Пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации

Полезная информация по теме: "Пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации". Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.

Пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 22 декабря 2016 г. № ДП-03/53391 “По вопросу договоров аренды федерального недвижимого имущества, возобновленных на неопределенный срок”

В настоящее время Росимуществом проводятся мероприятия, направленные на оптимизацию договорных отношений с арендаторами, в части исключения (минимизации) практики продления договоров аренды федерального недвижимого имущества на неопределенный срок в отношении федерального недвижимого имущества, закрепленного за организациями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, и имущества, составляющего казну Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление Пленума ВАС РФ) в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон), договор аренды в отношении государственного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, при заключении договора аренды на новый срок в порядке реализации части 9 статьи 17.1 Закона в целях исключения предоставления арендатору необоснованного конкурентного преимущества в условиях заключаемого договора необходимо предусматривать невозможность изменения арендной ставки по договору в сторону понижения.

В то же время, с учетом пункта 5 представления Счетной палаты Российской Федерации от 26.11.2012 № ПР 03-254/03-01, при заключении договоров аренды федерального недвижимого имущества целесообразно включать в договор аренды условие о возможности ежегодного пересмотра арендной платы по инициативе арендодателя на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества. Также Росимущество считает целесообразным включение в договор аренды условий о возможности изменения (индексации) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке ежегодно (но не чаще одного раза в год).

С учетом изложенного, в целях приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации договоров аренды предприятиям и территориальным управлениям Росимущества необходимо при заключении договоров аренды (согласовании заключения договора аренды, а также решений о согласовании заключения договоров аренды в соответствии с требованиями норм постановления Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 № 537) в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона, предусматривать:

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

— применение условий заключаемого договора к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок;

— условие о невозможности изменения арендной ставки по договору в сторону понижения в течение всего срока его действия;

— условие о возможности ежегодного пересмотра арендной платы по инициативе арендодателя на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества;

— условие о возможности изменения (индексации) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке ежегодно (но не чаще одного раза в год).

Федеральным органам исполнительной власти также рекомендуется применять вышеуказанные условия при принятии решений о согласовании заключения договоров аренды в соответствии с требованиями норм постановления Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 № 537.

Д.В. Пристансков

Обзор документа

Даны разъяснения по вопросу возобновления договоров аренды федерального недвижимого имущества на неопределенный срок.

Указано, что условия заключаемого договора должны применяться к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Также рекомендуется предусматривать условие о невозможности изменения арендной ставки по договору в сторону понижения в течение всего срока его действия.

Включается условие о возможности ежегодного пересмотра арендной платы по инициативе арендодателя на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества.

Отражается условие о возможности изменения (индексации) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке ежегодно (но не чаще одного раза в год).

Пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

2 февраля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

[2]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3161), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Пролонгация договора аренды

Организация (арендатор) подписала с арендодателем договор на аренду у него нежилого объекта недвижимости. Договор действовал 11 месяцев, по прошествии которых арендатор продолжает пользоваться данным помещением, при этом арендодатель соглашается и дальше продолжать сдавать в аренду это же помещение с прежними условиями. Нужно ли в такой ситуации подписывать сторонами дополнительное соглашение для пролонгации договора аренды? Необходимо ли при этом регистрировать договор?

При подписании арендного договора на период до года, его можно пролонгировать на старых условиях, а также путем подписания сторонами дополнительного соглашения к подписанному ранее договору. Регистрировать такой договор не требуется. Достаточно следовать данным рекомендациям.

Читайте так же:  Порядок ведения единого государственного реестра налогоплательщиков

Делаем все по закону

Основываясь на 1 пункт ст. 610 ГК Российской Федерации период, на который будет заключаться арендный договор, необходимо прописать в нем же. А если этот срок не был определен подписанным договором, то он будет расцениваться как заключенный на неопределенный период.

Во 2 пункте ст. 651 ГК Российской Федерации прописано, что если период, на который подписан арендный договор здания либо сооружения больше 1 года, то нужно его зарегистрировать, тогда он только будет считаться заключенным.

