Признание договора купли продажи квартиры недействительным

Полезная информация по теме: "Признание договора купли продажи квартиры недействительным". Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.

Как правильно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной?

Продажа (покупка) различного имущества является одной из самых распространенных ан сегодня сделок. Немало число среди них занимает продажа объектов недвижимости, в том числе, квартир. В сделках с таким имуществом очень много нюансов, без учета которых могут возникнуть проблемы с ее действительностью.

О том, как можно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, читайте далее.

Значение недействительности купли-продажи недвижимости

Можно ли признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной? Фото № 1

Заключая сделку по приобретению (отчуждению) жилья, ее стороны надеются на добросовестность контрагента. Однако нередко выясняется, что ее оформление или содержание не соответствует закону.

Когда интересы одной из сторон сделки нарушены, она может заявить о ее недействительности при наличии определенных оснований. Это позволяет сторонам вернуться к их прежнему состоянию. Сделка, не являющаяся действительной, не порождает для заключивших ее лиц каких-либо последствий. Она считается несостоявшейся изначально.

Данный институт призван защитить стороны от разного рода мошенничества в сфере недвижимости, а также недобросовестности контрагентов.

Поскольку продажа такого имущества относится к серьезным дорогостоящим сделкам, то стоит обезопасить себя заранее от неприятностей. Перед их совершением не лишним будет ознакомиться с основаниями, по которым может оспариваться их действительность.

Основания для признания договоров недействительными

Оспаривать действительность сделки можно лишь в определенных случаях. Недовольство заключенной сделкой, ее невыгодность для одной из сторон в их число не входит. Сделка может признаваться таковой только при наличии серьезных оснований. Их список содержится в соответствующем разделе главы Гражданского кодекса РФ о сделках.

Недействительными могут быть следующие сделки:

[1]

  • противоречащие законам (иным правовым актам);
  • совершенные с противоправными или безнравственными целями;
  • мнимые;
  • притворные;
  • заключенные недееспособным лицом;
  • совершенные лицом моложе четырнадцати лет;
  • заключенные лицо в возрасте 14-18 лет;
  • противоречащие целям деятельности организации (иного юр. лица);
  • заключенные лицом, не понимавшим значение своих действий;
  • совершенные посредством введения в заблуждение;
  • совершенные при воздействии на одну из сторон обманом, угрозами, насилием, неблагоприятными обстоятельствами.

По иным основаниям оспаривать действительность заключенных сделок нельзя. По указанным основаниям может ставиться под сомнение действительность любого вида сделок.

Перспективы принятия судом решения о недействительности договора

В каких случая сделку могут признать недействительной? Фото № 2

Иски такого рода попадают в суды достаточно часто. Однако далеко не всегда они удовлетворяются. Эта категория дел не относится к простым, а неподготовленному лицу сложно будет учесть все ее нюансы. Поэтому лучше поручать их ведение специалистам или, по крайней мере, получить их консультацию по этому вопросу.

При наличии оснований суды выносят решения в пользу заявителей. Но наличие этих оснований нужно еще доказать. Степень сложности их доказывания будет зависеть и от основания для подачи заявления. Если подтвердить возраст лица, заключившего сделку несложно, то засвидетельствовать имевшее место насилие уже сложнее.

Кроме того, важно составить иск без ошибок, иначе его не примут к рассмотрению. Важно не упустить сроки, предусмотренные, для подачи исков по оспариванию действительности сделок. Но даже при соблюдении всех условий суд может по своей инициативе не применить последствия признания сделок недействительными. Это возможно, если их применение будет противоречить правопорядку, а также нравственности.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Виды недействительных сделок

Действительность сделок может оспариваться в нескольких (точнее двух) формах. Они могут быть ничтожными и оспоримыми. При этом это относится не только к целым сделкам, но и их частям. Недействительность части не влечет за собой автоматически признания таковой всей сделки.

Общим в них является то, что они влекут признание сделок несостоявшимися, что для их сторон подразумевает возврат к первоначальному положению. Однако имеются определенные различия в основаниях их возникновения и в наступаемости последствий. Подробнее рассмотрим их ниже.

Ничтожные сделки

Что такое «ничтожная сделка»? Фото № 3

Ничтожными называются те сделки, которые вступают в явное противоречие с действующими в стране законами. Их особенность в том, что они являются таковыми уже в момент их совершения.

