Расторжение договора купли продажи в одностороннем порядке

Полезная информация по теме: "Расторжение договора купли продажи в одностороннем порядке". Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.

Глава 29. Изменение и расторжение договора (ст.ст. 450 — 453)

Глава 29. Изменение и расторжение договора

См. схему «Изменение и расторжение договора»

>
Основания изменения и расторжения договора
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: 5 правил

Иногда случается так, что сделка уже совершена. Но необходимо отказаться от неё, по личным или юридическим причинам. Проблем не должно возникнуть, если первоначальный договор оформлен грамотно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Общая характеристика договора купли-продажи квартиры

Когда договор расторгают, его действие прекращается полностью. Любые правовые отношения между сторонами заканчиваются. Но для отмены сделки недостаточно проявления воли одной из сторон.

Вопрос решается судебным порядком, либо при получении согласии второй стороны. Договор расторгается в той же форме, в которой он заключался изначально. Это значит, что всё делается письменно.

Довольно редко встречаются ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть соглашение. Ни одна из них не может требовать возвращения обязательств или того, что уже было выполнено, отдано, исполнено.

Однако связь между участниками сделки будет разорвана. Исключение – ситуации, когда в самом соглашении предусмотрен другой порядок.

Когда возможна отмена сделки

Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

Действие соглашения обычно прекращается, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение требований второй. Есть и другие случаи, предусмотренные законодательно.

Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб. К таким нарушениям обычно относят:

  1. Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
  2. Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

Сделка потеряет свою юридическую силу при выполнении следующих условий.

  • Она была мнимой или притворной. Правда, потребуется предъявить серьёзные доказательства.
  • Гражданина принудили подписать документы, угрозами, введением в заблуждение и другими подобными способами.
  • Договор составлен с участием несовершеннолетнего, но официальный представитель отсутствовал.
  • Договор подписан с гражданином, которого официально признали недееспособным.
  • Тело договора оформлено с нарушениями текущего законодательства. Или конкретных актуальных нормативных актов.

Пример соглашения о расторжении договора купли-продажи.

По обоюдному согласию

Согласие сторон или судебное решение – самые серьёзные основания, по которым может быть расторгнут подобный вид договоров. Именно обоюдное согласие становится наиболее выгодным вариантом для каждой из сторон. Но на практике таких соглашений достичь удаётся редко.

Обратная процедура сделки – оптимальное решение, если согласия удалось-таки достичь. Для этого стороны просто меняются местами. И заключают новый договор. Просто покупатель играет роль продавца, и наоборот. Затем передают друг другу денежные средства вместе с правами на собственность.

Но у процедуры есть тонкости юридического характера. Компенсация расходов, которые уже были понесены, не предполагается. Если продавец уже получил аванс, то у покупателей нет шансов забрать его обратно. Даже в судебном порядке. Лучше заранее прописать данный пункт, составляя первоначальный договор.

Если согласия нет

Если сделка уже состоялась, то без веских оснований расторгнуть её будет практически невозможно. Иски о подобных расторжениях принимаются лишь в двух ситуациях:

  1. Возникновение непредвиденных обстоятельств.
  2. Одна из сторон нарушает условия договора.

Обременения на объекте недвижимости вместе с отказом от внесения платы – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются на практике. Во втором случае инициатором расторжения выступает продавец. Он вправе предъявить такое требование, если не получил полную сумму, хотя регистрация сделки прошла успешно.

Доказательной базой станут бумаги, подтверждающие передачу денежной суммы.

Действия продавца зависят от каждой конкретной ситуации. Можно потребовать не только само расторжение, но и принудительное взыскание необходимой суммы. В первом случае сделка получит статус ничтожной.

Продавец возвращает свою недвижимость вместе с правами на неё. В другой ситуации взыскивают сумму в полном размере, к ней добавляют неустойку, возникшую из-за нарушения условий, указанных в договоре.

