Реестр собственников подписавших договор управления мкд

Полезная информация по теме: "Реестр собственников подписавших договор управления мкд". Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.

Договор управления многоквартирным домом – образец, приложения, форма. Пример идеального договора для жителей и для УК.

В этой статье мы расскажем о, пожалуй, самом важном документе, который заключается между собственниками помещений и управляющей организацией. На что обратить внимание, какие пункты нужны убрать, а какие добавить, что требуется для изменения текущего договора управления и как расторгнуть договор управления досрочно.

Сразу отметим, что эта статья написана простым доступным языком для широкого круга лиц, писать ее с использованием сложной профессиональной терминологии – значит сделать ее неинтересной и трудной для понимания собственниками помещений, обычных жителей. Профессиональные юристы, возможно, отметят некоторую простоту изложения материала без отдельного глубокого погружения в сторону гражданского законодательства. Скачать образец «народного» договора Вы сможете внизу страницы в конце статьи.

Об авторе статьи: Константин Орлов, руководитель системы «Домсканер», которая подготавливает и проводит общие собрания собственников в тысячах многоквартирных домов по всей России.

В ходе своей работы в проведении общих собраний и консультированию инициативных собственников в половине случаев мы приходим к тому, что требуются изменения в договоре управления многоквартирным домом или же жители дают образец договора управления для помощи в его изучении и внесении изменений. Давайте более подробно рассмотрим, из чего состоит договор, какие в нем есть важные части и на что нужно обращать внимание в первую очередь!

Главная проблема – жителям всегда предлагают свою редакцию договора управления, в которой они имеют меньше прав, а управляющая компания максимально снимает с себя ответственность и формы контроля. Давайте кратко рассмотрим состав договора.

Состав (структура) договора описана в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ и включает в себя 4 раздела:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Если перевести на русский язык – что отдаем в управление УК, что она будет делать, сколько это стоит, как ее контролировать

1. Состав общего имущества многоквартирного дома

Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома? Состав и границы общего имущества определяются п. 1—9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

К такому имуществу относятся:
— фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;
— помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
— инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;
— земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;— иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Почему важно прописать состав общего имущества? Потому что по договору управления Вы фактически передаете управляющей компании права и обязанности следить за этим имуществом. Если что-то не описано, то и следить за этим она будет не обязана, никакой ответственности нести не будет. Типичная ситуация, когда управляющая организация не убирает придомовую территорию, на газонах мусор, а оказывается, что эта территория не включена в состав общего имущества, а существует лишь де-факто, но не де-юро. Вроде как вокруг дома газоны, а по документам земля не разграничена и жителям не принадлежит.

2. Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Смотрите какой длинный и сложный заголовок, Вы его поняли? Давайте разберем его по частям:
— управление МКД (это то, что непосредственно делает управляющая компания, а именно – выставление ежемесячных платежек, взыскание платы с задолжников, выставление счетов и сбор денег за использование общего имущества, фактически осуществляет сбор доходов дома, иные функции УК)
— содержание и ремонт общего имущества (сюда входят работы по уборке подъездов, подметанию двора, аварийная служба, обслуживание лифтов, промывка и опрессовка системы отопления, дератизация и дезифекция итд, а также ремонт общего имущества – Вы же хотите ремонт в подъезде по мере необходимости?)
— перечень коммунальных услуг (поставка горячей и холодной воды, водоотведение, отопление, электроэнергия, газ).

3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

Давайте абстрагируемся и представим, что мы живем в своем частном доме (коттедже), вокруг коттеджа есть земельный участок. Зимой нам лень убирать снег и мы попросили своего соседа Сергея за вознаграждение убирать снег:
— Сергей, мог бы ты убирать снег у нас на участке вокруг дома по отмостке, а также по дорожкам, а я буду платить тебе 1000 рублей в месяц?
— Как часто нужно убирать снег? Своей лопатой или подметать?
— Ежедневно, подметать, снега у нас мало.
— Нет, я не согласен на 1000 рублей. Давай 3000, но я буду только подметать дорожки метлой на газоны и не буду вывозить снег с участка и по рукам!

