Расторжение договора аренды при банкротстве арендодателя

Полезная информация по теме: "Расторжение договора аренды при банкротстве арендодателя". Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.

Расторжение договора аренды при банкротстве арендодателя

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Что делать, если договор аренды (зарегистрированный в юстиции) расторгнут в одностороннем порядке конкурсным управляющим по п. 2 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с администрацией муниципального образования, хотя акт приема-передачи имущества не подписан (субарендатор не освобождает арендованное имущество)? Считается ли, что договор аренды расторгнут без акта приема-передачи имущества на основании одного уведомления от конкурсного управляющего?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

12 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Положения ст. 622 ГК РФ не следует понимать в том смысле, что возврат арендодателю арендованного имущества является обязательным условием прекращения договора аренды. Указанная статья устанавливает обязанности арендатора по возврату арендованного имущества в случае прекращения договора и определяет правовые последствия их нарушения. В частности, по смыслу норм этой статьи прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку таковое прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66).

Когда право аренды нельзя включить в конкурсную массу – критерии ВС

Экономколлегия ВС рассказала, в каком случае иск о расторжении договора аренды с банкротящимся должником нельзя рассматривать в рамках дела о несостоятельности. Для этого надо ответить на вопрос о том, могут ли права арендатора в принципе войти в конкурсную массу.

В 2008 году сельскохозяйственное предприятие «Красноуфимский аграрный колледж» (далее – предприятие) арендовало у Департамента лесного хозяйства Свердловской области (далее – департамент) лесной участок.

Спустя два года предприятие обанкротилось (№ А60-20087/2010) и в отношении него открыли конкурсное производство. А в 2015 году департамент обратился с отдельным иском в суд о расторжении договора аренды (№ А60-37449/2015), мотивируя его тем, что предприятие не платит арендные платежи.

Три инстанции оставили иск департамента без рассмотрения. Требование возникло из обязательственных отношений имущественного характера (договор аренды), иск подан после открытия конкурсного производства, а значит, его надо рассматривать в рамках банкротного дела, рассудили они. Это нужно для соблюдения баланса интересов кредиторов.

С этим не согласилась Коллегия Верховного суда РФ по экономическим спорам (КЭС): Денис Капкаев, Ирина Букина и Иван Разумов.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов,

– сразу говорится в недавно опубликованном определении ВС.

Однако в случае предприятия его имущественные права по договору аренды не могут быть использованы в качестве актива для удовлетворения требований кредиторов. А все потому, что в договоре контрагенты определили, что передавать права и обязанности по нему арендатор может только с согласия арендодателя. И такого одобрения получено не было.

«Поскольку требование о расторжении договора не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве у судов не имелось», – резюмируется в определении КЭС. И в итоге спор отправился в первую инстанцию для рассмотрения по существу.

Мнение юристов

КЭС подтвердила условия, при которых такой актив, как право аренды, не может быть включен в конкурсную массу, комментирует определение Олег Пермяков, старший юрист Goltsblat BLP. Первое из них – арендатор не получил от арендодателя разрешения на передачу прав и обязанностей. Второе – требование арендодателя о расторжении договора не затрагивает права кредиторов.

Мотивировка КЭС может быть истолкована судами как призывающая в каждом конкретном споре о расторжении договора исследовать вопрос о том, возможно ли включить права должника в конкурсную массу исходя из возможности передачи его прав другому лицу без согласия кредитора, указывает Юлия Карпова, руководитель судебной практики “Инфралекс”. В таком случае наличие в договоре положения о возможности передать права должника любому лицу без согласия его контрагента будет свидетельствовать о возможности пополнить конкурсную массу должника, добавляет она, и, следовательно, о необходимости рассматривать спор о расторжении договора в деле о банкротстве.

Александр Федорков, юрист Nektorov, Saveliev & Partners, в целом такой подход КЭС считает справедливым. ВС встал на защиту арендодателя, говорит он: «Поскольку он имеет законный интерес быть уверенным в том, что вместо арендатора, с которым договор аренды был заключен изначально, не окажется неизвестный ему контрагент».

А вот Олег Пермяков считает такой вывод – о невозможности включить в конкурсную массу права по договору аренды, где арендодатель не выдал разрешения на перевод прав и обязанностей, – спорным. «У нас на практике довольно часто встречаются ситуации, когда право аренды земельного участка представляет собой существенный актив должника-банкрота: например, аренда лесного участка в целях добычи древесины или аренда земли в центральной части крупного населенного пункта и пр.», – рассказывает Пермяков. И, по его мнению, лишение должника-банкрота такого актива (а соответственно, и возможности его реализовать на торгах) не отвечает целям законодательства о банкротстве.

