Произведенные арендатором отделимые улучшения являются собственностью

Полезная информация по теме: "Произведенные арендатором отделимые улучшения являются собственностью". Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.

Улучшения арендованного имущества

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

В настоящее время все больше распространяется аренда помещений. При заключении договора аренды зачастую на первом месте стоит цена, а сам объект договора (помещение) не всегда может соответствовать требованиям арендатора. Приспосабливая помещение под свои нужды, арендатор может его облагородить, изменить интерьер, внутреннюю отделку, установить дополнительное оборудование и т. д. Каковы последствия подобных изменений, фактически являющихся улучшениями арендуемых помещений, и что с ними станет после окончания договора аренды, мы постараемся выяснить в рамках данной статьи.

Общие правила, регулирующие улучшения арендованного имущества, установлены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Все улучшения арендованного имущества для последующей их оценки и возмещения условно можно поделить на отделимые и неотделимые. При классификации улучшений важной составляющей также является отношение к ним собственника. По этому основанию улучшения подразделяются на произведенные с согласия собственника и без такового (данный фактор играет значимую роль при возмещении затрат арендатору).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, то есть по окончании договора аренды он может забрать имущество, улучшающее объект аренды. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что все отделимые улучшения могут оставаться у собственника имущества, например, если арендная плата установлена не в виде конкретных денежных сумм, а в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Раскрывая эту норму, отдельно следует остановиться на классификации улучшений с точки зрения их отделимости и неотделимости. В статье 623 ГК РФ критерий неотделимости улучшений определен как вред, наносимый имуществу отделением вещи. При этом, какой именно вещи наносится вред (самому арендованному имуществу или же вещи, которую установил арендатор), в статье не установлено. Однако в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям суд отнес вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, то е.сть самостоятельные вещи. В свою очередь, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-28425/01 суд пришел к выводу, что особенностью отделимых улучшений является возможность их демонтажа, который не повлияет на состояние арендованного помещения. Таким образом, к отделимым улучшениям, с одной стороны, относятся самостоятельные вещи, а с другой — их возможность демонтажа без причинения вреда арендованному помещению.

После прекращения договора аренды при возмещении арендодателем неотделимых улучшений имущества улучшения переходят в его собственность. В пункте 4 статьи 623 ГК РФ содержится императивная норма, в соответствии с которой все улучшения арендованного имущества, независимо от того, являются они отделимыми или нет, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Также следует обратить внимание на то, что арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очевидно, подобные расходы должны быть разумными и необходимыми, так как арендатор не имеет права требовать возмещения затрат на вышеуказанные нужды. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2002 г. N КГ-А40/25-01 суд отказал в удовлетворении иска о возмещении стоимости перепланировки помещения, ссылаясь на несоразмерность затрат при выполнении текущего ремонта.

Роман Ларионов,
юрисконсульт компании «Гарант».

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.

Имеющаяся судебная практика по критериям отделимости улучшений имущества, произведенных арендатором, довольно противоречива.

Так, например, суд указал, что двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему возможно использовать по общему назначению совместно с арендуемым помещением, данное имущество является составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и демонтаж этого имущества может нанести существенный ущерб помещению и необходимость проведения ремонтных работ. Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями (см. постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11).

В другом судебном решении двери, рольставни, система безопасности, система кондиционирования, и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

Поэтому во избежание спорных ситуаций целесообразно оговаривать:

— необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;

— перечень таких улучшений;

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка определения и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

Поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он может их отделить (снять, демонтировать) во время действия договора аренды или по истечении срока действия договора.

Что касается неотделимых улучшений, то здесь арендатор будет вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов на осуществление неотделимых улучшений лишь после прекращения договора аренды.

Читайте так же:  Приведение в соответствие вида разрешенного использования

Если же улучшения (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет амортизационных отчислений, они являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Статья 623 ГК РФ. Улучшения арендованного имущества

Новая редакция Ст. 623 ГК РФ

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к Ст. 623 ГК РФ

Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества.

1. Возврат арендованного имущества (ст. 622 ГК РФ) относится к основным обязанностям арендатора. Отказ вернуть вещь дает арендодателю право предъявить к арендатору обязательственно-правовой иск о возврате имущества. Возврат арендодателем имущества, находящегося у третьего лица, возможен по виндикационному иску, если есть основания его удовлетворения (ст. 302 ГК РФ).