В этом диалоге вы увидели, что стороны договариваются по цене, а также по объемам работ и их периодичности. В многоквартирном доме – все точно также! Управляющая компания предлагает жителям свои расценки на те или иные виды работ по управлению (выставление платежей, сбор доходов дома итд) и содержанию (уборка подъездов, подметание двора, осмотры и ревизии подвала, обслуживание лифтов итд), а жители могут или принять их или договориться о другой стоимости или выбрать другую УК.

Читайте так же:  Создание сертификата ключа проверки электронной подписи

ВАЖНО! НИКАКИХ ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ТАРИФОВ НА УПРАВЛЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ НЕТ! Тарифы утверждаются только на коммунальные услуги (горячая и холодная вода, отопление, электроэнергия, водоотведение, газ). Тарифы на содержание и ремонт – договорная величина. В некоторых городах, для простоты расчетов применяют РЕКОМЕНДОВАННЫЙ для муниципального жилья тариф. Домов, где более 50% принадлежит муниципалитету единицы. Поэтому не давайте ввести себя в заблуждение и торгуйтесь за каждую копейку тарифа. Это Ваши деньги!

Плюс смотрите структуру тарифа, есть ли там деньги на текущий ремонт, в каком объеме.

4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Самый классный пункт, который, на практике, отсутствует в подавляющем большинстве договоров. Если вы не будете платить за квартиру – что будет? Пеня! Если УК один раз не уберет двор, что будет? А если УК не сделает ежегодный весенне-осенний осмотр дома? (чтобы узнать ответ — посмотрите свой договор управления!)

У Вас есть договор управления или Вам предложили его заключить. На что нужно обратить внимание?

Следите за этой статьей, ее ждет дополнение!

Договор управления МКД предложенный общественной организацией «Народный контроль в ЖКХ» (нкжкх.рф) — скачать (скачан 1052 раза)

Сведения о доме не попадут в реестр лицензий, если договор управления не подписан более чем 50% собственников.

ООО «Управление жилищным фондом Советского района» обратилось в инспекцию государственного жилищного надзора Волгоградской области с заявлением о внесении сведений об управлении многоквартирным домом № 18 по ул. Родниковая в г. Волгограде в реестр лицензий Волгоградской области. Причина изменений в реестре — заключение договора управления с собственниками многоквартирного дома. Однако по результатам рассмотрения документов организации было отказано. Позицию ИГЖН пришлось доказывать в суде, сообщает ИГЖН Волгоградской области .

По результатам рассмотрения заявления ООО «Управление жилищным фондом Советского района» инспекцией было принято решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в отношении данного дома. Решение инспекции основано на том, что лицензиатом к заявлению приложен договор управления, в котором не было достаточного количества подписей собственников, чтобы он мог считаться заключенным в соответствии с Жилищным кодексом РФ. В инспекцию представлена копия договора управления с реестром подписей собственников, при этом два листа подписей собственников в реестре дублировались.

Не согласившись с принятым решением инспекции ООО «Управление жилищным фондом Советского района» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании действий ведомства незаконными.

Арбитражный суд Волгоградской области по результатам рассмотрения заявления ООО «Управление жилищным фондом Советского района» поддержал позицию надзорного ведомства и отказал в удовлетворении заявленных требований управляющей организации.

Не согласившись с этим решением организация вновь написала заявление в суд, но уже апелляционной инстанции. Однако Двенадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, не усмотрев оснований для отмены принятого ранее судебного решения.

Читайте также последние новости ЖКХ России, г. Волгограда и Волгоградской области

Коммунальные службы Волгограда подготовили к новому отопительному сезону 94% социальных учреждений. На объектах здравоохранения и образования проверили состояние запорной арматуры и наличие изоляции на коммуникациях в подвалах заведений. В жилом фонде многоквартирных домов к зиме готово более 83% зданий.