Покупатели тоже могут обнаружить неожиданные «недостатки». Например, жильцов, которые ещё не выписались. Или собственников, которые пребывали в длительной командировке, отпуске. Или проходили военную службу.

В таких ситуациях суды признают справедливость требований истцов. Утраченные права собственника восстанавливаются полностью. Покупатель может потребовать, чтобы сделку расторгли.

Расторжение после регистрации: инструкция и образец документа

Стороны в любом случае сначала должны решить всё мирным путём. По крайней мере, попытаться это сделать при возникновении спорных ситуаций. Это и называется досудебным порядком урегулирования.

Если одна из сторон решает расторгнуть договор, то второй надо отправить письменное уведомление. С обязательным указанием срока, за который получатель должен дать ответ. Обычно указывают время максимум до месяца.

Читайте так же:  Учет рабочего времени сотрудников по отпечаткам пальцев

Инициатор может подавать исковое заявление в суд, если ответ отсутствует, либо он отрицательный.

Есть следующий набор нюансов, которые учитываются при обращении в суд.

  • Можно указать в иске возмещение морального вреда или компенсацию убытков, если обстоятельства позволяют.
  • Главное правило – чёткое указание требований. Они должны касаться расторжения договора, а так же возврата в первоначальное состояние того, что уже было исполнено по сделке.
  • Заявитель отдельно пишет о том, что пытался использовать мирный путь для решения вопроса. Для доказательства прикладывают само уведомление второй стороны вместе с отказом в письменной форме. Если он был получен.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

О негативных последствиях для каждой из сторон

Уже говорилось о невозможности компенсировать расходы, которые возникли ранее. Иногда возникают ситуации, когда покупатели уже отдали необходимую сумму, но саму недвижимость так и не получили. Тогда у покупателей, опять же, есть право расторгать договор в одностороннем порядке.

Но даже в таких ситуациях продавцы не обязаны возвращать уже потраченное. Ведь одна сторона выполнила свои обязательства до того, как договор был расторгнут.

Из-за этого покупатели выигрывают дело, но остаются без жилья и без денег. Потому и рекомендуется при составлении договора прописать пункт, согласно которому хотя бы денежные средства возвращаются, если договор расторгается.

Главное – предусмотреть все возможные ситуации при первоначальном заключении договоров. В частности, прописывать обязанности первой и второй стороны по возвращению необходимой суммы, либо самого имущества. На случай, если возникают проблемы.

В каких случаях договор не расторгают

Если документ прошёл регистрацию, и условия соблюдены сторонами – расторжение невозможно. Например, заключается договор на квартиру.

Покупатель уже перевёл денежные средства, после чего ни у кого из участников не возникло претензий. Спустя месяц проходит регистрация. Права собственности переходят от одного человека к другому. После этого договор расторгать нельзя.

Даже через суд обратного хода нет, если никаких нарушений не выявлено. Придётся заново заключать договор, если стороны планируют провести всё снова. Этого нельзя делать в одностороннем порядке.

Инструкция по расторжению до регистрации

До регистрации порядок будет таким.

  • Если стороны согласны, они просто подписывают соглашение о расторжении сделки. Это единственно необходимое действие.

Если возникла неуплата

Неуплата по договору – существенное нарушение условий сделки. В этом случае продавец имеет право обратиться в суд в одностороннем порядке. Но только в том случае, если в самом соглашении прописано соответствующее правило.

Тогда судебные органы встают на сторону обратившегося. Надо составить исковое заявление с указанием самого требования, ссылками на законодательные нормы.

О заявлении на расторжение

Необходимо собрать пакет документов, прежде чем подавать такие заявления. В пакете должны быть:

  • Доказательства попыток досудебного регулирования.
  • Справка о том, что денежные средства были переданы.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Подтверждение законного права собственности.
  • Справку об оплате госпошлины.
  • Копия искового заявления.