Требование вернуть имущество в нормальном состоянии (ч. 1 ст. 622 ГК РФ) означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества, поврежденного в силу обстоятельств, за которые арендатор отвечает (т.е. по вине арендатора или без вины, если на него перенесен риск случайной гибели). Время, потраченное арендатором на приведение имущества в нормальное состояние, засчитывается как просрочка исполнения его обязанности (ст. 405 ГК РФ) вернуть имущество и влечет применение последствий, указанных в ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК.

Представляется, что право арендодателя на взыскание арендной платы при просрочке возврата имущества в случае, когда арендатор после окончания договора не имеет возможности пользоваться имуществом (оно погибло, безнадежно испорчено, передано третьим лицам), в том числе и по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает, может быть ограничено по мотиву злоупотребления правом (см. ст. 10 ГК РФ). По сути, бессрочные платежи следует пресечь, а арендодатель должен удовольствоваться возмещением стоимости невозвращенного имущества (его части) и разовым взысканием убытков.

2. Возврат арендованного имущества с улучшениями является отступлением от принципа возврата имущества в том состоянии, в котором оно было передано в аренду (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Улучшения, сделанные арендатором в рамках его обязанностей на производство таких улучшений (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ) или обязанностей по содержанию арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ), в любом случае являются собственностью арендодателя. В комментируемой статье речь идет об улучшениях, не являвшихся необходимыми. Согласие арендодателя на производство улучшений также снимает вопрос о неисполнении арендатором своей обязанности.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65).

Определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений. С этой точки зрения приобретенные арендатором чехлы на автомобильных сиденьях относятся к отделимым улучшениям, а замененные арендатором без особой надобности новые колеса — нет. В здании, например, неотделимыми будут улучшения начиная от дверных ручек, оконных рам, паркета и т.д. и заканчивая пристройками как по горизонтали (крыльцо, веранда, балкон и т.д.), так и по вертикали (новые этажи, мансарды, крыша).

Арендатор, конечно, может «вырвать» все неотделимые улучшения, но имущество в таком случае должно быть приведено в прежнее состояние (так, забирая из здания свои кондиционеры, арендатор должен устранить все отверстия, скобы, проводку и другие следы монтажа как изнутри, так и снаружи помещения). Другое дело, что если заниматься этим после прекращения срока аренды, то арендодатель может или засчитать просрочку возвращения вещи (ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК РФ), или вообще не допустить арендатора до своего имущества.

Другой комментарий к Ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость имущества, представляют собой улучшения имущества. По характеру изменений улучшения могут быть отделимыми от объекта аренды без вреда для имущества (отделимые улучшения) либо не отделимыми без такого вреда (неотделимые улучшения).

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества (отделимых и неотделимых), прежде всего, зависит от решения вопроса о том, кому принадлежат средства, за счет которых они осуществлены: арендатору либо арендодателю.

2. С учетом сказанного следует толковать и правило п. 1 комментируемой статьи, хотя в нем не содержится указания на источник финансирования отделимых улучшений. Собственностью арендатора являются лишь отделимые улучшения, осуществленные за счет его средств. Такие улучшения могут быть им изъяты. Соглашением сторон это правило может быть изменено. К примеру, возможно в договоре предусмотреть передачу их в собственность арендодателю с частичным или полным возмещением арендатору расходов по улучшению и проч.

Улучшения, произведенные арендатором за счет средств арендодателя, как отделимые, так и неотделимые, — собственность арендодателя. Подобное возможно, к примеру, когда арендная плата установлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшения арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ). К средствам арендодателя относятся и амортизационные отчисления от арендованного имущества. Поэтому как отделимые, так и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений, — собственность арендодателя (см. п. 4 настоящей статьи).

3. Поскольку, как было сказано ранее, собственностью арендатора являются лишь отделимые улучшения, выполненные за счет его средств, то неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет его средств, — собственность арендодателя. Поэтому положения п. 2 и 3 комментируемой статьи направлены на решение вопроса о компенсации арендатору стоимости произведенных им за счет собственных средств неотделимых улучшений. Возмещение арендатору их стоимости зависит от того, было либо не было получено согласие арендодателя на неотделимые улучшения.