Для признания их ничтожности нет надобности обращаться в суд. Она наступает из-за нарушения законов без какого-либо судебного решения. В суд подается лишь заявление о применении последействий ничтожности сделки. Суд также может применять их и по собственной инициативе.

Разберемся, когда они могут признаваться ничтожными.

  1. Имеется нарушение закона, а также посягательство на права (интересы) третьих лиц. Если такой сделкой ничьи права не ущемляются, то она будет считаться оспоримой.
  2. Сделки совершены с противоправными или безнравственными целями. Примерами такой сделки могут служить договоры о продаже детей, провозе контрабанды, , продаже квартиры при выдвижении каких-либо встречных безнравственных условий.
  3. При совершении сделок лицами, не обладающими дееспособностью. Законодатель предписывает возможность заключения сделок и осуществления иных прав лицам, достигшим совершеннолетнего возраста и являющихся полностью дееспособными.
  4. Заключенные договоров с лицами младше четырнадцати лет. Дети признаются малолетними до достижения ими возраста 14 лет. До этого времени практически все сделки за них должны заключать и подписывать их родители, иные заменяющие их лица.
  5. Сделки, совершенные мнимо, т.е. без намерения на самом деле что-либо продавать (покупать). Такие случаи встречаются при желании должников избежать ареста своего имущества и взыскания долгов.
  6. Притворность сделок подразумевает прикрытие под видом одной сделки другой. К примеру, дарением оформляется продажа недвижимости.
  7. Сделки, заключаемые в отношении имущества, продажа которого запрещена (ограничена), например при банкротстве.

Оспоримые сделки

Сделки не являются оспоримыми автоматически. Для этого необходимо заявление заинтересованных в этом лиц в суд. Это могут быть стороны оспариваемой сделки или иными указанными законом лицами.

Если никто не заявит об оспоримости сделки, то она будет считаться действительной. На возможность оспаривания сделки должно быть прямо указано законом.

К числу оснований для оспаривания их действительности относится:

  1. Превышение пределов правоспособности юридическими лицами, совершение сделок, противоречащих целях их деятельности;
  2. Заключение сделок лицами в возрасте с 14 до 18 лет;
  3. Совершение их лицами, имеющими ограничение в дееспособности;
  4. Подписание договоров лицами, не понимающими значение своих действий, неспособных руководить ими;
  5. Совершение сделок под воздействием существенного заблуждения,
  6. Заключение их под воздействием обмана, угрозы, насилия, при стечении тяжелых для стороны сделки обстоятельств.

Сроки обращения в суд

В какие сроки можно обратиться в суд для признания сделки по купле-продаже недействительной? Фото № 4

Для того, чтобы оспорить сделку или применить последствия ее ничтожности нужно обращаться в суд. Рекомендуется делать это как только станет известно о наличии основания для недействительности сделок. Ведь по данной категории дел также устанавливаются сроки давности для предъявления исков.

Желательно при отсутствии уважительности причин пропуска подавать заявления в пределах их действия.

Сроки давности для недействительности сделок

Общий для всех требований срок давности для их предъявления в суд устанавливается равным трем годам. По ничтожным сделкам срок остается таким же. Заявить о применении последствий ее недействительности или признании ничтожности сделки можно в пределах трехгодичного срока. Для участников сделки он начинает течь с момента ее заключения.

Читайте так же:  Первичные учетные документы бухгалтерского учета перечень

Для иных лиц со времени, когда им стало о ней известно, но не более десяти лет с даты ее совершения. Для оспоримых сделок он составляется всего год. В этих случаях сроки начинают исчислять с момента, когда стало известно о нарушениях.

При пропуске указных сроков можно опробовать заявить об их восстановлении, указав на уважительность послуживших этому причин. Стоит иметь в виду, что судом самостоятельно последствия его пропуска не могут применяться. Об этом должна заявить другая сторона спора. При отсутствии такого заявления на сроки никто обращать внимания не будет.

При заключении сделок с квартирами и иной недвижимостью существует множество разных рисков. К их числу относится и оспаривание действительности сделок. Происходит оно при наличии указных законом оснований и имеет весьма неблагоприятные для сторон последствия. Поэтому перед заключением сделок рекомендуется изучить эти основания и проверить подписываемый договор на предмет их наличия.

Консультацию адвоката о признании недействительным договора купли-продажи квартиры вы можете получить, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Признание договора купли-продажи недействительным 2019

Содержание:

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Читайте так же:  Путин владимир владимирович официальный сайт написать обращение

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

[2]

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Признание недействительным договора купли продажи квартиры

Сегодня я хочу вам рассказать о том как можно и в каких случаях договор купли продажи квартиры признается недействительным.

