое имущество и в связи с этим не имеется оснований для осуществления регистрации. Суд обратил внимание на то, что согласно ч. 2 ст. 389 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

    Приобретение А. права собственности на квартиру, полученную от застройщика, не препятствует государственной регистрации договора уступки права требования неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Данное обстоятельство не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки должником, кредитором в котором может быть иное лицо.

    Регистрация договора уступки права требования в росреестре

    Последовательность действий заявителя

    Какие документы необходимы

    1. Заявление о государственной регистрации:

      договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве – представляют стороны договора;
  • ипотеки в силу закона – представляет лицо, которому уступаются права (залогодатель), или представитель банка, иной кредитной организации, другого юридического лица (залогодержатель) в случаях, когда оплата строительства полностью или частично осуществляется с использованием кредитных или заемных средств.
  • Если договор нотариально удостоверен, заявление о государственной регистрации может быть представлено нотариусом, удостоверившим данный договор, или его помощником. Если с заявлением обращается представитель стороны (сторон) сделки, залогодержателя, необходимо представить нотариально удостоверенную доверенность. Бланк заявления можно скачать на сайте Росреестра, получить в офисе Росреестра, Кадастровой палаты и МФЦ.

    2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

    3. Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве (оригинал, возвращается заявителю).

    4. Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, если договор нотариально удостоверен один из которых оригинал).

    Для юридических лиц дополнительно потребуются учредительные документы (оригинал или копия, заверенная нотариусом или руководителем юридического лица), а также документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица действовать от его имени (оригинал или нотариально заверенная копия). Для юридических лиц может потребоваться решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность.

    Могут понадобиться следующие документы:

      Если договор подписан представителем стороны договора – документ, подтверждающий полномочия представителя на подписание договора (оригинал и копия).
    Читайте так же:  Электронная регистрация права собственности проверить статус

    Если возникает ипотека в силу закона – договор, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (оригинал и копия).

    Если составляется закладная при возникновении ипотеки в силу закона – закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (оригинал и копия).

    Если уступка совершается до уплаты полной цены договора одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства – письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (оригинал и копия).

    [3]

  • Если права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге – письменное согласие залогодержателя на уступку права требования (оригинал и копия).
  • Для физических лиц могут понадобиться:

    • Нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора или документ, свидетельствующий о том, что создаваемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов – оригинал и копия; решение суда – копии
  • Разрешение органа опеки и попечительства на уступку законными представителями права требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (до 14 лет) или недееспособный, на уступку несовершеннолетним (с 14 лет) или ограниченным в дееспособности участником долевого строительства права требования по договору участия в долевом строительстве.
  • Заявитель по желанию может представить документ об уплате государственной пошлины. Если подтверждение об уплате пошлины не было получено от заявителя, Росреестр запросит его в рамках системы межведомственного информационного взаимодействия*. Если информация об уплате отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, документы для регистрации прав не рассматриваются и будут возвращены заявителю.

    * Возможность получения подтверждения об уплате государственной пошлины в порядке межведомственного взаимодействия уточните на сайте Росреестра, у оператора центра телефонного обслуживания или у специалиста в офисе.

    Сроки предоставления и стоимость услуги

    За регистрацию договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве для физических и юридических взимается государственная пошлина 200 руб., разделенные на количество участников договора. За регистрацию ипотеки в силу закона государственная пошлина не взимается.

    Оригинал договора с регистрационной надписью выдается заявителю в срок не более 18 календарных дней со дня приема заявления и документов органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Если принято решение об отказе в государственной регистрации, сообщение о таком отказе должно быть направлено заявителю в срок не более 5 дней после окончания установленного срока регистрации.

    Возможные причины для приостановления государственной регистрации прав:

      отсутствие необходимых документов или сведений, запрашиваемых по межведомственным запросам;

    возникновение у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений;

    письменное заявление стороны (сторон) сделки или их представителей;

  • поступление определения или решения суда, в том числе о запрете осуществления регистрационных действий.
  • Возможные причины для отказа в государственной регистрации:

    • с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

    представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

    не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, если обязанность по их представлению лежит на заявителе;

    имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами;

  • ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
  • Для получения подробной информации посетите сайт Росреестра или обратитесь к специалисту в офисе.

    Как подать документы

    Зарегистрировать договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве можно любым из предложенных способов:

    1. Обратиться в офис Росреестра или Кадастровой палаты.

    Запишитесь на прием заранее:

      на официальном сайте Росреестра в разделе «Офисы и приемные»;
  • по единому номеру центра телефонного обслуживания Росреестра.
  • 2. Подать документы в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Удостоверьтесь, что МФЦ предоставляет данную услугу.