Читайте так же:  Последовательность сделки купли продажи квартиры по ипотеке

4. Согласно п. 2 комментируемой статьи арендатору возмещается стоимость произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений. Однако и это правило знает исключения. Так, при аренде предприятия возможность возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений ставится в зависимость от соблюдения им принципа разумности и добросовестности таких улучшений (см. ч. 2 ст. 662 ГК и комментарий к ней). Впрочем, стороны вправе изменить это правило своим соглашением. В договоре могут быть предусмотрены безвозмездная передача неотделимых улучшений арендодателю, передача с частичным возмещением расходов по улучшению и проч.

Произведенные арендатором за его счет и с согласия арендодателя неотделимые улучшения могут быть столь значительными, что в практике возникает вопрос о судьбе не только улучшений, но и объекта аренды в целом. Так, по материалам одного из арбитражных дел, арендатор получил в аренду находящиеся в федеральной собственности нежилые помещения в разрушенном здании с условием их восстановления за счет собственных средств. В последующем на новый срок был заключен договор аренды восстановленных помещений с правом их выкупа; помещения были переданы в собственность арендатора по договору купли-продажи. Прокурор в защиту государственных интересов обратился с иском о признании сделки недействительной и возврате имущества в государственную собственность. Суд, отказывая в иске, признал, что спорные помещения представляют собой новый объект, возникший в результате выполненных за счет арендатора работ, направленных на восстановление пришедшего в негодность государственного имущества, и не подлежат возврату в государственную собственность (Постановление Президиума ВАС РФ от 28 января 2003 г. N 12024/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 6)).

5. Согласно п. 3 комментируемой статьи неотделимые улучшения имущества, произведенные без согласия арендодателя, переходят к нему безвозмездно. Данное положение направлено на стимулирование согласованных с арендодателем действий арендатора и недопустимость совершения им таких улучшений, которые, возможно, и целесообразны для данного арендатора, но потребуют устранения при последующем их использовании. Возможность возмещения стоимости подобных улучшений может быть предусмотрена только законом. Примером является правило ч. 1 ст. 662 ГК об обязанности арендодателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к статье 623 Гражданского Кодекса РФ

1. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор по общему правилу может произвести улучшения вещи. Причем улучшения могут быть как отделимыми, так и не отделимыми. Под неотделимыми признаются такие улучшения, которые нельзя отделить от имущества, не причинив ему вреда. По общему правилу отделимые улучшения являются собственностью арендатора, хотя и договором аренды может быть установлено, что отделимые улучшения переходят в собственность арендодателя.

2. Вопрос о собственности на неотделимые улучшения решается следующим образом. Если арендатор получил согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений, первый после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости улучшений. Если такое разрешение арендатором не было получено, стоимость улучшений возмещению не подлежит.

3. В случае улучшения имущества за счет амортизационных отчислений, улучшения переходят в собственность арендодателя независимо от того, являются они отделимыми или нет. Любые положения, включенные в договор аренды, противоречащие данному пункту, являются ничтожными.

Другой комментарий к статье 623 ГК РФ

1. Улучшения арендованной вещи — это такие изменения ее свойств, которые повышают ее стоимость, но при этом не влекут ее сущностного изменения. В процессе пользования вещью арендатор может произвести разнообразные улучшения, будущее которых зависит от их характера.

Современный законодатель избрал критерий отделимости улучшений, отказавшись от подхода, существовавшего в римском и дореволюционном российском праве, при котором улучшения прежде всего подразделялись на необходимые (полезные) и случайные (по вкусу арендатора), а уже последние — на отделимые и неотделимые. Этот шаг следует признать обоснованным, так как квалификация улучшений в качестве отделимых и неотделимых более объективна и оставляет меньше возможностей для произвольного толкования.

В зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми (съемная аппаратура, новые покрышки для автомобиля) и неотделимыми (оклеивание стен обоями, пристройка крыльца, перекраска стола).

2. Отделимые от арендованной вещи улучшения остаются в собственности арендатора (п. 1 коммент. ст.), неотделимые — передаются в собственность арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 коммент. ст.). Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет, но с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем.