Сотрудниками Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области в отношении ООО «Управление отходами – Волгоград» проведена проверка по вопросу начисления платы потребителям, проживающих по ул. Пушкинская, Урицкого, Комсомольская в поселке Быково Быковского района Волгоградской.

Государственная корпорация – Фонд содействия реформированию ЖКХ продолжает рассматривать реестры контрактов по программам переселения граждан из аварийного жилья. Так, 3 сентября 2019 года правлением Фонда рассмотрены реестры контрактов и приняты решения о перечислении средств Пермскому краю, Мурманской.

Граждане смогут вносить предложения по улучшению работы госведомств через специальное мобильное приложение. Его запустят в сентябре. В приложение также можно будет загрузить информацию о конкретной проблеме и получить по ней обратную связь.

Это интервью началось с обращения нашего читателя, проживающего в частном секторе Дмитровского городского округа. До мусорной реформы, рассказал он, отходы из поселка вывозили аккуратно. Люди платили деньги местному «консьержу» и проблем не знали. Теперь платят региональному оператору, а мусор.

Аналитики портала недвижимости Domofond.ru составили рейтинг 200 городов России, оценив их по уровню чистоты. Рейтинг (имеется в распоряжении «Российской газеты») был составлен на основе опросов более 90 тысяч человек.

На основании обращения гражданина специалистом Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области проведена проверка в отношении общества с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис».

На основании обращения гражданина, проживающего в многоквартирном доме № 9 по ул. Голубятникова в Советском районе г. Волгограда, управлением надзорным органом проведена внеплановая выездная проверка.

Общественная организация «Деловая Россия» направила в правительство предложение ввести обязательное информирование населения о случаях мошенничества, когда людям навязывают газоанализаторы и приборы учета, а также подготовить реестр организаций, осуществляющих замену таких приборов. Кроме того.

Читайте так же:  Повторное привлечение к административной ответственности за длящееся

В Волгоградской области работы по капитальному ремонту, предусмотренные краткосрочным планом на 2019 год, завершены в 113 многоквартирных домах. Об этом Фонду содействия реформированию ЖКХ сообщили в Правительстве Волгоградской области.

Популярные ответы на вопросы по ЖКХ

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354, собственники и наниматели жилых помещений оплачивают не только индивидуальное потребление, но и расход коммунального ресурса (электрической энергии) на общедомовые нужды — объем, который был затрачен при эксплуатации общедомового оборудования, а также нормативные технологические потери при эксплуатации внутри домовых коммуникаций.

Согласно правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, за счет платы за содержание жилого помещения обеспечивается оказание услуг по обслуживанию внутридомовых инженерных сетей, обеспечение готовности к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Книги по жилищно-коммунальному хозяйству

Эта книга подготовлена одним из ведущих специалистов в области жилищно-коммунального хозяйства, долгое время проработавшим главой управы одного из районов Москвы. Все вопросы, которые касаются прав собственности, ремонта, оплаты услуг, получения льгот, форс-мажорных обстоятельств, подробно изложены в данном издании. Это действительно настольная книга каждого россиянина, которая обязательно пригодится и поможет решить множество проблем, избежать неприятностей.

Сегодня мы сталкиваемся с новыми реалиями в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Ежегодный рост цен на коммунальные услуги — электричество, воду, газ и тепло — побуждает нас перестать пассивно наблюдать происходящее. Что должны вы и что должны вам, как и на основании чего отстаивать свои права собственника, противостоять закулисному.

ВС РФ: УК МКД должна предъявлять договор, подписанный половиной собственников, для внесения «нового» дома в реестр лицензий

spb_photo / Depositphotos.com

При включении «вновь обретенного» МКД в качестве «своего» в реестр лицензий, новая управляющая организация – сверх протокола ОСС – непременно должна представить в орган жилнадзора договор(ы) управления МКД, заключенный(ые) с собственниками более половины площадей в МКД и подписанный(ые) ими. На это требование законодательства указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между незадачливой УК и жилищной инспекцией (Определение ВС РФ от 10 апреля 2019 г. № 301-ЭС19-1576). Любопытно, однако, что норма, на которую ссылались суды, была изменена еще до рассмотрения дела в первой инстанции.