Признать недействительным договор купили продажи квартиры вполне реально, но данная процедура является одной из самых сложных и трудозатратных и если у вас есть потребность в признании такой сделки недействительной, то вам нужно очень постараться, чтобы признать ее таковой, а также у вас должны быть не это, довольно веские основания. Также хочу заранее вас слегка огорчить, признать такой договор недействительным, удается не всегда, так что будьте заранее готовы, сто процентной вероятности нет.

Как правило квартира фактически передана другому собственнику после сделки и формально переход права собственности зарегистрирован, ведь имеются приложенные и подписанные к договору акты приема передачи и расписка в получении денежных средств продавцом. Из этого исходит, что сделка юридически состоялась и завершена.

Законодатель в главе 9 ГК РФ, раскрывает основания по которым договор купли продажи квартиры может быть признан недействительным. Как правило данных основания 2:

  1. Это оспоримая сделка;
  2. Ничтожная сделка.

Выходит, что если сделка состоялась, но она оспоримая или ничтожная, то исходя из этого, есть все основания признать ее недействительной.

Если сделка оспоримая, то лицу необходимо признать ее таковой в судебном порядке, а если она ничтожная, то соответственно признать ее ничтожной, также в судебном порядке. Знайте, что данные вопросы разрешаются исключительно в судебном порядке.

Ничтожным договор купли продажи квартиры является если не соблюдены требования закона к оформлению, то есть отсутствует письменная форма, либо подписи сторон договора. Либо если договор подписан недееспособным лицом, которое признано таковым по решению суда, либо если договор подписан малолетним лицом не достигшим возраста 14 лет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Кроме того, договор является ничтожным, если установлены признаки мнимости, то есть договор признан судом мнимым. Мнимость подразумевает, что стороны не намеревались заключить именно такой договор, но заключили, при этом создав некую фикцию.

Кроме того, ничтожным договор является тогда, когда суд признает его притворным, то есть это договор, стороны которого прикрывая таким договором, договор купли продажи квартиры, имели намерение заключить иной договор дарения, но при этом заключили договор купли продажи. Если данное обстоятельство будет установлено, до ДКП будет признан ничтожным.

Оспариваемым ДКП квартиры является в тех случаях когда он заключен с нарушениями требований закона, или иных нормативно правовых актов. Либо если он заключен лицом в возрасте от 14 до 18 лет, без согласия родителей или законного представителя. Либо если договор подписан ограниченно дееспособным лицом, или заключен с гражданином который на момент подписания договора не мог понимать совершаемых им действий и не мог руководить ими.

Читайте так же:  Порядок использования личного автомобиля в служебных целях

Также оспоримым договор является тогда, когда он был подписан лицом под влиянием заблуждения, обмана, угрозы или насилия.

По оспоримым сделкам он равен 1 году.

По ничтожным сделкам срок исковой давности равен 3 года.

Исчисляться срок давности начинает с того момента, когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своих прав и законных интересов.

ДКП квартиры признается недействительным только в судебном порядке, обратиться в суд с таким требованием имеет право одна из сторон сделки, либо лицо, которое имеет охраняемый законом интерес в признании договора недействительным, к примеру это наследники, после смерти участника сделки.

Заявление о признании сделки недействительной рассматривается по месту нахождения данной квартиры, это исключительная и обязательная подсудность. Другая в данном случае применяться не может.

Если ДКП квартиры, суд признает недействительным, то он аннулируется и стороны возвращаются в первоначальное положение, то есть покупателю возвращаются денежные средства, а продавцу недвижимое имущество.

Если какая то из сторон не может возвратить полученное в натуре, то она возмещает стоимость объекта недвижимости в денежном выражении.

Надеюсь данная статья была вам полезна и вы нашли ответы на ваши вопросы, в любом случае если вам, что то не понятно, то задавайте вопросы на нашем сайте.

Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

Варианты признания сделки недействительной

Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

После регистрации

На каком основании сделка может быть признана недействительной

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

  • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).
  • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).
  • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).
  • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).
  • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).
  • После смерти предыдущего собственника, его прямой наследник продает квартиру, не учитывая мнение других наследников той же очереди.
  • При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
  • В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы. Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать. Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

Ничтожная сделка

Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства. Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд. Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

На каком основании сделка может быть признана ничтожной

Основные причины признания сделки ничтожной:

  • Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
  • При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
  • Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.
  • На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

[3]

А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

Порядок действий

  1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
  2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
  3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
  4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
  5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
  6. Дождаться даты заседания.
  7. Присутствовать на суде.
  8. Получить решение суда.
  9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов). Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

  • Паспорт заявителя.
  • Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
  • Договор купли-продажи.
  • Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.
Читайте так же:  Согласие собственника земельного участка на строительство

Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

На что будет потрачено время Сколько будет потрачено времени
Поиск доказательств От 1 дня Составление заявления и подача иска в суд От 1 дня Ожидание заседания До 1-2 месяцев Ожидание решения суда От 1 недели Ожидание, пока решение суда вступит в силу 1 месяц

После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

Содержание иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

  • Данные суда, в который обращается заявитель.
  • Информация об истце и ответчике.
  • Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
  • Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
  • Приложенные документы.
  • Дата и подпись.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Практическое руководство, как признать сделку купли продажи квартиры недействительной в суде: образец иска

Отменить куплю продажу квартиры означает привести стороны в первоначальное положение. Продавец получает назад недвижимость, покупатель – деньги в сумме, указанной в тексте соглашения. В ЕГРН аннулируется запись о новом владельце помещения, как если бы его никогда не было. Такие последствия необходимы, если договор был заключен с существенными нарушениями закона или произошло ущемление прав заинтересованных лиц. Сегодня рассмотрим, как признать сделку купли продажи квартиры недействительной в рамках действующих судебных процедур.

Порядок действий для оспаривания сделки

Процедура признания сделки купли продажи квартиры недействительной требует хотя бы минимальной подготовки. Мало написать исковое заявление – необходимо заранее подготовить свою позицию, просчитать юридические основания и сроки, определиться с доказательствами.

ВНИМАНИЕ! Признание договора купли продажи недействительным возможно только через суд. В досудебном порядке сделать это невозможно. Бесполезно обращаться и в административные органы – Росреестр, МФЦ, жилнадзор или местную администрацию. Решить этот вопрос можно только в судебном порядке.

Порядок действий, как признать договор купли продажи квартиры недействительным, включает следующие шаги:

  1. Подготовиться к будущему судебному разбирательству.
  2. Сформировать пакет документов: заполнить исковое заявление, собрать доказательства и оплатить госпошлину.
  3. Подать иск в суд и дождаться назначения судебного дела.
  4. Принять участие в судебном процессе по сделке лично или через представителя.
  5. В зависимости от исхода дела зарегистрировать аннуляцию в ЕГРН или подать апелляционную жалобу на решение.

Признать сделку купли продажи недействительной получится при условии внимательного отношения к сбору и подготовке документов, а также при грамотной поддержке своей позиции в суде.

Подготовка к делу

При подготовке к судебному процессу нужно ответить как минимум на три вопроса:

  • кто будет истцом;
  • основание недействительности и на какие нормы права ссылаться;
  • не прошли ли сроки для подачи документов.

Определившись с ними, можно приступать к заполнению искового заявления.

Кто может подать иск

В отличие от расторжения договора купли продажи квартиры, правом признать сделку недействительной обладает широкий круг лиц. Гражданин или орган власти могут обратиться с иском в суд в случае, если ДКП нарушены права истца или других лиц, которых этот истец представляет.

В частности, требование признать сделку недействительной вправе предъявить:

ВНИМАНИЕ! Пенсионный фонд России при выявлении нарушений использования материнского капитала (например, если родители не распределили доли детям) скорее всего не станет оспаривать саму сделку купли продажи. Однако он потребует вернуть сумму маткапитала с нарушителей через суд.

Определяем юридическое основание

Причина, по которой сделку нужно признать недействительной, прописывается в исковом заявлении. Под нее подводятся все аргументы и доказательства. Гражданский кодекс делит все основания на ничтожные и оспоримые, но суть у них одна – при выявлении серьезного дефекта сделки она должна быть отменена, а стороны должны вернуться в первоначальное положение.

Частыми основаниями являются:

  • не получено согласие заинтересованного лица (супруг, орган опеки, залогодатель, рентополучатель);
  • обман, насилие или угроза, из-за которой одна из сторон была вынуждена подписать ДКП;
  • заблуждение относительно сделки – например, если покупатель не знал, что квартира обременена пожизненными жильцами;
  • купля продажа состоялась по подложным документам;
  • нарушили права несовершеннолетних, наследников или других третьих лиц.