Вначале пишется, кому и от кого направлен документ. Нужны контактные данные, телефоны и адреса. Далее идёт описание сути самих претензий. Остаётся поставить только дату вместе с росписью и ФИО составителя.

О гарантиях безопасности и сроках

На законодательном уровне предусмотрена возможность дополнительной фиксации факта передачи недвижимости от одной стороны к другой.

Для этого и составляются специальные передаточные акты. Конкретных сроков для самой передачи законодательство не устанавливает. Написано лишь «в разумные сроки».

Потому стороны должны сами указать, за какое время недвижимость с правами на неё должна перейти от одного человека к другому. Важна возможность принудительного расторжения согласия, с компенсацией выплаченных средств.

Исковые заявления на расторжение договора можно подавать не больше, чем через три года после того, как документ оформлен.

Что делать сторонам, чтобы обезопасить себя

Действия для покупателя должны быть такими.

Как уже говорилось, сроки передачи недвижимости должны быть максимально чётко указаны в договоре. Чем точнее эти сроки – тем лучше. Важно, чтобы правильной была и стоимость квартиры.

Риелторы часто предлагают её занижение, ведь такой шаг позволяет уклониться от уплаты налогов. Но для покупателей подобная экономия может стать невыгодной. Продавец легко вернёт указанную сумму, если дело дойдёт до расторжения.

Что должны делать сами продавцы

Им важен перечень ситуаций, когда появляется само право на расторжение. Основными причинами служат отказы покупателей от перечисления сумм, указанных в договоре. Не меньше внимания рекомендуется уделить времени фактического перечисления средств.

Хорошо, если эта передача состоится не после завершения регистрации, а тот же день, когда проводится процедура. Тогда и продавцы получают большую защиту.

Заключение и дополнительные советы

Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным. Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными.

Лучше приглашать профессиональных юристов не только при первоначальном оформлении договора, но и в случае возникновения конфликтных ситуаций. Они помогут сократить время и силы.

Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили. Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения. Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия.

Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо. Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда.

О том, как происходит одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры вы узнаете из этого видео:

Читайте так же:  Правовой порядок признания гражданина безвестно отсутствующим

Расторжение договора купли-продажи после регистрации

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи недвижимости (далее — ДКПН):

  • взаимное согласие контрагентов (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • односторонний отказ покупателя от исполнения контракта при существенном нарушении положений ДКПН о качестве недвижимости (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ);
  • решение судебного органа при существенном нарушении контракта (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ) или изменении обстоятельств, признанном существенным (ст. 450.1 ГК РФ).

Рассмотрим возможность применения указанных оснований к расторжению договоров купли-продажи недвижимости, по которым право собственности на недвижимое имущество было перерегистрировано в Росреестре на нового владельца.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Ст. 408 ГК РФ предусматривает, что договорные отношения, по которым стороны выполнили свои обязанности, прекращаются.

ВАЖНО! Договор, по которому осуществлены такие действия, как передача объекта недвижимости по акту, встречная оплата, перерегистрация ПС на нового владельца, нельзя завершить по соглашению сторон или по какой-либо другой причине в связи с тем, что такой ДКПН уже прекратил свое действие.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации перехода ПС или не полностью исполненного можно произвести, заключив соответствующее соглашение. Дополнительно см. статью Образец соглашения о расторжении договора.

При наличии взаимного согласия контрагенты в такой ситуации могут заключить еще один ДКПН, по которому недвижимость вернется к своему первоначальному владельцу, а покупатель получит обратно свои деньги. Такой ДКПН станет основанием для перерегистрации ПС на прежнего владельца.

Порядок расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости

Как и в предыдущем случае, речь идет о неисполненных ДКПН. Закон требует, чтобы такой договор был заверен нотариусом:

  • при реализации долей в общей собственности, в том числе полной продажи объекта в виде продажи доли каждым из собственников (п. 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
  • реализации недвижимости опекунами, доверительными управляющими, а также недвижимости несовершеннолетних и недееспособных (п. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Контрагенты сами могут прийти к соглашению о том, что их отношения должны быть оформлены с привлечением нотариуса.