Итак, – после успешного проведенного общего собрания собственников помещений в МКД, которое согласилось перейти «под управление» новой УК, – управляющая компания обратилась в орган ГЖН с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий и включении туда «нового» многоквартирного дома в качестве управляемого заявителем. К заявлению, помимо копии протокола, прилагался и договор управления, с подписями собственников двух квартир «нового» дома.

Собственно, это и явилось причиной отказа в изменении реестра лицензий.

Отказ органа ГЖН был оспорен в суде, но безуспешно:

  • УК вправе управлять МКД только на основании лицензии, сведения о лицензировании содержатся в реестре лицензий субъекта РФ. В том числе реестр лицензий содержит раздел с адресами МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат;
  • если перечень адресов нужно изменить, УК обязана – в том числе – направить соответствующий пакет документов в орган ГЖН;
  • по сути, состав пакета документов полномочен утвердить Минстрой России, а его приказ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр требует приложить к заявлению, в том числе, копию договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • согласно же ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса, договор управления с выбранной на общем собрании собственников помещений в МКД (далее – ОСС) новой УК должен заключаться с каждым собственником, причем собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора;
  • а раз в представленных в ГЖИ договорах управления нет подписей собственников, обладающих более чем 50% голосов, то и нельзя сделать однозначный вывод, что решение ОСС помещений МКД по выбору заявителя в качестве управляющей организации вообще реализовано;
  • следовательно, отказ ГЖИ основан на требованиях закона.

[2]

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела, повторив довод нижестоящих судов, – представленная УК в качестве надлежащего доказательства заключения договора управления копия этого договора, заключенная с двумя собственниками помещений МКД, не может свидетельствовать о реализации решения ОСС МКД по выбору истца в качестве управляющей организации.

Однако упомянутая норма приказа Минстроя России от 25 декабря 2015 г. № 938/пр год назад стала действовать в новой редакции:

  • Прежняя редакция (до 10 апреля 2018 г.): копия договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • Новая редакция (с 10 апреля 2018 г.): копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Отметим, что рассмотрение жалобы УК МКД в суде первой инстанции состоялось 17 мая 2018 г., когда упомянутый приказ Минстроя России действовал в новой редакции. Тем не менее, суды не сочли возможным ориентироваться на новую редакцию приказа.

[1]

Договор управления как доказательство реализации решения ОСС. ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Две управляющие организации в суде отстаивали свои права на управление одним многоквартирным домом. Обе предоставили в орган ГЖН протоколы общих собраний собственников о выборе способа управления. Читайте, какие факты были приняты судьёй во внимание при вынесении решения в пользу одной из организаций.

Внесение изменений в реестр лицензий субъекта РФ

Видео (кликните для воспроизведения).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать или изменить способ управления домом на общем собрании, в том числе выбрать новую УО (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Договор управления с управляющей организацией должны подписать собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

УО управляет многоквартирными домами на основании лицензии, сведения о которой содержатся в реестре лицензий субъекта РФ. При изменении перечня МКД, которыми управляет организация, она должна в течение пяти рабочих дней со дня заключения или расторжения договора управления направить эти сведения в орган ГЖН (ч. 1 ст. 192, ч. 1 ст. 195, ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

Читайте так же:  Порядок перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Перед внесением изменений в реестр лицензий согласно заявлению орган Госжилнадзора проводит проверку предоставленных сведений в соответствии с п. 5 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. ГЖИ проверяет:

  • полноту предоставленных сведений согласно п. п. 2, 3 приказа № 938/пр;
  • достоверность сведений и отсутствие противоречий уже имеющимся в реестре лицензий данным;
  • отсутствие судебных споров по вопросу управления многоквартирным домом;
  • факт размещения информации, указанной в заявлении, в ГИС ЖКХ в соответствии с ч. 2 ст. 198 ЖК РФ.