    3. Отправить нотариально заверенные документы почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра или Кадастровой палаты по месту нахождения объекта недвижимости.

    4. Подать заявление и необходимые документы, подписанные электронной подписью, на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги»*.

    * Возможность предоставления документов на данную услугу в электронном виде уточните на сайте Росреестра, у оператора центра телефонного обслуживания или у специалиста в офисе.

    Вы можете оперативно отслеживать статус рассмотрения своего заявления с помощью электронного сервиса «Проверка статуса запроса» на сайте Росреестра независимо от того, каким способом вы подали документы.

    Управление мониторинга и повышения качества государственных услуг Росреестра

    Регистрация договора цессии в Росреестре

    Экономическая ситуация как отдельного физического лица, так и лиц более крупных масштабов, формирующаяся на практике, является основанием для того, чтобы подстраховать свои денежные средства, вкладываемые в дальнейшее развитие. Для этой цели можно рассмотреть уступку требований кредитора – цессию, которая предусматривает передачу прав третьему лицу. Это важно, например, для банков, выдающих ипотеку. Так, если должник не может выплачивать деньги по кредиту, то по договору банку должно отойти жилье, которое в ипотеке, но банки не занимаются реализацией жилья, поэтому в договоре может быть предусмотрена уступка требования, которая подлежит регистрации в Росреестре.

    Рассмотрим регистрацию договора в Росреестре.

    [1]

    Нормативное регулирование регистрации договора

    ГК РФ (часть первая) регулирует уступку требования (цессию)

    Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ защищает интересы физических лиц при осуществлении коллекторской деятельности

    Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ определяет действия по регистрации недвижимости

    Приказ Минэкономразвития РФ от 16 декабря 2015 г. N 943 определяет порядок ведения ЕГРН

    Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ регулирует отношения в области ипотеки

    Все права на объект возникают только с момента регистрации, продавец действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

    Заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю Е. Шелавина

    Основание для регистрации договора цессии

    Регистрация договора цессии возникает в основном для объектов долевого строительства или ипотеки. А этом случае право собственности не наступает сразу у покупателя, поэтому право на взыскание долга по оплате может быть передано другим лицам, то есть происходит переход права собственности.

    Уступка прав регистрируется по:

    • договору об ипотеке
    • обеспеченному ипотекой обязательству

    Регистрация договора, на основании которого происходит уступка прав, осуществляется на основании заявления обеих сторон договора об уступке (цедента и цессионария). Для регистрации этот договора необходимы:

    1. договор цессии
    2. справка, где указывается уплата цены договора с указанием сумм и дат выплат и выданная застройщиком или банком, через которого производились эти платежи.

    Важно! В ходе совершения сделки нужно изучить документы застройщика: разрешение, проектные документы и вносимые в них изменения, то есть подтверждение права застройщика на владение земельным участком. В отдельных ситуациях можно привлечь юриста.

    ★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

    Пример по заключению договора уступки по госконтракту

    В целом, при исполнении госконтракта на основании Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ перемена поставщика не допускается, но имеются исключения: новый поставщик является правопреемником поставщика по такому контракту в результате реорганизации (преобразование, слияние или присоединение). Таким образом, подрядчик может уступить право требования оплаты работ, выполненных по госконтракту третьему лицу.

    Читайте так же:  Порядок назначения пенсии государственным гражданским служащим

    Документы, необходимые для регистрации

    Государственная регистрация является подтверждением права на существование права на имущество. Для этого необходимо в Росреестр предоставить:

    1. заявление о регистрации: договора уступки прав (представляют обе стороны) или ипотеки (представляет залогодатель или представитель кредитной организации, или юридического лица как залогодержателя если оплата полностью или частично производится с использованием заемных средств.
    2. паспорт заявителя
    3. зарегистрированный договор долевого строительства (оригинал, который возвращается)
    4. договор уступки права с изменениями, приложениями и дополнениями

    Для юридических лиц необходимы учредительные документы и подтверждение полномочий представителя для осуществления действий от его имени. Юридическим лицам могут понадобиться:

    • договор, по которому возникло обязательство (по ипотеке)
    • закладная с приложениями (если составлена закладная при ипотеке)
    • согласие застройщика на уступку прав по договору
    • согласие залогодержателя на уступку прав (если требования находятся в залоге).

    От физических лиц могут быть затребованы:

    • согласие другого супруга на заключение договора (нотариально заверенное)
    • разрешение органа опеки и попечительства (при участии в долевом строительстве несовершеннолетний, недееспособный или ограниченным в дееспособности)

    Факт оплаты госпошлины может быть запрошен Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия. Если информации об уплате нет, то документы не будут рассмотрены и возвращаются заявителю.