Договор аренды при банкротстве Арендодателя

Договор аренды при банкротстве Арендодателя

По вопросам составления, оформления, регистрации договора аренды, представления интересов в судах Арендатора или Арендодателя Вы можете записаться на прием к адвокатам и юристам нашего Юридического Центра по телефонам.

Читайте так же:  Программа первичного противопожарного инструктажа на рабочем месте

64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49

ВНИМАНИЕ! Консультации платные.

Так же вы можете задать свой вопрос бесплатно в службе юрист он лайн здесь ДОГОВОР АРЕНДЫ

Банкротство арендодателя

Ни для кого не секрет, что сегодня огромное количество предприятий арендует помещения для организации производства офисов и пр. Соответственно, многих арендаторов интересует один вопрос – что произойдет в том случае, если по отношению к арендодателю будет инициирован процесс о банкротстве?

Консультацию вы можете получить в нашем офисе,

позвонив по телефону +7 (495) 215-10-82

[2]

Самое большое опасение в подобных случаях заключается в том, что при банкротстве арендодателя договор об аренде будет расторгнут. Более того, третье лицо, к которому перейдет право собственности на арендуемое помещение или участок земли может просто напросто отказать в аренде, либо повысить её стоимость. Но на самом деле, вероятность подобного развития событий не так уж велика.

Дело в том, что в соответствии со статьей №617 Гражданского Кодекса Российской Федерации при переходе права собственности в результате банкротства или при других обстоятельствах, договор об аренде сохраняется. Однако стоит помнить, что при этом необходимо заключить соглашение об изменении одной из сторон договора.

Кроме того, в соответствии со статьей №102 Закона о банкротстве у арбитражного управляющего есть право заявить об отказе в исполнении договоров. Подобная ситуация может возникнуть в том случае, если с точки зрения управляющего расходы на содержание помещения превышают размер арендной платы, т.е. договор об аренде не выгоден для должника.

Также стоит понимать, что с точки зрения суда, наличие действующего договора об аренде способно серьезно снизить рыночную стоимость помещения или участка земли.

Единственным реальным препятствием расторжению договора об аренде может быть заявление арендатора о своем согласии увеличить плату до среднерыночного уровня. Это даст арендатору возможность направить встречный иск о признании договора об аренде действующим. В подобном случае, управляющему придется доказывать, что соглашение об аренде на новых условиях также является убыточным для арендодателя, и в том случае если у него это не получится, договор будет признан действительным.

Договор об аренде не может быть расторгнут в том случае, если он был заключен во время процедуры финансового оздоровления должника, либо наблюдения, с согласия арбитражного управляющего.

Даже в том случае, если договор об аренде не будет, расторгнут, то имущества должника-арендодателя будет реализовано. Однако при этом переход права собственности не будет являться основанием для расторжения либо изменения договора об аренде.

При этом очень важно наблюдать за процессом реализации арендуемого имущества во избежание проведения оплаты ненадлежащему лицу (например, бывшему владельцу).

Специалисты нашей компании помогут вам в кратчайшие сроки зарегистрировать ООО, ОАО, ЗАО, ИП, получить выписки из ЕГРЮЛ, ЕГРИП, подскажут наиболее оптимальный вариант взыскания просроченной задолженности, разъяснят аспекты проведения процедуры банкротства и ликвидации юридического лица, подготовят документы для представительства в судах.

Включение права аренды участка в конкурсную массу: нормы ЗК РФ против правил Закона о банкротстве

Коллеги, добрый день!

Недавно Верховный суд рассмотрел интересный спор, обзором которого решила с вами поделиться (дело № А72-13047/2014, № 306-КГ15-15500).

Главный вывод: нельзя передать право аренды государственной или муниципальной недвижимости без согласия арендодателя в счет погашения требований кредиторов арендатора-банкрота, если такое согласие обязательно в силу условий договора аренды и закона.

Кому интересно: арендаторам и собственникам государственной и муниципальной недвижимости, а также кредиторам в деле о банкротстве.

ВС РФ решил, что имущественные права предприятия-банкрота по договору аренды государственной недвижимости не могут быть включены в состав конкурсной массы в ходе рассмотрение дела о банкротстве арендатора, если на это не дал согласие арендодатель и такое согласие является обязательным. Указанный запрет установлен ЗК РФ, который имеет приоритет перед положениями законодательства о банкротстве.