Если все условия соблюдены, то орган ГЖН выносит решение о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ (п. 8 приказа № 938/пр). В ином случае рассмотрение заявления приостанавливается либо надзорное ведомство выносит решение об отказе заявителю (п. п. 7, 9, 10 приказа № 938/пр).

Оспаривание решения органа ГЖН о внесении изменений в реестр

Решение Госжилинспекции Санкт-Петербурга о внесении изменений в реестр лицензий, вынесенное в соответствии с приказом № 938/пр, стало предметом судебного разбирательства.

В ГЖИ с заявлением о включении многоквартирного дома в реестр лицензий обратилась УО-1. Она предоставила заверенную копию протокола внеочередного общего собрания собственников от 09.06.2017, на котором была выбрана в качестве управляющей домом. К заявлению были приложены копии договоров управления, заключённых 10.06.2017 с собственниками, владеющими 53,03% голосов в доме.

ГЖИ проверила предоставленные документы и вынесла решение о приостановлении рассмотрения заявления УО-1 из-за противоречий сведений (п. 5, пп. «а» п. 10 приказа № 938/пр). МКД уже находился в реестре лицензий, только в управлении УО-2.

Орган ГЖН запросил у обоих лицензиатов представить доказательства реализации решений собственников – подписанные договоры управления (п. 10, пп. «а» п. 15 приказа № 938/пр). УО-2 на запрос не ответила.

Поскольку у ГЖИ не было на тот момент сведений о судебных спорах в отношении указанного многоквартирного дома, то инспекция сделала вывод о соответствии заявления УО-1 требованиям приказа № 938/пр и внесла изменения в реестр лицензий.

УО-2 не согласилась с этим и подала в суд, пытаясь оспорить решение органа ГЖН. Истец указал, что:

  • 13.06.2017 собственники помещений в спорном доме провели ещё одно общее собрание, на котором отказались от услуг УО-1 и выбрали УО-2 для управления МКД;
  • в производстве Арбитражного суда Санкт-Петербурга находится иск УО-2 к УО-1 о праве на управление спорным домом.

Доказательства реализации решений общего собрания

Суд первой инстанции, решая вопрос о том, какая из УО имеет право на управление многоквартирным домом, опирался на требования ст. 162 ЖК РФ и п. 3 приказа № 938/пр. Так, в пп. «в» п. 3 приказа № 938/пр установлено, что к заявлению лицензиата о внесении изменений в реестр лицензий должна прилагаться копия договора управления, подписанного собственниками помещений в МКД.

Договор должен заключаться с каждым собственником (ч. 4 ст. 434 ГК РФ, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом стороной договора выступают собственники, владеющие половиной и более голосов в доме. Таким образом подтверждается не только принятие решения на ОСС о выборе управляющей организации, но и его реализация.

УО и жители дома через суд добились демонтажа баннера с фасада

Фирма разместила на фасаде одного из многоквартирных домов Омска рекламу своих услуг. Жители и управляющая организация потребовали снять несогласованную с ними конструкцию. Поскольку владелец баннера отказался это сделать добровольно, собственники добились демонтажа конструкции через суд.

Спорный баннер рекламировал товары и услуги типографии, занимавшей нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома. Собственники обратились в управляющую организацию с вопросом, было ли согласовано размещение рекламной конструкции на общем имуществе дома. Таких сведений у УО не было.

Управляющая организация направила в адрес фирмы запрос на предоставление разрешительных документов. В случае их отсутствия УО требовала демонтировать рекламу с фасада дома. Однако, компания на письмо не отреагировала.

Собственники подали иск в суд, к делу была привлечена управляющая организация. Совместно они доказали суду, что реклама на фасаде МКД нарушает права и интересы собственников помещений.

Суд согласился с доводами истцов и постановил демонтировать баннер, но даже тогда компания не сняла рекламу с дома. К делу подключились судебные приставы УФССП по Омской области.