Если арендный договор здания либо сооружения подписывается на период до года, тогда не требуется его регистрировать. Он считается заключенным сразу после его подписания всеми сторонами. Данные правила относятся и ко всем договорам аренды нежилых объектов недвижимости.

По окончании времени действия арендного договора, вся арендованная недвижимость подлежит возврату арендодателю, к тому же должны быть соблюдены правила, учитываемые 1 пунктом ст. 655 ГК Российской Федерации.

Но все же в такой ситуации с учетом определенных обстоятельств и условий, учтенных в арендном договоре, по окончании времени его действия отношения между сторонами, связанными с арендованным объектом, могут быть пролонгированы. При этом можно даже не возвращать назад взятое в аренду имущество и заново заключать другой договор, но по желанию стороны могут оформить свои отношения подобным способом.

Вариант 1: без доп. соглашения

По 2 пункту ст. 621 ГК Российской Федерации нужно учесть, что если арендатор не прекращает пользоваться арендованным объектом после окончания времени действия арендного договора, при отсутствии всяких возражений арендодателя данный договор можно считать возобновленным на старых основаниях и на неопределенный период. И не нужно будет заключать никаких дополнительных соглашений.

Заключенный (возобновленный) договор на аренду на неопределенное время нельзя отнести к такому же виду, что и договора, которые подписаны на срок более года, поэтому для них не требуется проводить государственную регистрацию (Информационное письмо № 59).

Следует помнить, что любая сторона в какое угодно время сможет прекратить исполнять договор аренды недвижимости, который был подписан на неопределенный период. При этом необходимо предупредить об этом прекращении вторую сторону договора за 3 месяца, если иное время не предусмотрено законом либо подписанным договором (по пункту 2 ст. 610 ГК Российской Федерации).

Вариант 2: дополнительное соглашение о пролонгации или новый договор

По 2 пункту ст. 1 ГК Российской Федерации физические, а также юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, которые не будут противоречить существующему закону.

А согласно 4 пункту ст. 421 ГК Российской Федерации договорные условия могут определяться по личному усмотрению всех сторон, кроме содержаний соответствующих условий договора, регулируемых законом либо другими правовыми актами (статья 422 ГК РФ). С согласия всех сторон можно изменить договор, в ситуации, когда другое не оговорено в ГК РФ, иными законами либо непосредственно договором (по 1 пункту ст. 450 ГК Российской Федерации).

Поэтому при достижении соглашения между сторонами о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, отношения между ними могут быть оформлены любым способом, который не будет противоречить существующему закону.

Поэтому можно либо подписать новый договор, либо подписать дополнительное соглашение к подписанному ранее договору. Стороны договора аренды также обладают правом подписанным дополнительным соглашением внести изменения в имеющийся договор.

Можно включить в арендный договор условие, в котором будет определено, что после окончания периода аренды и при полном отсутствии между сторонами возражений договор будет являться возобновленным на аналогичный период.

В такой ситуации не требуется подписывать дополнительное соглашение после истечения периода аренды. ВАС РФ пояснил, что в случае такого возобновления арендного договора на новый период, отношения между сторонами будут регламентироваться новым договором. А его не нужно будет регистрировать, если договор стороны подписали на период менее года.

Другими словами, в ситуации с «автоматическим продлением» договора срок нового арендного договора не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.

В вышеупомянутой ситуации срок действия арендного договора, который был подписан на 11 месяцев, прошел, поэтому учитывая 2 пункт ст. 621 ГК Российской Федерации его можно считать возобновленным на прошлых условиях на неопределенный период. А к нему уже может быть прикреплено подписанное дополнительное соглашение, про которое упоминалось выше.

Образец дополнительного соглашения о пролонгации договора аренды

Заключение

Подводя итоги, стоит заметить, что из-за применимых сторонами договора определений, подписанное дополнительное соглашение между сторонами может быть расценено не как предназначенное для возобновления арендного договора на новый период, а как соглашение по изменению условий о периоде аренды. А из-за таких изменений он становится больше 1 года и здесь следует внимательно отнестись к тексту составляемого договора, чтобы его таковым не посчитали.