Соответственно арендатор не вправе претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет арендодателя (в том числе за счет так называемых амортизационных отчислений) либо за свой счет, но без санкции арендодателя, если иное не предусмотрено законом (например, ст. 662 ГК) или договором аренды (п. 3 коммент. ст.). Санкция арендодателя может быть выражена как в самом договоре, так и иным образом, но обязательно в форме, предусмотренной договором или законом.

3. Пункт 4 коммент. ст. устанавливает специальное императивное правило о судьбе улучшений арендованного имущества, произведенных за счет амортизационных отчислений от этого имущества. Вне зависимости от свойства отделимости улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Смысл введения данной нормы объясняется тем, что такие улучшения проводятся фактически за счет арендодателя- балансодержателя, который распоряжается средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующего имущества и уменьшающими его балансовую прибыль (гл. 25 НК).

Читайте так же:  Организация общего собрания собственников многоквартирного дома

Остались вопросы по ст 623 ГК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 623 ГК РФ бесплатно.

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Видео (кликните для воспроизведения).

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к Ст. 623 ГК РФ

1. Под улучшениями следует понимать изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного внаем . Таковы, например, установка на арендуемый станок нового программного обеспечения, увеличивающего производительность станка; монтаж нового оборудования с целью улучшения инженерного обеспечения арендуемого помещения и т.п.

———————————
См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. С.Н. Братуся и О.Н. Садикова. М., 1982. С. 334 (автор комментария — Е.А. Павлодский).

2. Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Новое программное обеспечение для станка будет отделимым улучшением, ибо его можно снять (отделить) без вреда для арендованного станка. Вмонтированные в капитальные стены здания трубы и кабели как часть инженерного оборудования — это неотделимое улучшение, так как их невозможно отделить без причинения вреда зданию.

3. Улучшения в арендуемое имущество могут быть результатом специального положительного акта воздействия на него арендатором в целях повышения эффективности его использования. Вместе с тем улучшения, внесенные в арендуемое имущество, могут быть результатом его текущего или капитального ремонта, произведенного арендатором. Но независимо от этого судьба указанных улучшений будет определяться по правилам настоящей комментируемой статьи.

4. Улучшения могут быть результатом реконструкции (переоборудования) арендованной движимой вещи (станка, оборудования и т.п.). В этих случаях, если улучшения не изменяют основного функционального назначения арендованной движимой вещи, их судьба будет определяться по правилам комментируемой статьи. Когда улучшения движимого имущества, осуществленные арендатором, существенны и значительны и по сути приводят к созданию новой движимой вещи, может быть поставлен вопрос об изменении предмета аренды.

5. В случаях когда реконструкция арендованного недвижимого имущества приводит к изменению его функционального назначения, изменению этажности, площади, количества и размеров внутренних помещений и иных его уникальных характеристик как недвижимого имущества, тогда с точки зрения гражданского, градостроительного законодательства, законодательства о государственном кадастре недвижимости, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет место создание иного недвижимого имущества, фактически и юридически отличающегося от прежнего арендованного недвижимого имущества. Вследствие этого при такой реконструкции арендованного недвижимого имущества необходимо решение вопроса о заключении нового или изменении прежнего договора аренды на реконструированное недвижимое имущество. При этом судьба расходов, понесенных на реконструкцию недвижимого имущества, как и судьба связанных с этим улучшений недвижимого имущества, должна определяться условиями договора, регулирующими порядок проведения реконструкции.

6. Если реконструкция арендованного недвижимого имущества преследует цели улучшения качества его инженерно-технического обеспечения, усиления его прочностных параметров и т.п. и не приводит к изменению его функционального назначения и уникальных характеристик как недвижимого имущества, то судьба улучшений, возникших в реконструированном недвижимом имуществе, должна определяться по правилам комментируемой статьи.

7. Исключение из правила п. 3 комментируемой статьи содержится, например, в норме абз. 1 ст. 662 ГК РФ. Согласно ей арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

8. При применении нормы п. 4 настоящей статьи следует исходить из того, что виды амортизируемого имущества, методы и порядок расчета сумм амортизации определяются в ст. ст. 256 — 259.3 НК РФ. Если будет доказано, что арендованное имущество является амортизируемым и улучшения в нем произведены за счет амортизационных отчислений, сформированных с соблюдением налогового законодательства, то судьба улучшений арендованного имущества должна определяться в соответствии с предписаниями п. 4 комментируемой статьи.

9. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств .

———————————
См.: п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

10. Право арендатора на использование арендованного имущества имеет свойство следования (ст. 617 ГК). Правомочие арендатора на истребование стоимости неотделимых улучшений таким свойством не обладает. Поэтому при отчуждении прежним арендодателем имущества, составляющего предмет аренды, новому собственнику требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, должно быть адресовано прежнему арендодателю, с согласия которого были произведены эти улучшения .

———————————
Аналогичный подход к решению означенной проблемы имеет место и в судебной практике. См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 26 октября 2009 г. по делу N А12-5231/2008 // СПС «КонсультантПлюс».

11. При признании договора аренды имущества незаключенным или недействительным стоимость неотделимых улучшений должна возмещаться фактическому пользователю, осуществившему данные улучшения, по нормам гл. 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения .

Читайте так же:  Специализированное финансовое общество инвест кредит финанс

———————————
Такой же подход обнаруживается и в судебной практике. См. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 октября 2009 г. по делу N Ф04-5972/2009(20631-А03-11).

Неотделимые улучшения арендованной недвижимости

Материал для подписчиков издания «Новая бухгалтерия». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

[3]

Новая бухгалтерия

Журнал для практикующих бухгалтеров, финансовых работников, аудиторов и налоговых консультантов. Журнал состоит из четырех основных разделов: бухгалтерский учет, налоги, труд и заработная плата, право.

Периодичность выхода: 1 раз в месяц. Объем: 144 полосы.

Улучшаем арендованное имущество

Вы уже присмотрели небольшой уютный особнячок под офис, но пока не можете его приобрести. Не беда — возьмите его в аренду. И не расстраивайтесь, если особнячок окажется обветшавшим: с изношенными коммуникациями, рассохшимся паркетом, незакрывающимися окнами и т.п. У арендатора есть право произвести неотделимые улучшения арендованного имущества. Однако делать это нужно с умом, чтобы свести риски, в том числе налоговые, к минимуму.

Что скрывается под термином «неотделимые улучшения»? Как провести грань между отделимыми и неотделимыми улучшениями? В какой момент неотделимые улучшения лучше передать арендодателю? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в этой статье.

Что такое улучшение?

Понятие «улучшение» арендованного имущества гражданским законодательством не установлено. Глава 34 ГК РФ лишь оперирует этим понятием, не раскрывая его сути. По общему смыслу норм указанной главы улучшения могут иметь место в результате проведения с арендованным имуществом определенных работ.

В русском языке под улучшением понимается изменение чего-нибудь в лучшую сторону (см. словарь русского языка С.И. Ожегова). Если бы в гражданской и правовой практике рассматриваемое нами понятие употреблялось именно в этом значении, то к улучшениям арендованного имущества можно было бы отнести любые благоприятные перемены, произошедшие с этим имуществом «по вине» арендатора. Но это не так. Гражданский кодекс РФ рассматривает результат улучшений как некий материальный «довесок» к арендованному имуществу, который при необходимости может быть отделен от этого имущества. Объект аренды либо оснащается дополнительным оборудованием (конструкциями и т.п.), либо устаревшие детали (узлы, агрегаты) в нем заменяются на более современные.

Чаще всего работы по улучшению осуществляются с целью усовершенствования арендуемого имущества, придания ему новых свойств, качеств, расширения его функциональных возможностей, улучшения его технических характеристик и пр.

Аналогичные цели преследует реконструкция, модернизация либо дооборудование объекта аренды. Следовательно, арендованное имущество может быть улучшено одним из вышеперечисленных способов.

На наш взгляд, ремонт к улучшению арендованного имущества не приводит. Работы по ремонту направлены на устранение неисправностей отдельных деталей и механизмов объекта, замену изношенных частей, одним словом, на восстановление объекта. В результате ремонта назначение имущества не меняется и никаких новых качеств у него не появляется.

Пример. Арендатор решил заменить входную дверь в арендуемом здании.

Вместо старой двери была установлена новая, по качеству аналогичная прежней. В этом случае арендуемое имущество не подверглось улучшению.