В рамках исполнительного производства они разъяснили представителю типографии последствия неисполнения решения суда в добровольном порядке. Только после этого компания сняла с фасада дома незаконную рекламу.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, решение о размещении на общем имуществе многоквартирного дома рекламных конструкций принимается на общем собрании собственников помещений.

Раскрытие информации: копия договора управления МКД (Емельянова Е.В.)

Дата размещения статьи: 13.05.2016

В редакцию журнала поступил вопрос следующего содержания. УК разместила на сайте www.reformagkh.ru шаблон проекта договора управления в формате Word. Инспекция посчитала, что организация должна была опубликовать копии договоров в виде электронных файлов, и, соответственно, вынесла предписание за неполное размещение информации в нарушение Стандарта. Поясните, в чем заблуждается УК.

Системный анализ норм жилищного законодательства позволяет прийти к выводу, что в рамках раскрытия информации о деятельности по управлению МКД УК обязана размещать копию договора управления с подписями сторон: УК и собственников помещений, обладающих более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Такой договор является основанием для управления домом.

Внесение МКД в реестр лицензий субъекта РФ при назначении УО решением ОМСУ

Давно назревала необходимость восполнения пробела в жилищном законодательстве об управлении многоквартирным домом (МКД) в случае, когда управляющая организация (УО) не желала перезаключать или продлять договор управления МКД после его окончания. Односторонний отказ от исполнения договора управления МКД не предусмотрен законом для управляющей организации, кроме как по истечении срока договора управления. И ни о какой свободе договора речи не идет касаемо договора управления, когда такое право на одностороннее расторжение до истечения его срока имеют только собственники.

Читайте так же:  Особенности аренды государственного и муниципального имущества

Споры о правомерности возложения обязательств по управлению домом на управляющую организацию по окончании договора управления и при нежелании его продления с ее стороны, не утихают по сей день. Но, тем не менее, пункт 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), возлагающая такие обязательства на прежнюю УО до момента выбора новой или проведения конкурса органом местного самоуправления (ОМСУ), успешно применяется.

И вот, свершилось! Правительством РФ в декабре 2018 года Постановлением № 1616 от 21.12.2018 года (далее — Постановление 1616) утверждены Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, а также внесены изменения в некоторые нормативно-правовые акты (НПА) Правительства РФ. Об этом мы уже писали СТАТЬЮ в нашем блоге.

С 12 января 2019 года Постановление 1616 и п. 17 ст. 161 ЖК РФ, принятый Федеральным законом № 485-ФЗ от 31.12.2017 г. о назначении УО решением ОМСУ, вступили в силу. И сразу возникли вопросы по его применению. А именно: на основании каких документов будут вноситься изменения в реестр лицензий субъекта РФ органами государственного жилищного надзора (ГЖН) и каким образом должен быть подписан договор управления в этом случае? И надо ли такой дом внести в реестр?

Порядок внесения изменений реестр лицензий субъекта РФ определен Приказом Минстроя РФ № 938-пр от 25 декабря 2015 года «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Порядок 938). В указанный Приказ также внесены изменения 02 марта 2018 года, связанные с назначением решением ОМСУ управляющей организации.

Как установлено п. 2 ст. 162 ЖК РФ, сторонами договора управления являются управляющая организация и собственники помещений в этом доме. Также от имени собственников договор управления может быть заключен ТСЖ, ЖСК. Обязанность заключить договор управления МКД до момента выбора УО Кодексом возложена и на Застройщика после получения им разрешения на введение дома в эксплуатацию (п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В пункте 1 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Но в пункт 5 этой же статьи изменения не были внесены. И в нем также остаются 3 вида договора управления: договор управления с собственниками на основании решения общего собрания собственников (ОСС), заключенный на срок от года до пяти лет, договор управления с Застройщиком, заключенный на срок 3 месяца с дальнейшей пролонгацией, договор управления на основании проведенного открытого конкурса, заключенный на срок от года до трех лет (считается заключенным по истечении 2 месяцев с момента проведения конкурса, если собственники не подпишут его).