Поэтому вышеупомянутый подход, изложенный в пункте 10 Информационного письма № 59, не может использоваться, а сам арендный договор формально, учитывая 2 пункт ст. 651 ГК Российской Федерации, требует обязательной регистрации, иначе его нельзя будет назвать заключенным.

В подобной ситуации условия арендного договора, исполняемого фактически, даже если его не зарегистрировали, предусматривают взаимные обязательства для всех сторон этого договора. К тому же они не смогут не исполнять предусмотренные договором обязательства друг перед другом, ссылаясь лишь на отсутствие данной регистрации. В данной ситуации то, что арендный договор не зарегистрирован, будет являться важным моментом лишь в отношениях при участии третьей стороны (а именно, при реализации объекта аренды арендатор имеет право опираться на 1 пункт ст. 617 ГК Российской Федерации).

Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды

Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды

В соответствии с п. 3 ст. 433, ст. 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества (здания, отдельных помещений в нем, сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно абзацу второму п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Вследствие этого договор аренды помещений, заключенный не менее чем на один год, также подлежит государственной регистрации (см. информационные письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»).

В аналогичном порядке регистрируются изменения, вносимые в такой договор, а также прекращение и расторжение договора.

Процедура регистрации договора аренды довольно длительная, и многое зависит от арендодателя, на которого арендатор не всегда может оказать влияние.

При оформлении операций по договору аренды бухгалтеру следует обратить особое внимание на момент заключения договора: это не дата его подписания и не день передачи объекта, а именно дата государственной регистрации этого документа. Фактически это означает, что до вступления договора в силу расходы арендатора на арендную плату, коммунальные платежи, содержание и эксплуатацию, страхование, охрану, ремонт объекта аренды и т.д. не обоснованы.

Читайте так же:  Пример заполнения акта несчастного случая на производстве

Согласно п. 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются расходы, подтвержденные в том числе документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Установленный п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» порядок оформления первичных учетных документов предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров. Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль как не соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Арендные платежи, внесенные на основании договора аренды недвижимости на срок не менее одного года, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами только после государственной регистрации договора аренды.

До этой даты арендные платежи должны учитываться в качестве расходов будущих периодов на счете 97 «Расходы будущих периодов» и в налоговом учете в этот период не должны отражаться.

Неоправданным будет и вычет НДС по всем операциям, связанным с договором аренды, не прошедшим государственную регистрацию.

То же касается требований, предъявляемых к регистрации дополнительных соглашений к таким договорам (см. письма Минфина России от 30.12.2005 N 03-03-04/1/471, от 05.08.2005 N 03-03-04/4/34).

Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента его регистрации. В то же время если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору (стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора), то арендные платежи по уже зарегистрированному договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль за прошедший период с момента получения объекта в пользование по акту приемки-передачи (письмо Минфина России от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325).

Ввиду таких осложнений в оформлении договоров некоторые организации стремятся избежать государственной регистрации договора аренды недвижимости.

Как было указано выше, регистрации подлежит договор аренды, заключенный не менее чем на год. Если он подписан на срок, превышающий год, сомнений нет — государственная регистрация обязательна. Это же касается договоров, заключенных ровно на год. Договор аренды считается заключенным на срок не менее года, если он заключен на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Аналогично считается, что на год заключен договор, который действует, например, с 15 мая 2006 года по 14 мая 2007 года и т.д. (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Такие договоры аренды подлежат государственной регистрации.

Договор на срок меньше года в силу ст. 433 и 651 ГК РФ регистрировать не надо, и он вступает в силу с момента подписания, если самим договором не предусмотрено иное. При этом субъекты Российской Федерации не могут устанавливать свои правила регистрации, отличные от установленных ГК РФ (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Как определил ВАС РФ, если договор, заключенный на срок менее года, продлевается на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который тоже не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Договор аренды здания заключен сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор автоматически считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Новый договор при продлении аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) менее одного года.

В целях налогообложения арендные платежи по такому договору признаются в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов и уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль без регистрации договора (см. письмо УМНС России по г. Москве от 18.04.2003 N 11-14/21323).

Если по окончании срока действия первоначальный договор будет продлен на срок более года, новое соглашение регистрации подлежит.

Видео (кликните для воспроизведения).