    Сроки регистрации договора и размер пошлины

    Госпошлина за регистрацию договора оставляет:

    • 350 рублей для физических и юридических по договору долевого строительства (НК РФ Часть II ст. 333.33 (пункт 1, подпункт 30)
    • не взимается за регистрацию ипотеки

    Регистрационная надпись ставится на оригинал договора и возвращается заявителю не позднее 7 рабочих дней со дня приема заявления и документов Росреестром.

    В случае отказа в регистрации, сообщение об отказе направляется заявителю в срок до 5 дней с момента окончания срока регистрации.

    Причин для приостановления регистрации могут быть самыми разными, но все они сводятся к следующим:

    • обратилось лицо с заявлением, не имеющее на это права
    • документы не соответствуют требованиям
    • не представлены часть обязательных документов
    • противоречий заявленных и зарегистрированных правах
    • наличие ограничений или обременений

    При устранении этих причин дело возобновляется. Приостанавливается регистрация максимум на 3 месяца, по истечении которых регистрация прав не возобновляется (отказ в регистрации) и необходимо формировать новый пакет документов.

    Порядок подачи документов

    Регистрации договора уступки прав в офис Росреестра или Кадастровой палаты можно осуществить таким образом:

    Личная Электронная (удаленная)
    – обращение в офис – почтовым отправлением нотариально заверенных документов с описью вложения и уведомлением о вручении
    – запись на прием через официальный сайт Росреестра или по единому номеру телефонного обслуживания Росреестра – подача заявления и документов, на сайте Росреестра
    – подача документов в МФЦ (при условии предоставления этой услуги)

    На сайте Росреестра имеется возможность отслеживания статуса рассмотрения заявления с помощью сервиса «Проверка статуса запроса» независимо от способа подачи документов.

    Пример по срокам оформления документов

    При отсутствии замечаний Росреестр осуществляет государственную регистрацию договоров долевого участия минимум за 3 рабочих дня при личной явке. При направлении документов в электронном виде срок регистрации – 1-2 рабочих дней.

    Условия уступки права требования

    Уступка требования производится на основании:

    • договора, заключенного первоначальным (цедентом) и новым (цессионарием) кредиторами
    • возмездности договора
    • цедент не может уступить цессионарию больше прав, чем имеет
    • одно требование уступлено разным лицам
    • стороны договора могут согласовать переход договора третьему лицу

    Ошибка при требовании пени

    Дольщик может предусмотреть уступку права требования пени третьему лицу за нарушение застройщиком сроков сдачи объекта строительства. Уступка прав требования неустойки возможна до срока передачи объекта долевого строительства и она выступает обеспечительной мерой. Договор уступки права требования неустойки (за нарушение срока передачи объекта до подписания акта приема-передачи), то договор нужно зарегистрировать. После принятия объекта договор уступки не будет зарегистрирован.

    Ошибка при заключении договора с запретом на цессию

    Можно ли проигнорировать прописанный в договоре запрет на цессию?

    Если требование денежное, то соглашение будет действительным, но цедент несет ответственность за нарушение этого условия (в виде убытков, выплаты неустойки и т.п.). Такое соглашение не лишает силы уступку и не является основанием для расторжения договора с этим требованием.

    Ответы на распространенные вопросы

    Вопрос №1: Как зарегистрировать смену залогодержателя, если в ЕГРН есть запрет на регистрационные действия?

    Ответ: При смене залогодержателя нового обременения не возникает, а цессия изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее соотношение взаимных прав и обязанностей.

    При том, что собственник предмета залога не меняется, внесение изменений в регистрационную запись сведений о замене залогодержателя не затрагивает запрета, направленного на недопущение отчуждения имущества должника и на его дополнительного обременения. Так, наличие в ЕГРН запретов на регистрационные действия не является препятствием для государственной регистрации смены залогодержателя.

    Вопрос №2: Обязательно ли нужно согласие должника при уступке требования, если это предусмотрено договором?

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Ответ: Согласие обязательно, когда это прописано в договоре. Уступка требований без согласия должника налагает обязанность кредиторов выплатить должнику расходы по уступке.

    Источники


    1. Гуреев, В. А. Комментарий к Федеральному Закону «О судебных приставах» / В.А. Гуреев. — М.: Wolters Kluwer, 2017. — 208 c.

    2. Хаймович, М. И. Правоведение. Основы правовых знаний / М.И. Хаймович. — М.: РИОР, Инфра-М, 2013. — 304 c.

    3. Иванов, И.И. Методические рекомендации по обращению в Европейский Суд по правам человека; новая юстиция, 2013. — 288 c.
    4. Летушева, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Летушева, М.В. Летушева. — М.: Академия, 2008. — 208 c.
    5. Судебная бухгалтерия. — М.: Юридическая литература, 2015. — 344 c.
    Регистрация договора уступки права требования в росреестре
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here