В пункте 17 ст. 161 ЖК РФ установлено, что управление МКД осуществляется управляющей организацией на основании решения ОМСУ не более одного года.

В пункте 17 ст. 161 ЖК РФ, в ст. 162 ЖК РФ, в Постановлении 1616, иных нормах не указывается, кто должен подписать договор управления с назначенной УО. Требование о подписании договора при выборе УО на общем собрании урегулировано в п. 1 ст. 162 ЖК РФ, как указано выше.

В соответствии с пунктом 13 ст. 161 ЖК РФ если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом . Для внесения изменений в реестр достаточно подписанного договора управления со стороны управляющей организации.

Таким образом, остается открытым вопрос о заключении и подписании договора управления в связи с принятым решением ОМСУ о назначении управляющей организации.

Пунктом 2 Порядка 938 установлено, что заявление о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ должно содержать следующие сведения, в том числе и:

б) об основании заключения, прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом;

г) реквизиты распорядительного документа органов местного самоуправления, органов исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, в случае заключения договора управления многоквартирным домом, в соответствии с частью 17 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Пунктом 3 Порядка 938 установлен перечень документов, прилагаемых к заявлению, среди которых:

е) копия договора управления многоквартирным домом, заключенного с управляющей организацией на основании распорядительного документа органа местного самоуправления, органа исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в случаях, предусмотренных частью 17 статьи 161 Жилищного кодекса РФ;

з) копия договора управления многоквартирным домом, подписанного управляющей организацией, определенной победителем открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Исходя из вышеназванных норм НПА, никак не усматривается момент подписания договора управления при назначении управляющей организации решением ОМСУ со стороны собственников. Для включения дома в реестр лицензий лицензиату в любом случае необходимо приложить к заявлению копию договора управления, а также разместить его в ГИС ЖКХ. А как собственники подписывают договоры и иные документы сотрудники управляющих организаций прекрасно знают. И набрать подписи в размере 50%+1 голос собственников подобно подвигу, особенно, если дом немаленький.

Логично было бы упростить на такой случай подписание договора аналогично договору управления, заключенного на основании протокола проведенного конкурса. То есть, считать его автоматически заключенным по истечении месяца или двух после принятия решения, если собственники не подпишут его, а к заявлению о включении дома в реестр лицензий приложить договор управления, подписанный только со стороны управляющей организации.

Читайте так же:  Расстояние от трансформаторной подстанции до жилого дома

Ввиду неурегулированности данного вопроса в нормах закона, у органов ГЖН есть 100% основание отказать во внесении дома в реестр при отсутствии подписанного (кем? история умалчивает ) договора управления и размещения его в ГИС ЖКХ. А если дом не внесен в реестр, соответственно, и приступать к управлению, начислять платежи и выставлять платежные документы за содержание общего имущества МКД собственникам и нанимателям, назначенная УО не вправе.

То есть, управлять им должна прежняя УО в силу п. 3 ст. 200 ЖК РФ, пока назначенная УО не подпишет договор с собственниками, обладающими 50%+1 голосом от количества всех голосов собственников помещений МКД. Правда, правовые основания такого требования о подписании именно таким количеством собственников в законе отсутствуют, кроме аналогии закона. Но по аналогии можно же и применить нормы закона, касающиеся подписания договора управления по конкурсу, которые ближе по регулированию к ситуации с назначением УО.

Кстати, и в пункте 3 ст. 200 ЖК РФ имеется обязанность прежней УО управлять домом до момента выбора УО на ОСС или выбора УО на конкурсе. Здесь изменения в закон также не внесены.

Таким образом, пока неясно, что будет требовать ГЖН при внесении таких домов в реестр лицензий субъекта РФ за назначенной управляющей организацией. Может, Минстрой разъяснит ситуацию. Хотя его письма и не являются обязательными нормами права, но для органов ГЖН они обязательны к применению как указания вышестоящего государственного органа и отраслевого Министерства. Несмотря на то, что Чибис покинул Минстрой, видно, его последователи и воспитанники, генерирующие идеи в виде законодательных инициатив, там остались и работают так, как привыкли работать (не сказать что хорошо), чтоб жизнь нам медом не казалась.