Другой вариант — заключение договора аренды на неопределенный срок. Независимо от фактического периода действия такой договор регистрировать не надо. Ведь при его заключении срок не был оговорен, и нельзя утверждать, что он составляет не менее одного года.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Таким образом, договор аренды может быть расторгнут в любой момент по желанию одной из сторон.

В таком договоре срок действия обычно вообще не указывается, в том числе не делается оговорка о том, что договор заключен на неопределенный срок.

Статья 610 ГК РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона и допускает заключение договора без определения срока его действия.

В п. 11 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Следовательно, расходы организации по договору аренды объекта недвижимости, заключенному на неопределенный срок в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли без государственной регистрации (см. письма УФНС России по г. Москве от 29.06.2005 N 20-12/46413, от 22.03.2006 N 20-12/22181).

НДС с сумм арендной платы может приниматься арендатором к вычету в общеустановленном порядке и без отсрочек.

К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, приравнены договоры, заключенные до наступления какого-либо не предопределенного по времени (по календарной дате) события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Такие договоры также не требуют государственной регистрации.

В договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости.

В данной ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель может на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Договор аренды не подлежит государственной регистрации, если даже он фактически будет действовать значительно более одного года.

Если первоначально договор аренды недвижимости был заключен на непродолжительный срок и не требовал государственной регистрации, а затем возобновлен уже на неопределенный срок, то и в этом случае он регистрации не подлежит, хотя по совокупности оба договора будут действовать более одного года (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Читайте так же:  Электронная регистрация права собственности проверить статус

Часто будущий объект аренды еще не достроен, не сдан государственной комиссии и права собственности на него у арендодателя отсутствуют. В этом случае заключить договор аренды невозможно ввиду отсутствия самого объекта.

Тем не менее на практике площади в строящихся офисных и торговых комплексах сдаются в аренду еще на стадии строительства.

Арендатор начинает вносить платежи за соответствующую площадь задолго до того, как он сможет занять ее и использовать в своей производственно-хозяйственной деятельности.

Практика сдачи в аренду площадей в строящихся зданиях показывает, что оптимальным в этой ситуации станет приобретение будущим арендатором у будущего арендодателя опциона на право заключения договора аренды. Во многих регионах эта практика сложилась по инициативе местных властей, которые продают на торгах опционы на аренду муниципальной недвижимости.

Например, согласно п. 5.1 Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689, передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании результатов аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу.

Вариант договора купли-продажи опциона на право аренды нежилого коммерческого помещения приведен в приложении к распоряжению Мэра Москвы от 21.10.1998 N 1072-РМ.

Опцион гарантирует арендатору заключение впоследствии договора аренды на заранее фиксированных условиях.

Минфин России трактует опцион на аренду как инструмент срочной сделки и со ссылкой на подпункт 12 п. 2 ст. 149 НК РФ полагает, что операции по реализации опциона на право заключения в будущем договора аренды с фиксированной арендной платой НДС не облагаются (письмо Минфина России от 29.12.2005 N 03-04-11/336).

Однако если рассматривать опцион как инструмент срочной сделки и для целей налогообложения прибыли, что ст. 301 НК РФ позволяет сделать, то суммы денежных средств по такой сделке, подлежащие уплате арендодателю, скорее всего, списать на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль не удастся (ст. 303, п. 3 ст. 304 НК РФ).

Отказываясь от трактовки опциона как инструмента срочной сделки в пользу квалификации соглашения в качестве сделки на поставку предмета договора с отсрочкой исполнения, налогоплательщик уплачивает с периодических платежей (или с разового платежа) по опциону НДС, зато получает право списать эти суммы в расходы в течение срока действия договора аренды.

Это объясняется тем, что вышеуказанные затраты считаются в данном случае понесенными в целях заключения договора аренды нежилого помещения, предназначенного для использования в деятельности организации, направленной на извлечение дохода, а значит, будут экономически оправданными расходами текущего характера, учитываемыми при определении налогооблагаемой прибыли организации согласно ст. 264 НК РФ равномерно в течение всего срока действия договора аренды при условии документального подтверждения факта их осуществления.