В таких случаях соглашение о расторжении ДКПН тоже требует нотариального порядка совершения (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Односторонний отказ от договора купли-продажи недвижимости: составляем уведомление

Ст. 450.1 ГК РФ закрепляет право одного из контрагентов на отказ от контракта только в случаях, прямо указанных в законе или в таком контракте. Поэтому, если в ДКПН партнеры такое право не прописали, ГК РФ дает его в случае, когда качество переданной недвижимости не соответствует требованиям, указанным в ДКПН (ст. 557). П. 2 ст. 475 ГК РФ устанавливает, что такие нарушения носят существенный характер и не могут быть исправлены без соразмерных временных и денежных затрат, проявляются неоднократно или выявляются повторно после их устранения.

Необходимо иметь в виду, что, если покупатель по договору или акту приема-передачи принял объект недвижимости, ознакомившись с его техническим состоянием, не предъявив претензий, отказаться от ДКПН по такому основанию не получится (определение Ростовского областного суда от 22.11.2016 по делу № 33-20392/2016).

Для того чтобы отказаться от неисполненного ДКПН в одностороннем порядке, необходимо оформить уведомление о его расторжении и направить контрагенту (см. статью Как составить уведомление о расторжении договора — образец?).

При обращении продавца в суд с иском о понуждении отказавшегося от договора покупателя к регистрации права собственности в удовлетворении таких требований ему будет отказано (постановление АС СКО от 03.11.2016 по делу № А53-2795/2016).

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости посредством предъявления иска

Подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ закрепляет право одного из контрагентов обратиться в судебные органы с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимости, когда партнер существенно нарушил свои обязанности. Такими нарушениями неисполненных ДКПН суды признают:

  • нахождение части объекта недвижимости за пределами выделенного участка земли для строительства (постановление АС ВСО от 16.06.2016 по делу № А10-1247/2015);
  • неуведомление покупателя о том, что приобретаемое здание представляет собой объект культурного наследия, что лишает покупателя возможности полноценно пользоваться таким имуществом (определение ВС РФ от 06.02.2017 по делу № А11-7780/2015);
  • непередачу покупателем денежных средств по договору (п. 8 обзора ВС РФ № 5 от 27.12.2017, определение ВС Республики Татарстан от 21.07.2016 по делу № 33-12251/2016);
  • заболоченность земельного участка, вызванную протеканием поверхностных и сточных вод, что невозможно было определить при осмотре участка в зимний период (определение Саратовского облсуда от 29.06.2016 по делу № 33-4590/2016);
  • передачу имущества, несвободного от прав третьих лиц, когда покупатель не был извещен об обременении недвижимости залогом (постановление АС МО от 18.01.2017 по делу № А40-66707/2016).

Примером расторжения договора при изменении обстоятельств, признанных существенными (ст. 450.1 ГК РФ), может служить определение Ставропольского краевого суда от 25.01.2017 по делу № 33-436/2017, когда причиной послужило осуждение контрагента к реальному сроку и отсутствие у него возможности выплачивать деньги.

Последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости

В п. 2 ст. 453 ГК РФ оговаривается, что расторжение договора прекращает обязанности контрагентов, и по правилу, прописанному в п. 4 той же статьи, они не вправе потребовать возвращения того, что ими было передано во исполнение ДКПН. Однако абз. 2 данного пункта гласит, что когда одна из сторон не получила или частично недополучила исполнение от контрагента, она может сослаться на неосновательное обогащение. В связи с этим суды, расторгая ДКПН, обязывают каждую из сторон вернуть исполненное по договору. Примером может служить постановление АС ВСО от 16.06.2016 по делу № А10-1247/2015.