В феврале 2009 года государственное унитарное предприятие (далее – предприятие) было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства. В конкурсную массу включены имущественные права по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка. Договор был заключен между территориальным управлением Росимущества и предприятием в лице его конкурсного управляющего в октябре 2010 года на срок 4 года и 11 месяцев. В соответствии с условиями договора передача прав и обязанностей арендатора третьим лицам была запрещена.

В ходе конкурсного производства в июне 2014 года один из кредиторов – общество с ограниченной ответственностью (далее – общество) изъявил желание принять имущественные права по указанному договору аренды. Между предприятием и обществом было заключено соглашение о передаче имущественных прав, однако управление Росрееста отказало в регистрации данного соглашения. Отказ был обоснован нормой п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка только при условии, что договор заключен на срок более пяти лет. Общество не согласилось с решением территориального органа Росреестра и обратилось в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требования, поскольку пришли к выводу, что применительно к данному случаю общей нормой является п. 2 ст. 615 ГК РФ, а специальными – п. 9 ст. 22 ЗК РФ и ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Признание заявителя несостоятельным и открытие конкурсного производства не изменяют режим пользования земельным участком, в связи с чем нормы ст. 22 ЗК РФ являются приоритетными по отношению к нормам законодательства о банкротстве.

Суд округа отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанции и удовлетворил требования общества, поскольку пришел к противоположному выводу: законодательство о банкротстве имеет приоритет перед ЗК РФ. Суд указал, что именно специальные положения Закона о банкротстве предусматривают возможность продажи предприятием-банкротом имущественных прав на арендованную землю. Данная возможность обусловлена задачами конкурсного производства, которое направлено на реализацию имущества должника для соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Запрет на продажу прав и обязанностей арендатора при банкротстве последнего позволил бы не учитывать данный актив в составе имущества должника, что противоречит положениям Закона о банкротстве. Так, в соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе имущественные права) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Земельные участки, находящиеся у предприятия-банкрота на основании договора аренды, из конкурсной массы не исключены.

Читайте так же:  Периодичность ознакомления военнослужащего со служебной карточкой

Позиция Верховного Суда

Верховный Суд РФ (Определение от 26.02.2015, см. вложенный файл) не согласился с постановлением суда кассационной инстанции, отменил его и оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что правовое регулирование в отношении таких объектов гражданских прав, как земля и другие природные ресурсы, должно осуществляться с учетом п. 3 ст. 209 ГК РФ. В соответствии с ней владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается специальными законами о земле и других природных ресурсах. Особенности правового регулирования сдачи в аренду земельных участков установлены, в частности, Земельным кодексом РФ.

Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения указанных выше требований Гражданского и Земельного кодексов. Иная позиция, мотивированная необходимостью защиты прав кредиторов, приводит к столкновению их интересов с интересами собственника имущества. Данный подход позволяет передавать имущественные права в обход воли собственника, что приводит к нарушению права на свободный выбор арендатора.

Банкротство Плюс

Услуги по банкротству

Банкротство арендатора

При сдаче в аренду офиса или любого другого рабочего помещения арендодатель может обанкротиться. Что делать в данной ситуации, к кому обращаться? Как правило, арендаторы в любом случае требуют вернуть деньги, которые им должны арендосниматели. Однако, согласно статьям Гражданского кодекса российской Федерации №102 и №617, можно защитить права арендатора и обратиться для этого в суд.

Расторжение договора аренды в судебном порядке при банкротстве арендатора

Любой договор об аренде можно расторгнуть, обратившись к сотрудникам суда. Условия досрочной отмены договора о снятии офисного помещения арендатор должен:

  • пользоваться существующим имуществом, нарушая действующий договор или многократно нарушать условия договора;
  • портить имущество много раз;
  • не вносить плату по аренде несколько раз;
  • не осуществлять работы, которые касаются капитального ремонта, если они были предусмотрены ранее подписанным договором.

Все нюансы для арендаторов можно выяснить в статье №619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если данному лицу потребуется, в одностороннем порядке досрочно расторгнуть его, ему необходимо использовать положения статьи №620 ГК РФ. Арендатор имеет полное право расторгнуть договор в следующих случаях:

  • когда арендосниматель не может в полной мере использоваться имуществом, хотя данное условие прописано в договоре;
  • если имущество имеет какие-либо недостатки, которые не предусмотрены подписанным договором;
  • в случае если оборудование находится в неисправном состоянии;
  • если арендодателем не выполняется капитальный ремонт в установленные сроки;
  • когда имущество арендатора не отвечает нормам и требованиям эксплуатации.