Именно так УМНС России по г. Москве рассматривает в письмах от 22.01.2003 N 26-12/4751 и от 16.12.2003 N 26-12/70411 такие платежи в отношении опционов на аренду муниципальной недвижимости.

Минфин России высказывал в отношении опционов на аренду иную точку зрения: законодательством Российской Федерации не предусмотрена плата за приобретение права на заключение договора аренды. Следовательно, расходы, связанные с оплатой права на заключение долгосрочного договора аренды объекта недвижимости (здания), не являются экономически оправданными и не могут уменьшать доходы налогоплательщика при исчислении налога на прибыль (письмо Минфина России от 12.04.2004 N 04-02-05/2/13). Однако в настоящее время позиция Минфина России прямо противоположна (см. письмо от 07.04.2006 N 03-03-02/80): если за дополнительную плату потенциальный арендатор приобретает право на вступление в отношения по аренде, выражающееся в появлении у владельца помещения обязанности вступить в отношения аренды после получения взносов, то в целях налогообложения прибыли перечисление денежных средств на вышеуказанных условиях должно рассматриваться как плата за приобретение права, используемого для ведения деятельности, направленной на получение дохода. В этом случае при выполнении всех остальных необходимых условий признания расходов в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль отсутствуют основания для отказа от учета таких расходов при формировании налоговой базы.

Как продлить (пролонгировать) договор аренды недвижимого имущества, чтобы его не регистрировать

Без регистрации вы можете продлить договор аренды недвижимости, который не подлежал регистрации (например, договор аренды здания на срок менее года). При этом продлить такой договор нужно на срок также меньше года или на неопределенный срок.

Для продления, например, заключите дополнительное соглашение.

Если вы не зарегистрируете при продлении договор, который подлежит регистрации, то в ваших отношениях с контрагентом он все равно будет считаться действующим. Отсутствие регистрации повлияет лишь на отношения с третьими лицами. Например, при продаже объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на незарегистрированный договор в отношениях с новым собственником.

При каком продлении не требуется госрегистрация договора

Чтобы продлить действие договора, вы можете использовать несколько способов. Рассмотрим вопрос о необходимости госрегистрации договора при использовании каждого из них.

Заключение нового договора или дополнительного соглашения о продлении на определенный срок

Если продлеваете договор аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключенный на срок менее года (например, на одиннадцать месяцев), при продлении установите в новом договоре или в дополнительном соглашении о продлении срок также менее года. Такие договоры не подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

К договорам аренды помещений это правило также применяется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Продление на основании условия об автоматической пролонгации

Вы можете продлить договор в соответствии с условием об автоматической пролонгации.

Если условиями договора аренды зданий, сооружений, помещений или земельных участков, заключенного на срок менее года, предусмотрено продление автоматически на тот же срок, регистрация не потребуется (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). После этого отношения сторон будут регулироваться новым договором аренды, который регистрации не подлежит, поскольку срок его составляет также менее года (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Также не понадобится регистрация договора аренды указанного выше имущества, если изначально он был заключен на срок год и более и зарегистрирован, но по условию об автоматической пролонгации продлевается на срок менее года.

Возобновление договора на неопределенный срок

Если арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжит пользоваться объектом аренды после истечения срока договора в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, в этом случае госрегистрация договора также не требуется (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Представляется, что это правило действует и для продления договоров на неопределенный срок.

Что будет, если не зарегистрировать при продлении договор, подлежащий госрегистрации

Незарегистрированный договор в любом случае будет обязательным для его сторон. Государственная регистрация нужна для того, чтобы заинтересованные третьи лица могли узнать о долгосрочной аренде (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Это означает, что, если договор не зарегистрирован:

  • при продаже арендодателем имущества новый собственник может вас выселить. При этом не поможет предусмотренная п. 1 ст. 617 ГК РФ гарантия, согласно которой переход права собственности на арендованное имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165);
  • вы потеряете преимущественное право на заключение договора на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
  • вы не сможете использовать ст. 305 ГК РФ для защиты владения объектом аренды от посягательств третьих лиц. Например, у вас не будет права на негаторный иск. По общему правилу такое право есть у арендатора по договору (п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 15.01.2013 N 153).
Читайте так же:  Отказ в предоставлении земельного участка многодетным семьям

Как составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации

Чтобы составить договор аренды с условием об автоматической пролонгации, укажите в нем, на какой срок, сколько раз и при каких условиях будет продлен договор.