[1]

ВАЖНО! В случае, когда оплатившим покупателем имущество возвращено продавцу по причине расторжения договора, на стороне продавца образуется неосновательное обогащение в размере полученных им от покупателя денежных средств (определение ВАС от 22.01.2014 № ВАС-18789/13 по делу № А76-25160/2012).

Исходя из вышеуказанного, можно сделать главный вывод о том, что исполненный ДКПН невозможно расторгнуть по какому-либо основанию, т. к. он уже прекратил свое действие путем выполнения контрагентами своих обязанностей. Неисполненный же ДКПН может быть расторгнут по рассмотренным основаниям. При этом запись о переходе ПС к первоначальному владельцу вносится на основании решения судебного органа.

Читайте так же:  Что подтверждает право собственности на объект недвижимости

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Видео (кликните для воспроизведения).

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Читайте так же:  Список документов для регионального материнского капитала

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    [2]

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    [3]

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Тонкости расторжения договоров купли-продажи товара: по соглашению сторон или через суд

    При оформлении договора купли-продажи, каждое заинтересованное лицо имеет право рассчитывать на соблюдение всех правил и требований закона.

    Гражданский кодекс предусматривает, что полное прекращение договора допустимо, если продавец и сам покупатель достигли договоренности между собой. Расторжение соглашения о купле-продаже в одностороннем формате может быть осуществлено только через суд при нарушении существенных условий договора одним из участников.

    Правила расторжения сделки

    Купля-продажи считается одной из самых распространенных гражданских сделок, именно поэтому на нее обычно распространяются основные правила по расторжению договоров.

    Осуществляется процесс в добровольном или же, наоборот, в принудительном порядке. Если же стороны будут согласны расторгнуть, согласованные ранее отношения, то они в обязательном порядке оформляют соглашение о расторжении договора. В этом же случае основную причину разрешается не указывать. Главное полностью согласовать все основные условия по расторжению соглашения.

    Если инициатором действует один из участников, то прекратить взаимные отношения можно будет только после того, как будут соблюдены все требования и правила. Стоит выделить более важные аспекты:

    • определение существенных нарушений условий договора;
    • направление по адресу другой стороны письменного уведомления с требованиями;
    • при возможном отказе в удовлетворении определенного требования, который обуславливается дальнейшим обращением в судебные инстанции с заявлением.
    • факт существенных нарушений нужно доказать, чтобы прекратить взаимоотношения;
    • расторжение осуществляется на основании судебного процесса, который вступает в законную силу.
    Читайте так же:  Срок рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции

    Расторжение соглашения о купле-продаже осуществляется только во основным правилам законодательствам РФ.

    Основной порядок расторжения договора купли-продажи товара

    В соответствии с законодательством было утверждено общее правило, которое действует для прекращения взаимных договорных отношений: участники должны осуществить расторжение договора в такой же форме, что и при составлении основного документа .

    Например, если соглашение было сформулировано в письменной форме, другое соглашение будет оформляться в таком же формате.

    Это правило не будет действовать тогда, когда требуется расторжение при помощи судебного решения, ведь причиной для аннулирования подобных документов считается именно судебный акт.

    Что должно содержать соглашение о расторжении договора при взаимном согласии сторон

    В этом же случае инициатором может стать любой из партнеров, если каждая сторона с предложениями другой стороны. Чтобы подтвердить свои действия необходимо оформить двустороннее соглашение, в содержании документа нужно включить следующее:

    1. время и основное место подписания соглашения;
    2. атрибуты, а также реквизиты обеих сторон;
    3. основные требования для прекращения отношений в соответствии с соглашением;
    4. момент, во время которого соглашение было прекращено;
    5. подписи, а также полномочия сторон.

    Чтобы документ правильно составить, то следует обратиться к специалисту. За счет этого вы сможете избежать риска.