Типы банкротства арендаторов помещений

Согласно законодательству Российской Федерации, различают несколько видов банкротства арендаторов и арендодателей помещений:

  1. реальное – наступает вследствие того, что организация не в состоянии восстановить собственную финансовую устойчивость за отведенное кредиторами или судом время (наступает в результате катастрофических потерь финансового капитала);
  2. техническое – как правило, оно не приводит к полному юридическому обанкрочиванию предприятия;
  3. умышленное – инициируется руководителями фирмы (в данном случае арендаторами) преднамеренно для того, чтобы юридическое лицо избавило себя от ответственности за некомпетентное управление финансовыми потоками;
  4. фиктивное – преследуется уголовным кодексом нашей страны.

Негативные стороны банкротства арендаторов

Видео (кликните для воспроизведения).

Банкротство арендатора имеет немало негативных сторон. Во-первых, оно крайне опасно для арендодателя потерей части собственного капитала. Во-вторых, сотрудники офиса или любого другого помещения рискуют ухудшением своего материального положения и возможностью вообще потерять заработную плату. В-третьих, в результате ликвидации фирмы может сократиться часть рабочих мест. В-четвертых, она чаще всего приводит к уменьшению количества потенциальных и постоянных клиентов.

Реалии нашей страны таковы, что зачастую банкротство арендатора приводит к криминальному переделу собственности. Бывает, что арендодатели попросту не желают подавать заявление в суд для законного разбирательства и пытаются разобраться с арендаторами нелегальными методами. За это предусмотрена уголовная ответственность.

Какие существуют признаки, по которым можно понять, что пришло время приступить к банкротству арендатора?

Специалисты рекомендуют начинать инициацию ликвидации собственной фирмы самостоятельно, чтобы исключить дальнейшее давление арендодателей. Согласно Федеральному закону Российской Федерации №127, существует несколько основных признаков банкротства:

  • задолженность за аренду офисного или любого другого помещения должна составлять больше 300 тысяч рублей;
  • организация, офис которой сдается арендодателем, должен налоговым органам большую сумму денег (с учетом процентов);
  • ее сотрудники не получают заработную плату больше трех месяцев;
  • имуществу арендодателей был причинен существенный ущерб, а фирма или физическое лицо не может его возместить в связи с финансовой несостоятельностью.

Особенности процедуры банкротства арендатора

Сама процедура ликвидации юридических и физических лиц также осуществляется согласно статье №127 ФЗ РФ. Оптимальный вариант – когда сам арендатор подает заявление в суд. Для этого крайне желательно нанять профессиональных юристов, чтобы получить минимальный ущерб от обанкрочивания. Кстати, наше юридическое агентство всегда самостоятельно выбирает финансового управляющего, который занимается продажей имущества должника. Благодаря этому оно продается за оптимальную цену в максимально сжатые сроки.

Дальнейшее развитие событий напрямую зависит от финансовой ситуации и способности арендатора найти варианты решения сложившейся проблемы. Оптимально, если физическое или юридическое лицо договорится с теми, кто ему должен, заключить мирное соглашение. К слову, специалистам нашей компании неоднократно удавалось завершить процесс именно заключением мирного договора.

Читайте так же:  Прописка иностранного гражданина в квартире собственника

Список обеспечительных мер

Согласно статье №139 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, обеспечительными мерами по иску об объявлении арендатора банкротом могут быть следующими:

[3]

  • арест на финансовые средства физического или юридического лица (арест накладывается также на те деньги, которые поступают на банковский счет обанкротившегося человека или предприятие);
  • запрет на совершение действий, которые касаются предмета спора;
  • передача помещения истцам или прочим лицам;
  • иные меры, которые будут приняты Арбитражным судом.

Что делать, когда банкротом оказался арендодатель?

Пункт первый статьи №617 Гражданского кодекса РФ указывает, что, когда обанкротился арендодатель, не предусмотрено срочное расторжение договора аренда. Конечно, арендатору придется платить в любом случае за наем помещений, однако изменять ее условия финансовый управляющий или новый арендодатель не имеет никакого законного права. Желательно не уклоняться от оплаты, а иначе сам арендатор подвергается угрозе быть признанным банкротом.