Особенно удобно такое условие для договора аренды транспортных средств, поскольку такой договор по окончании срока действия не будет возобновлен на новый срок и отношения прекратятся.

При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимости учтите, что в некоторых случаях понадобится его государственная регистрация.

Что означает автоматическая пролонгация договора аренды

Условие об автоматической пролонгации означает, что действие договора продлевается без подписания дополнительных соглашений, нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о таком продлении.

При наличии такого условия стороны не обязаны продлевать договор. Это ограничивало бы права собственника и противоречило бы сущности арендных обязательств, которые носят срочный характер (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для того, чтобы договор не был автоматически продлен на предусмотренный в нем срок, достаточно известить другую сторону о намерении его прекратить.

Автоматическая пролонгация договора аренды транспортных средств

Включите в договор условие об автоматической пролонгации, если вы и контрагент настроены на продолжение арендных отношений, вас устраивают текущие условия. Дело в том, что, поскольку есть нюанс для этого договора, он не может быть возобновлен на неопределенный срок (ст. ст. 632, 642 ГК РФ). Это означает, что, если стороны не успели продлить договор до его окончания, он прекратится и арендатор обязан будет вернуть имущество (ст. 622 ГК РФ).

Условие об автоматической пролонгации позволит избежать материальных и временных затрат на подписание дополнительных соглашений каждый раз при окончании срока действия договора.

Автоматическая пролонгация договора аренды недвижимости

При включении условия об автоматической пролонгации в договор аренды недвижимого имущества может возникнуть вопрос о государственной регистрации продления договора.

Госрегистрация не требуется для договоров аренды зданий, сооружений или земельных участков, заключенных на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). К аренде помещений это правило также применяется (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

[3]

Соответственно, если по условию об автоматической пролонгации вы продлеваете договор также на срок менее года, регистрировать его не нужно (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Если же вы продлеваете долгосрочную аренду указанных объектов на такой же длительный срок (год или больше), можно решить — регистрировать продление договора или нет. Отсутствие регистрации не изменит отношений между вами и контрагентом, договор будет считаться продленным. Однако это может повлиять на отношения с третьими лицами (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Как сформулировать условие об автоматической пролонгации

Чтобы согласовать такое условие, укажите:

  • срок продления. Это может быть тот же срок, на который он был изначально заключен, либо новый срок (п. 4 ст. 421 ГК РФ). При согласовании срока продления для объектов недвижимости учитывайте, что в зависимости от срока может потребоваться регистрация договора при продлении. Учтите, что, если срок, который вы установите, превысит максимальный (предельный) срок аренды, предусмотренный законом, договор будет считаться заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ);
  • срок для заявления возражений о продлении, т.е. за какой промежуток времени до окончания договора сторона должна сообщить другой о том, что отказывается от продления.

В интересах обеих сторон предупредить друг друга заблаговременно (например, за 2 недели, за месяц до окончания договора). В этом случае при наличии возражений со стороны арендодателя арендатор успеет заявить до окончания договора о желании реализовать преимущественное право на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Арендодатель, в свою очередь, сможет заранее начать поиски нового контрагента, если от продления откажется арендатор;

  • количество пролонгаций. Как правило, лимит не устанавливают (продление без ограничений), однако можно указать, например, что продление допускается однократно или двукратно.

Примеры формулировки условия

«Настоящий договор действует с 01.01.2018 до 31.12.2018. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях. При этом договор может быть продлен неограниченное число раз.»

«Настоящий договор заключен на срок 11 месяцев. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях. Количество возможных пролонгаций — не больше пяти.»

Правила заключения договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией и без нее, готовые образцы документа

Договоры краткосрочной аренды нежилых помещений довольно распространены на практике. Можно предположить, что есть в них что-то такое, что дает определенные преимущества сторонам. И это, на самом деле, так.