Более подробный перечень оснований, чтобы признать сделку недействительной со ссылками на нормы ГК, ищите в нашей предыдущей статье.

Считаем срок исковой давности

Подать исковое заявление можно в определенный период, который называется сроком исковой давности. Для данной категории споров он составляет:

  • 1 год – по оспоримым требованиям;
  • 3 года – по ничтожным требованиям.

Срок может прерываться и приостанавливаться, а его начало для конкретного истца может быть не в дату подписания договора, а намного позже – когда он в принципе узнал о совершении сделки. Совокупный срок исковой давности может достигать 10 лет с даты регистрации права покупателя в ЕГРН.

Сбор документов

Пакет документов для судебного процесса включает:

  • исковое заявление;
  • приложения к иску – доказательства, на которых основываются требования;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Перечень формируется в трех экземплярах – для себя (истца), для ответчика и для суда. Если в деле будет участвовать еще одна сторона (например, третье лицо) или ответчиков несколько, документы нужно сделать для каждого из них. В пакете для суда должны быть подлинники доказательств, а для сторон достаточно копий.

Скачать образец искового заявления

Пошаговая инструкция по заполнению искового заявления:

Шапка Заполняем наименование районного (городского) суда, его адрес. Далее для истца указать ФИО, адрес, телефон. То же самое указать для ответчика. Паспортные данные указывать не обязательно. Если есть третье лицо (часто привлекают Росреестр) – указать наименование и адрес. Затем указывается цена иска и размер госпошлины.
Наименование Можно указать общее «Исковое заявление», но лучше прописать вместе с видом – «Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным»
Описательная часть Прописать фактические обстоятельства. Кем и когда был подписан договор, когда зарегистрирован, описание квартиры и суть нарушения прав, которые вызваны этой сделкой.
Читайте так же:  Перечень сложнотехнических товаров не подлежащих возврату

Указать ссылки на нормы права, например, «согласно ст. 167 ГК РФ …». Ссылки должны совпадать с обстоятельствами. Например, если описывается мнимость сделки, не нужно ссылаться на статью об угрозах и заблуждении.

Просительная часть Начинается со слов «ПРОШУ СУД». Указывается конкретное требование, например «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки» для оспоримых сделок и просто «применить последствия недействительности сделки» для ничтожных. Рекомендуется также вписать требование «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру. Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН», чтобы решение стало основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН. Список приложений Перечислить все документы, которые прикладываются к заявлению. Подпись и число Подпись истец ставит собственноручно, заверять у нотариуса ее не нужно. Число лучше поставить датой подачи заявления в суд.

Собираем доказательства

Перечень доказательств, чтобы признать сделку недействительной, зависит от основания. Например, если не получено согласие супруга – понадобится выписка из ЕГРН, в которой стоит отметка регистратора «согласие не получено». Если оспаривается по основанию психического нездоровья стороны, необходимы медицинские справки и выписки.

В любом случае необходимы:

  • выписка из ЕГРН на квартиру (расширенная со списком переходов прав);
  • оспариваемый ДКП + акты и платежные документы к нему;
  • справка о прописанных;
  • технический паспорт – если выявлена неузаконенная перепланировка;
  • документы о приватизации, если эти факты нужно установить для дела.

На руках у истца может не оказаться нужных документов. Например, как доказать, что при приватизации не были учтены права детей? В таких случаях нужно просить судью сделать соответствующие запросы в компетентные ведомства, например:

  • в муниципалитет – для истребования дела о приватизации;
  • нотариусу – для истребования дела о наследовании спорной квартиры;
  • в банк – для истребования ипотечной документации, если сделка была фиктивной и использовалась для получения дешевого кредита.

ВАЖНО! Доказательства можно представить по ходу разбирательства. Судебных заседаний будет как минимум два – подготовительное и основное. На подготовке суд подскажет, какие бумаги нужно донести.

Также пригодятся любые фото и видеоматериалы, показания свидетелей, которые подкрепляют позицию стороны, требующей признать куплю продажу недействительной.

Оплачиваем госпошлину

Требование признать сделку недействительной относится к имущественным спорам. Госпошлина будет рассчитываться от цены квартиры, указанной в договоре.

Если квартира стоит, например, 2 700 000 рублей, пошлина рассчитывается как 13 200 + 8 500 (0,5% от 1 700 000 рублей) = 21 700 рублей.