Случаи, при которых арендатор является банкротом

Согласно все тому же Федеральному закону №127, индивидуальный предприниматель, снимающий помещение, считается неплатежеспособным в следующих случаях:

  • когда он не способен платить по своим денежным обязательствам;
  • если предприниматель не исполняет больше 10% денежных обязательств за один месяц;
  • долги индивидуального предпринимателя превышают общую стоимость всего его имущества;
  • сумма финансовых обязательств ИП превышает 500 тысяч рублей;
  • когда он может расплатиться с одним или несколькими кредиторами, а со всеми остальными – нет.

Кроме того, инициировать банкротство могут налоговые органы, если должник не выплачивает пени государству. Инициаторами процедуры могут также стать сотрудники фирмы индивидуального предпринимателя. При этом для успешного решения спора не обойтись без профессиональной помощи.

Профессионалы в банкротстве арендаторов с многолетним опытом работы

Многолетний опыт работы в сфере ликвидации предприятий и признании банкротами физических лиц позволяет нашим квалифицированным юристам решать подобные споры в максимально сжатые сроки. Благодаря профильному образованию, они могут разобраться с делом о банкротстве с максимальной выгодой для заявителя, будь то арендодатель или арендатор.

Стоимость наших услуг обсуждается с каждым клиентом в индивидуальном порядке при личной встрече. Изначально вы можете пройти бесплатную консультацию, которая наверняка вам поможет составить алгоритм последующих действий. Помимо этого, мы можем помочь оценить текущее финансовое состояние индивидуального предпринимателя или физического лица, которое должно арендодателю финансовые средства.

Оптимальный вариант – заключение мирного соглашения. Как правило, большинство арендодателей согласно пойти на уступки и выделить арендатору время на выплату долгов. Мирное соглашение позволяет фирме и дальше заниматься коммерческой деятельностью, а значит, регулярно получать прибыль, что поможет ей со временем расплатиться с долгами. В обратном случае – все имущество арендатора поступает на торги и распродается на аукционе. Чтобы этого не случилось, желательно оперативно обратиться к профессиональному адвокату.

Если арендатор погасит долг до решения суда о расторжении договора, есть шанс сохранить аренду

Вывод следует из постановления АС Северо-Западного округа.

Суд учел не только погашение долга арендатором, но и особенности отношений сторон. Например, аренда части помещения длится более девяти лет. Расторжение договора из-за просрочки внесения арендной платы в данном случае несоразмерно степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Интересно, что кассацию не убедила ссылка арендодателя на разъяснения ВАС РФ. По ним арендодатель вправе в разумный срок подать иск о досрочном расторжении договора даже после оплаты арендатором долга. АС Северо-Западного округа отметил, что эта позиция не обязывает суды удовлетворять такие требования.

ВАС РФ, а вслед за ним и окружные суды в подобных спорах ранее не раз вставали на сторону арендаторов. Однако суды мотивировали свои решения по-другому: арендатор устранил нарушения договора в разумный срок. Эту позицию ВАС РФ занял еще в 1997 году.

Документ: Постановление АС Северо-Западного округа от 11.04.2017 по делу N А56-34079/2016

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Покинул помещение «разумно и добросовестно»

Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО «БоскоВолга» задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

Читайте так же:  Прописка несовершеннолетнего ребенка в приватизированную квартиру

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО «МД-Тольятти», посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами». По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».

«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали».

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры», предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК «Акцепт»), рассуждает Хлюстов: «С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении». Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

Расторжение договора аренды при банкротстве арендодателя

Автор: Колосков Дмитрий · 10.09.2019 2019-09-10

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Что делать, если договор аренды (зарегистрированный в юстиции) расторгнут в одностороннем порядке конкурсным управляющим по п. 2 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с администрацией муниципального образования, хотя акт приема-передачи имущества не подписан (субарендатор не освобождает арендованное имущество)? Считается ли, что договор аренды расторгнут без акта приема-передачи имущества на основании одного уведомления от конкурсного управляющего?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

[1]

12 апреля 2019 г.

Читайте так же:  Срок проверки качества для скоропортящихся товаров составляет

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Положения ст. 622 ГК РФ не следует понимать в том смысле, что возврат арендодателю арендованного имущества является обязательным условием прекращения договора аренды. Указанная статья устанавливает обязанности арендатора по возврату арендованного имущества в случае прекращения договора и определяет правовые последствия их нарушения. В частности, по смыслу норм этой статьи прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку таковое прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66).