При замене старой двери на новую металлическую можно говорить о том, что арендатор произвел неотделимые улучшения.

Однако некоторые суды и контролирующие органы не видят ничего противозаконного в том, чтобы неотделимые улучшения были произведены в ходе капитального ремонта (см. Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2007 N КА-А40/450-07, Письмо ФНС России от 18.05.2006 N 03-1-03/[email protected]).

Улучшения отделимые и не очень.

В гражданском законодательстве улучшения арендованного имущества подразделяются на отделимые и неотделимые (ст. 623 ГК РФ).

Отличать один вид улучшения от другого предлагается по единственному признаку: наносится ли арендованному имуществу вред, если попытаться отделить от него произведенное улучшение. Если вреда нет, то имеет место отделимое улучшение, если вред имуществу причинен, то улучшение считается неотделимым.

Из вышесказанного следует, что неотделимые улучшения прочно связаны с объектом аренды. Примером неотделимого улучшения может служить монтаж охранно-пожарной сигнализации, стационарной Сплит-системы и т.п. К отделимым улучшениям, в свою очередь, может быть отнесена установка системы видеонаблюдения.

Что подразумевается под нанесением вреда арендованному имуществу, ст. 623 ГК РФ не разъясняет. Не уточняет она также, на какой момент нужно оценивать объект аренды на предмет причинения ему вреда: на момент первоначального состояния этого объекта либо на момент, когда работы по производству улучшений завершены.

Принимая во внимание ст. 622 ГК РФ, обязывающую арендатора по окончании срока аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, логично предположить, что оценивается первоначальное состояние объекта аренды.

Критерий отнесения улучшений к тому или иному виду представляется нам несколько размытым, поэтому в договоре аренды имеет смысл прописать, какие именно улучшения арендатор вправе производить (например, привести конкретный перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся). Подпись арендодателя на договоре, содержащем такие условия (или дополнительном соглашении к договору) можно расценивать как согласие арендодателя на производство того или иного вида улучшений.

Если арендатор производит неотделимые улучшения за счет собственных средств, то ему особенно важно заручиться согласием арендодателя. Потому что только в этом случае он вправе требовать с арендодателя возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества (за исключением случая аренды предприятия ) (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

В случае аренды предприятия арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 662 ГК РФ).

Вместе с тем норма п. 2 ст. 623 ГК РФ является диспозитивной, т.е. она применяется, если иное не установлено договором аренды. Поэтому даже при согласии арендодателя на производство неотделимых улучшений он вправе отказать арендатору в компенсации расходов или возмещать эти расходы частично, отразив это в договоре аренды.

А собственник кто?

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Как было сказано выше, неотделимые улучшения неразрывно связаны с объектом аренды. Поэтому они переходят к арендодателю вместе с объектом аренды, либо по окончании срока аренды, либо в иной установленный договором аренды срок (например, по завершении работ по производству этих улучшений).

Читайте так же:  Признание гражданина безвестно отсутствующим осуществляется

А в чьей собственности находятся неотделимые улучшения с того момента, как они произведены, и до того момента, как они переданы арендодателю?

Законодательно этот вопрос не урегулирован. На наш взгляд, неотделимые улучшения изначально, т.е. с момента их производства, принадлежат арендодателю.

Ведь в противном случае пришлось бы признать, что в течение действия договора аренды арендатор вправе распоряжаться неотделимыми улучшениями, которые являются составной частью объекта аренды и неразрывно с ним связаны. Здравый смысл подсказывает, что такое невозможно. Например, арендатор не может продать навесной потолок в арендованном помещении.

[2]

Под распоряжением имуществом в теории права понимается определение собственником судьбы вещи (продажа, дарение и т.п.).

Поскольку отсутствуют нормы, регулирующие данный вопрос, по нему существует и иная точка зрения. Она заключается в том, что право собственности на неотделимые улучшения в течение срока аренды может принадлежать как арендатору, так и арендодателю в зависимости от условий договора. Иначе говоря, договором аренды может быть предусмотрено, что собственником неотделимых улучшений арендованного имущества в указанный период является арендатор.

В силу изложенных выше причин согласиться с этой точкой зрения мы не можем, хотя ее возникновение вполне объяснимо, но об этом немного погодя.