    Расторжение по инициативе самого покупателя

    В подобной ситуации расторжение обычно происходит при определении следующих моментов:

    • продавец отказался передавать предмет или же объект, который зафиксирован в виде предмета договора;
    • продавец отказал в сопровождении дополнительных документов к приобретаемому товару, если же данная сделка была обговорена заранее;
    • нарушение всех условий о предоставлении разновидности покупаемой продукции;
    • при выявлении ненадлежащих факторов передаваемой продукции;
    • при незначительном правонарушении основных сроков при передаче изделия покупателю;
    • передача товара в несоответствующем комплекте;
    • любое неисполнение обязанностей согласно с договором.

    Односторонний вариант прекращения договорных соотношений обычно предусматривает отправку письменного уведомления в адрес правонарушителя. Данная претензия должна будет указывать на основной факт нарушений всех требований, в том числе предложение полностью прекратить взаимоотношения.

    Срок на рассмотрение данного предложения не должно превышать более одного месяца. Если же продавец по какой-то причине не ответил на уведомление, или же отказался расторгнуть соглашение, то покупатель может обращаться в суд.

    По требованию самого продавца

    Продавцу гарантируется момент, где он может расторгнуть договор в одностороннем формате. Но это осуществляется лишь в том случае, если будут устанавливаться такие обстоятельства, как:

    1. покупатель необоснованно отказывается принимать вещи, предметы;
    2. отказ от самого покупателя от начисления средств;
    3. отказ покупателя забрать покупаемый товар;
    4. нарушение всех обязанностей по оформлению соглашения поставляемых продукции, если же она была ранее возложена на покупателя.

    Как расторгнуть соглашение через суд

    Выявив некоторые существенные нарушения условий договора, можно инициировать с обращение в суд, где и будет рассматриваться расторжение договора в одностороннем формате.

    Для этого следует подать заявление в соответствии с правилами. Урегулирование каждого спора между организациями будет происходить в процессе арбитражного суда, а сами граждане могут обратиться с иском в суды общей юрисдикции.

    В исковом заявлении должно быть:

    1. полное наименование судебной инстанции; все сведения относительно обеих сторон, в том числе и контактная информация;
    2. все необходимые сведения о договоре купли-продажи, то есть товар, время передачи, общая стоимость и много другое;
    3. основная суть всех нарушений и их условий, позволяющие расторгнуть все это в принудительном формате;
    4. доказательства по соблюдению досудебного порядка;
    5. требования истца

    В какой срок возможно расторгнуть договор

    При согласии сторон на аннулирование соглашения по купле-продаже продукции, оформление соглашения можно произвести в очень короткие сроки.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если же все это осуществляется в одностороннем формате, то необходимо будет рассматривать следующее время:

    • не больше тридцати дней уйдет на рассмотрение претензии. Сторона, которая получает письменное уведомление, может не ждать одного месяца и тут отправить соответствующий отказ;
    • дело рассматривается в суде не больше двух месяцев, а продлить его можно только при наличии уважительных причин;
    • судебный акт, вступает в силу, если один из участников так и не смог оспорить заключение. И это решение вступит в силу после истечения месяца. Принудительно расторгнуть соглашение можно на протяжении нескольких месяцев, если конечно, данное дело дойдет до суда, и весь остальной процесс будет рассматриваться только через судебные инстанции.

    Источники


    1. Ганапольский, М.Ю. Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / М.Ю. Ганапольский. — М.: Астрель, АСТ, 2014. — 972 c.

    2. Малько, А.В. Теория государства и права. Гриф УМО МО РФ / А.В. Малько. — М.: Норма, 2015. — 203 c.

    3. Селиванов, Н.А. Справочник следователя; М.: Российское право, 2012. — 320 c.
    4. Хутыз, М.Х. Римское частное право; М.: Былина, 2011. — 170 c.
    5. Институт истории естествознания и техники им. С. И. Вавилова. Годичная научная конференция. Том 2. История химико-биологических наук. История наук о земле. Проблемы экологии. История техники и технических наук. — М.: Ленанд, 2013. — 440 c.
    Расторжение договора купли продажи в одностороннем порядке
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here