Экономколлегия ВС рассказала, в каком случае иск о расторжении договора аренды с банкротящимся должником нельзя рассматривать в рамках дела о несостоятельности. Для этого надо ответить на вопрос о том, могут ли права арендатора в принципе войти в конкурсную массу.

В 2008 году сельскохозяйственное предприятие «Красноуфимский аграрный колледж» (далее – предприятие) арендовало у Департамента лесного хозяйства Свердловской области (далее – департамент) лесной участок.

Спустя два года предприятие обанкротилось (№ А60-20087/2010) и в отношении него открыли конкурсное производство. А в 2015 году департамент обратился с отдельным иском в суд о расторжении договора аренды (№ А60-37449/2015), мотивируя его тем, что предприятие не платит арендные платежи.

Три инстанции оставили иск департамента без рассмотрения. Требование возникло из обязательственных отношений имущественного характера (договор аренды), иск подан после открытия конкурсного производства, а значит, его надо рассматривать в рамках банкротного дела, рассудили они. Это нужно для соблюдения баланса интересов кредиторов.

С этим не согласилась Коллегия Верховного суда РФ по экономическим спорам (КЭС): Денис Капкаев, Ирина Букина и Иван Разумов.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов,

– сразу говорится в недавно опубликованном определении ВС.

Однако в случае предприятия его имущественные права по договору аренды не могут быть использованы в качестве актива для удовлетворения требований кредиторов. А все потому, что в договоре контрагенты определили, что передавать права и обязанности по нему арендатор может только с согласия арендодателя. И такого одобрения получено не было.

«Поскольку требование о расторжении договора не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве у судов не имелось», – резюмируется в определении КЭС. И в итоге спор отправился в первую инстанцию для рассмотрения по существу.

Мнение юристов

КЭС подтвердила условия, при которых такой актив, как право аренды, не может быть включен в конкурсную массу, комментирует определение Олег Пермяков, старший юрист Goltsblat BLP. Первое из них – арендатор не получил от арендодателя разрешения на передачу прав и обязанностей. Второе – требование арендодателя о расторжении договора не затрагивает права кредиторов.

Мотивировка КЭС может быть истолкована судами как призывающая в каждом конкретном споре о расторжении договора исследовать вопрос о том, возможно ли включить права должника в конкурсную массу исходя из возможности передачи его прав другому лицу без согласия кредитора, указывает Юлия Карпова, руководитель судебной практики “Инфралекс”. В таком случае наличие в договоре положения о возможности передать права должника любому лицу без согласия его контрагента будет свидетельствовать о возможности пополнить конкурсную массу должника, добавляет она, и, следовательно, о необходимости рассматривать спор о расторжении договора в деле о банкротстве.

Александр Федорков, юрист Nektorov, Saveliev & Partners, в целом такой подход КЭС считает справедливым. ВС встал на защиту арендодателя, говорит он: «Поскольку он имеет законный интерес быть уверенным в том, что вместо арендатора, с которым договор аренды был заключен изначально, не окажется неизвестный ему контрагент».

А вот Олег Пермяков считает такой вывод – о невозможности включить в конкурсную массу права по договору аренды, где арендодатель не выдал разрешения на перевод прав и обязанностей, – спорным. «У нас на практике довольно часто встречаются ситуации, когда право аренды земельного участка представляет собой существенный актив должника-банкрота: например, аренда лесного участка в целях добычи древесины или аренда земли в центральной части крупного населенного пункта и пр.», – рассказывает Пермяков. И, по его мнению, лишение должника-банкрота такого актива (а соответственно, и возможности его реализовать на торгах) не отвечает целям законодательства о банкротстве.

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор аренды при банкротстве Арендодателя

Источники


  1. Глинка-Янчевский, С.К. Во имя идеи; СПб.; Типография Э. Арнгольда, Литейный проспект,№59, 2011. — 196 c.

  2. Волкова Т. В., Гребенников А. И., Королев С. Ю., Чмыхало Е. Ю. Земельное право; Ай Пи Эр Медиа — Москва, 2010. — 328 c.

  3. Хаин, В.Е. История и методология геологических наук. Гриф УМО по классическому университетскому образованию / В.Е. Хаин. — М.: Академия (Academia), 2012. — 409 c.
  4. Яковлев, В.Н. Древнеримское и современное российское наследственное право. Рецепция права; М.: Институт практической психологии, 2013. — 128 c.
  5. Теория государства и права / ред. К.А. Мокичев. — М.: Юридическая литература, 2005. — 520 c.
Расторжение договора аренды при банкротстве арендодателя
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here