[1]

Об особенностях сделки по краткосрочной аренде нежилой недвижимости и возможности её пролонгации речь пойдет в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Чтобы не возвращаться к вопросу, сразу же разъясним ситуации по соотношению нежилых зданий, строений и соответствующих помещений:
  1. В начале двухтысячных годов Высший арбитражный суд в одном из своих информационных писем разъяснил, что помещение является часть здания и сооружения.
  2. Из первого пункта следует, что правила, которые установлены Гражданским кодексом РФ для последних из указанных объектов, вполне применимы и для нежилых помещений.

Таким образом, рассматривая заявленную тему, нужно принимать во внимание положения параграфа 4 главы 34 части 2 ГК РФ.

О сроках договора аренды речь идет в ст. 610 ГК РФ. Но в ней ничего не сказано о том, какую сделку можно считать краткосрочной. Зато, в ст. 651 ГК РФ говорится о том, что сделка по аренде нежилого здания или строения, заключенная на срок до года, не подлежит государственной регистрации в компетентных органах. Основываясь на этом, можно сделать вывод, что краткосрочным будет договор, заключенный на срок до 12 месяцев (о том, на какой срок можно заключить договор аренды нежилого помещения и каковы достоинства таких сделок, читайте тут).

Это вполне логично. Если государство не устанавливает обязанности регистрировать такие сделки, следовательно, оно считает их «несущественными». Они, по логике законодателя, могут быстро заключаться и так же быстро расторгаться, не приводя к каким-то серьезным, заслуживающим детального внимания, последствиям.

Читайте так же:  Частичное признание иска ответчиком в гражданском процессе

Можно ли считать договор на 12 месяцев краткосрочным? Исходя из того, что он будет подлежать гос. регистрации, таковым его считать и называть нельзя.

Как составить?

Ст. 651 ГК РФ говорит о том, что сделка должна быть заключена в письменной форме. Составляется один документ, но в нескольких экземплярах, имеющих равную силу. Один – передается арендодателю, другой – арендатору. Очень важно грамотно определиться с содержанием договора. В нем должны иметь место следующие пункты:

    Информация о сторонах. Если ими выступают только физические лица, то достаточно будет только паспортных данных, или сведений, содержащихся в иностранных документах, удостоверяющих личность, при условии, что есть заверенный нотариусом перевод на русский язык.

Предпринимателю нужно будет представить документы, содержащие ИНН и ЕГРН. Юридическим лицам – учредительный документ, ИНН и ОГРН, приказ о назначении руководителя, доверенность на имя представителя, если без этой бумаги физ. лицо, заключающее договор от имени организации, действовать не может.
Информация об объекте. Чем полнее она будет в договоре, тем лучше. Нужно указать:

  • адрес;
  • площадь;
  • расположение;
  • назначение;
  • кадастровый номер.

Отпадает необходимость писать расписки или оформлять иные доказательства, свидетельствующие о том, что деньги за пользование недвижимостью исправно выплачиваются. В случае возникновения конфликта, достаточно просто запросить выписку в банке.

Срок действия договора. Раз уж речь идет о краткосрочной аренде, то он должен быть указан. Хотя, гражданское законодательство не обязывает стороны указывать конкретный промежуток времени, в течение которого условия сделки должны действовать. В описываемом случае, срок может быть любой, но до 12 месяцев: 10, 7, 3, 1 месяц.

Кстати, краткосрочные договоры аренды пользуются популярностью в среде начинающих предпринимателей. Такие лица еще не знают, насколько успешным будет их бизнес, поэтому стараются минимизировать риски. Взять в аренду нежилое помещение, скажем, на 6 месяцев – это недорого. На 5 лет – совсем другое дело.
Обязанности сторон. Этому пункту нужно уделить особое внимание. Неисполнение своих обязанностей арендатором или арендодателем может стать причиной расторжения договора. Некоторые обязанности прямо указаны в ГК РФ. Другие – стороны могут придумать, сформулировать самостоятельно, обсудив друг с другом.

Правило, в таком случае, одно: пункты договора не должны по своему содержанию противоречить нормам ГК РФ и других правовых актов.