Реквизиты для оплаты пошлины нужно брать в суде, который будет рассматривать заявление. Оплатить можно через банк – например, в банкомате или у оператора Сбербанка комиссия не удерживается.

Подаем иск в суд

Признать куплю продажу недействительной можно через суд общей юрисдикции районного или городского уровня. В суд субъекта (областной, краевой и т.д.) обращаться не нужно – это вышестоящая инстанция.

Документы можно сдать лично или почтовым отправлением. В последнем случае день отправки письма будет днем подачи заявления – очень часто это правило выручает, если от срока давности остался один день. После поступления документы распределяются судье, который в течение 5 рабочих дней назначает подготовительное заседание.

Если в иске есть ошибки (например, не оплатили пошлину), судья выносит определение, в котором описывает, что нужно поправить. После исправления недочетов заявление с требованием признать куплю продажу недействительной принимается к производству.

Как проходит судебный процесс

Разбирательство, как правило, занимает несколько заседаний, в ходе которых устанавливаются юридически значимые факты:

  • на подготовке судья рассматривает документацию в первом приближении, заслушивает позицию сторон и поясняет, какие доказательства могут потребоваться;
  • в ходе основного судебного заседания рассматриваются доказательства, заслушиваются свидетели, приобщаются пояснения, которые позволяют признать куплю продажу недействительной;
  • если требуется, судья откладывает процесс для производства судебной экспертизы или подготовки новых доказательств;
  • когда все факты установлены, принимается решение по существу – признать или не признать куплю продажу недействительной.

Истец и ответчик могут самостоятельно защищать свои права или доверить ведение дела представителю. Срок разбирательства в суде первой инстанции занимает от 2 месяцев и зависит от сложности дела.

Решение принято – дальнейшие действия

Принятием решения процедура не заканчивается. В зависимости от исхода нужно или оспаривать судебный акт, или регистрировать аннуляцию сделки купли продажи как недействительной в ЕГРН.

Оспорить в апелляции

Если решение суда не устраивает – его можно оспорить в апелляции. Успех жалобы будет зависеть от того, насколько полно суд исследовал дело и допустил ли он ошибки. Отменяются только решения, принятые с нарушением норм закона.

ВНИМАНИЕ! В апелляцию нельзя представлять новые доказательства, если их не представили в первую инстанцию.

На обжалование у сторон есть 30 дней. Таким правом обладает как истец, так и ответчик, а также привлеченное третье лицо (например, Росреестр).

Зарегистрировать решение в ЕГРН

Заключительный этап процесса – внесение изменений в Реестр недвижимости. Подавать заявление можно после вступления решения в силу:

  • после 30 дней, если никто не обжаловал;
  • после принятия апелляционного определения, если обжаловали.

Для регистрации изменений потребуется решение с отметкой о вступлении в законную силу (поставят в канцелярии районного суда) и паспорт заявителя. Заявление заполнит сотрудник МФЦ в ходе приема. Регистрация займет до 14 дней.

Признать договор купли продажи недействительным можно через суд по инструкции выше. После подготовки к делу нужно заполнить исковое заявление, приложить доказательства и отправить документацию в районный (городской) суд. Решение по купле продаже можно обжаловать или внести по нему изменения в ЕГРН.

Уважаемые читатели! Информация, данная в статье, является общей. При решении конкретного вопроса нужно заручиться поддержкой юриста. Проконсультироваться со специалистом и получить совет, как признать сделку купли продажи недействительной в вашем случае, можно через окно чата в правом нижнем углу экрана.

Видео (кликните для воспроизведения).

Будем благодарны за лайк и репост статьи! Сохраните материал на своей страничке в соцсети, чтобы не потерять полезную информацию, с помощью кнопки «Поделиться».

Источники


  1. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, 2013. — 432 c.

  2. Рассказов, Л. П. Теория государства и права / Л.П. Рассказов. — М.: РИОР, 2009. — 464 c.

  3. Смирнов, В. Н. Адвокатура и адвокатская деятельность / В.Н. Смирнов, А.С. Смыкалин. — М.: Проспект, Уральская государственная юридическая академия, 2015. — 320 c.
  4. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.
  5. Пивоваров, Ю.С. История судебных учреждений России / Ю.С. Пивоваров. — М.: ИНИОН РАН, 2015. — 222 c.
Признание договора купли продажи квартиры недействительным
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here