Как говорится, будет день и будет пища. Остается только ждать главного регулятора правоприменительной практики — разъяснений законодательства в виде выражения правовой позиции при вынесении решений судами различных инстанций либо очередного Пленума Верховного суда или Обзора судебной практики. Хотя и это у нас в стране совершенно ничего не гарантирует.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ, позволяющая автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Реестр собственников МКД: образец и правила заполнения

Одним из пунктов подготовки к общему собранию жильцов многоквартирного дома (далее МКД) при голосовании, является подготовка реестра собственников МКД, о том по каким правилам составляется этот документ и где его можно получить узнаете из нашей статьи.

Способы получения списка собственников МКД

Инициаторы проведения общего собрания могут составить данный список самостоятельно, либо запросить данный документ в управляющей компании, ЖК или ТСЖ. Все данные на собственников можно узнать, обратившись в управление Росреестра вашего региона. Чтобы направить запрос в орган вам понадобятся следующие документы:

  • паспорт;
  • заявление, составленное в письменной форме
  • если документ запрашивает юридическое лицо, то при себе необходимо иметь ОГРН и нотариальную доверенность если юрлицо представляет его представитель.

На данный момент, чтобы получить выписку из единого государственного реестра прав (ЕГРП), необходимо уплатить сбор равный 200 рублям за одну квартиру, т.е если квартир 100, то 100*200 получаем 20000 руб.

Также есть бесплатный способ получения реестра, для этого жильцам дома, которые состоят в инициативной группе, нужно обойти всех жителей поквартирно и составить список собственников помещений в доме, но перед этим скачать и распечатать бланк реестра, предоставленный ниже.

Какую информацию нужно указывать в реестре (образец)

Данные которые должны быть указаны в реестре следующие:

  • количество жилых и нежилых помещений в МКД;
  • общая площадь этих помещений;
  • данные по каждому помещению (жилое, нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.д.)
  • на каких основаниях она принадлежит владельцу (долевая, совместная, общая или индивидуальная квартира), а также ее площадь, в случае если владельцев несколько площадь указывается на каждого;
  • информация о хозяине помещения (ФИО, паспортные данные), серия и номер, дату выдачи свидетельства о собственности;
  • если владелец юрлицо, то номер ОГРН;
  • если в голосовании участвует представитель хозяина помещения, то также указываются его ФИО паспортные данные и документ подтверждающий право голосовать за хозяина квартиры (обычно нотариальная доверенность);
  • количество голосов, которыми располагает собственник помещения;
  • адрес для почтовых уведомлений (для направления результатов голосования), а также e-mail и телефон владельца.

В большинстве случаев ведением реестра должны заниматься УК,ТСЖ или ЖК и данный документ можно получить у них.

[3]

Когда нужен реестр собственников МКД

Данный документ понадобиться при уведомлении жильцов МКД о проведении:

  • собраний;
  • регистрации владельцев помещений, участвовавших в голосовании;
  • а также для подведения итоговых результатов по голосованию.
Видео (кликните для воспроизведения).

На собраниях собственников МКД, могут решаться различные вопросы относящиеся улучшения жилищных условий для жителей.

Источники


  1. Делия, В. П. История и методология науки производства / В.П. Делия, Л.Д. Гагут, Ю.А. Гнидина. — М.: Де-По, 2013. — 304 c.

  2. Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.

  3. Неуймин, Я. Г. Вопросы истории и методологии автоматизации промышленного производства / Я.Г. Неуймин. — М.: Главная астрономическая обсерватория АН СССР, 2014. — 160 c.
  4. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
  5. Адвокатская деятельность и адвокатура в России. Часть 2. Особенная часть, специализация / ред. И.Л. Трунов. — М.: Эксмо, 2016. — 864 c.
Реестр собственников подписавших договор управления мкд
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here