  • Неплохо бы и отдельно прописать условия расторжения или продления срока действия сделки. Впрочем, о пролонгации еще пойдет речь в настоящей статье.
    • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
    • Скачать образец договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
    • Скачать образец договора краткосрочной аренды нежилого помещения без пролонгации

    Нужно ли регистрировать?

    Вкратце, об этом уже шла речь выше. Необходимо добавить следующее:
    • В ст. 609 ГК РФ сказано, что договоры аренды недвижимости подлежат гос. регистрации, если иное не предусмотрено действующими правовыми актами.
    • Ст. 651 ГК РФ, которая является специальной по отношению к ст. 609, устанавливает, что краткосрочные соглашения об аренде нежилых объектов не регистрируются в Росреестре.

    Таким образом, не нужно тратить время и деньги на названную процедуру. И это весомое преимущество для сторон.

    Можно ли продлить?

    Вопрос регулируется ст. 621 ГК РФ, где речь идет об автоматической пролонгации правоотношений, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, после того, как срок действия договора истек.

    Однако, согласно разъяснениям ВАС РФ, сделанным в 2011 году, у арендатора не возникает преимущественного права на перезаключение договора, если последний не прошел процедуру государственной регистрации.

    Таким образом, арендодатель, в случае истечения срока действия краткосрочной сделки, может попросить арендатора освободить помещение.

    Чтобы не происходило конфликтных ситуаций, лучше прописать в первоначальном договоре условия пролонгации. То есть, необходимо оформить отдельным пунктом правила, скажем, о том, что стороны, обязаны перезаключить договор на тех же или иных условиях на новый срок.

    Как действовать в каждой из ситуаций?

    • В первом случае, исходя из смысла ч. 2 ст. 621 ГК РФ. Ничего делать не нужно. Договор автоматически считается перезаключенным на определенный срок. Осуществлять гос. регистрацию сделки не потребуется, в силу положений ст. 610 ГК РФ. В Росреестр или в МФЦ нужно идти только тогда, когда аренда заключена на конкретный временной период, превышающий 1 год.
    • Во втором случае, стороны действуют так, как договорились. Разумнее всего – заключить новый договор на 11 месяцев.

    Узнать детально о разных способах продления договора аренды нежилого помещения, а также посмотреть образцы необходимых для этого документов, можно здесь.

    В чем разница между краткосрочным соглашением с пролонгацией и без нее?

    Речь, конечно же, продолжаем вести об аренде нежилых помещений. Если о пролонгации в тексте документа не сказано ни слова, то её возможность сохраняется, в силу ст. 621 ГК РФ. Между тем, многое зависит от воли арендатора. Он, дождавшись истечения срока действия сделки, может передать недвижимость в аренду третьему лицу. И это будет абсолютно законно.

    Условие о продлении срока действия правоотношений, прописанное в договоре аренды, дает возможность арендодателю сохранить в своем пользовании понравившееся помещение еще на какой-то срок. Оформлено все может быть примерно так:

    «Настоящий договор действует сроком по 31 декабря 2018 года. Срок действия договора продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о своем желании расторгнуть аренду, не позднее, чем за 1 месяц до 31 декабря 2018 года. Пролонгация сделки оформляется дополнительным соглашением».

    Таким образом, краткосрочная аренда нежилого помещения – довольно удобная форма правоотношений между арендодателем – собственником недвижимого имущества, и арендатором. Сделку не нужно регистрировать в компетентных органах и можно пролонгировать срок её действия. Главное – ориентироваться на нормы ГК РФ и правильно оформлять все документы.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Источники


    1. Подведомственность и подсудность дел судам и арбитражным судам. Судебная практика. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. — 144 c.

    2. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2010. — 480 c.

    3. Грот, Н.Я. О нравственной ответственности и юридической вменяемости / Н.Я. Грот. — Москва: ИЛ, 2017. — 144 c.
    4. Торгашев, Г.А. Методика преподавания юриспруденции в высшей школе / Г.А. Торгашев. — М.: ГОУ ВПО «Российская академия правосудия», 2014. — 463 c.
    5. Ганапольский Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / Ганапольский, Матвей. — М.: АСТ, 2017. — 416 c.
    Пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here