А как в бухгалтерском учете?

В бухгалтерском учете затраты по производству неотделимых улучшений учитываются арендатором в составе капитальных вложений на счете 08.

На момент передачи неотделимых улучшений арендодателю арендатор списывает сумму затрат по законченным работам капитального характера с кредита счета 08 в дебет счета 76 (п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н; далее — Методические указания по учету ОС).

А что делать арендатору с суммами, учтенными на счете 08 до момента передачи улучшений арендодателю?

Согласно п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются в составе основных средств. При этом ПБУ 6/01 не расшифровывает, о каких именно капитальных вложениях идет речь: на производство отделимых или неотделимых улучшений.

[1]

Это разъясняют Методические указания по учету ОС.

В п. 3 этого документа сказано, что в состав основных средств включаются только те капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, которые в соответствии с заключенным договором аренды являются собственностью арендатора.

Поскольку неотделимые улучшения с момента их производства являются собственностью арендодателя, затраты на их осуществление арендатор должен учитывать на счете 08 (до момента передачи неотделимых улучшений арендодателю).

Когда лучше передать?

Неотделимые улучшения передаются на баланс арендодателя либо по истечении срока аренды, либо сразу же по окончании работ по производству этих улучшений. Порядок и сроки передачи неотделимых улучшений устанавливаются договором аренды.

Если неотделимые улучшения передаются арендодателю по окончании срока аренды, то установленный бухгалтерским законодательством порядок учета может привести к следующим нежелательным последствиям.

Предположим, что договор аренды заключен на длительный срок, например на 10 лет, и тот же срок полезного использования установлен арендатором для произведенного им неотделимого улучшения. В течение всего этого срока арендатор не сможет начислять в бухгалтерском учете амортизацию по этому имуществу. Не будет такого права и у арендодателя. На момент передачи неотделимых улучшений они будут полностью физически изношены. Однако «по документам» арендодатель только в этот момент сможет начать их амортизировать.

Активы, числящиеся на счете 08, не подпадают под объект обложения налогом на имущество. Неотделимые улучшения отвечают признакам основного средства, однако в течение 10 лет налог на имущество по ним начисляться не будет. В такой ситуации арендатору не удастся избежать претензий со стороны налоговых органов.

Именно поэтому некоторые эксперты предлагают капитальные вложения на неотделимые улучшения учитывать в составе основных средств арендатора и начислять по ним амортизацию, пока не закончится аренда. Однако такой вариант учета противоречит п. 35 Методических указаний по учету ОС. Последние наряду с ПБУ 6/01 входят в число нормативно-правовых актов по бухгалтерскому учету. На наш взгляд, нарушать установленный порядок нельзя.

Чтобы избежать подобных проблем, мы рекомендуем передавать произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта аренды сразу же по завершении их производства.

Нужно ли начислять НДС при передаче?

Так как неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя, реализации имущества в данном случае не происходит (п. 1 ст. 39 НК РФ, п. 1 ст. 146 НК РФ).

Видео (кликните для воспроизведения).

А вот передача результатов выполненных работ имеет место. Следовательно, арендатор должен начислить НДС на стоимость переданных арендодателю неотделимых улучшений (Письмо Минфина России от 16.10.2006 N 03-03-04/2/218), а в случае если арендодатель возмещает арендатору стоимость улучшений — предъявить ему к оплате соответствующую сумму налога (Письмо ФНС России от 18.05.2006 N 03-1-03/[email protected]). В последнем случае арендатор вправе принять к вычету «входной» НДС, предъявленный ему при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении работ по производству неотделимых улучшений.

Источники


  1. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 2. Теория права. — М.: Зерцало-М, 2011. — 336 c.

  2. Лазарев, В. В. История и методология юридической науки. Университетский курс для магистрантов юридических вузов / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Норма, Инфра-М, 2016. — 496 c.

  3. Зильберштейн А. А. Земельное право. Шпаргалка; РГ-Пресс — Москва, 2010. — 797 c.
  4. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.
  5. Братановский, С. Н. Теория государства и права / С.Н. Братановский. — М.: Приор-издат, 2003. — 174 c.
Произведенные арендатором отделимые улучшения являются собственностью
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here