При проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно

Полезная информация по теме: "При проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно". Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.

Обязателено ли проводить осмотр оценщику при оценке имущества?

Прямого указания на то, что оценщик обязан произвести лично осмотр объекта оценки, в законодательстве об оценочной деятельности нигде не содержится, однако согласно п.18 Приказа Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»: «Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки…, в том числе:

… информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.»

Кроме того, согласно ст.12 Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения.

На практике, в подтверждение факта проведения осмотра объекта оценки, оценщик прикладывает к Отчету об оценке фотографии имущества.

Таким образом, на этапе изучения физических, технических и эксплуатационных характеристик объекта оценки, оценщик должен произвести осмотр имущества.

Иногда бывают такие ситуации, когда доступ в объекты недвижимости или к движимому имуществу ограничен, особенно это актуально при оценке для раздела имущества и иных имущественных спорах. В этом случае, возможно проведение осмотра объекта недвижимости снаружи (например, при оценке квартиры осматривается дом и подъезд до двери квартиры), к Отчету об оценке прикладываются соответствующие фотографии, а внутренние характеристики объекта недвижимости описываются по информации заказчика. При этом на заказчика возлагается полная ответственность за достоверность предоставленной информации, что прописывается в Отчете об оценке.

Вывод: если ничего не препятствует для проведения осмотра недвижимого и движимого имущества, то лучше его провести и приложить к Отчету об оценке соответствующие фотографии, особенно это актуально, когда Отчет об оценке предоставляется в суд, банк или государственные органы. В случае, если мы изготавливаем не Отчет, а Заключение о стоимости, то это является лишь информационным документом, и проведение осмотра в этом случае не обязательно.

Ну и конечно же, осмотр не производится при оценке тех объектов, которые не имеют овеществленного обличия, например: при оценке интеллектуальной собственности, некоторых ценных бумаг и т.п.

Также иногда проблематично осуществить осмотр оружия при вступлении в наследство, так как на момент проведения оценки оно находится на ответственном хранении в правоохранительных органах.

Последовательность проведения оценки

Проведение оценки включает в себя ряд этапов:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке. Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством РФ об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

  • — основания заключения договора;
  • — вид объекта оценки;
  • — вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
  • — денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
  • — сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

На данном этапе оценщик осуществляет также необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

  • 5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
  • 6. Составление и передача заказчику отчета об оценке. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

  • — дата составления и порядковый номер отчета;
  • — основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • — место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
  • — точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • — стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • — последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
  • — дата определения стоимости объекта оценки;
  • — перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком — индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица.

Основы оценки стоимости недвижимости тесты с ответами МФЮА

Тест МФЮА: Основы оценки стоимости недвижимости

  1. Список работ для МФЮА
  2. Тест МФЮА: Бухгалтерский учет и отчетность
  3. Тест МФЮА: Инвестиции (ОСП(б))
  4. Тест МФЮА: Математические методы в оценке
  5. Тест МФЮА: Микро- и макроэкономические основы рыночного ценообразования
  6. Тест МФЮА: Налоги и налогообложение (ОСП(б))
  7. Тест МФЮА: Основы оценки стоимости имущества
  8. Тест МФЮА: Основы оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств
  9. Тест МФЮА: Основы оценки стоимости недвижимости (текущая страница)
  10. Тест МФЮА: Основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)
  11. Тест МФЮА: Оценка стоимости земли
  12. Тест МФЮА: Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов
  13. Тест МФЮА: Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
  14. Тест МФЮА: Оценка стоимости транспортных средств
  15. Тест МФЮА: Оценка стоимости ценных бумаг
  16. Тест МФЮА: Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки стоимости имущества (ОСП(б))
  17. Тест МФЮА: Практика оценки стоимости машин, оборудования и приборов
  18. Тест МФЮА: Ценообразование в машиностроении и приборостроении
  19. Тест МФЮА: Ценообразование в строительстве
  20. Тест МФЮА: Экономический анализ
  21. МФЮА. Перечень экзаменационных вопросов для проведения итогового междисциплинарного экзамена (тестирования)
Читайте так же:  Составление доверенности на представление интересов в суде

Возможно Вас заинтересуют следующие разделы:

Требования и стандарты ФСО № 7 при составлении отчетов об оценке

Федеральный стандарт оценки № 7 вступил в силу сравнительно недавно, и практика составления отчетов и проведения экспертизы по новым требованиям только начинает формироваться.

Введение федерального стандарта многих специалистов порадовало, поскольку большинство тех рекомендаций экспертов, которые формулировались оценщикам, теперь носят обязательный характер, например в части проведения осмотра объекта оценки, приведения интервала значений цен, описание критериев отбора аналогов.

Но, по мнению Лидии Шихрановой, председателя экспертного совета НП СРО «СВОД», в ФСО 7 также много спорных моментов и противоречий.

1 проблема. Задание на оценку

Согласно п.2, ФСО № 7 только развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, но ни в коем случае не исключает соблюдение других, ранее установленных требований ФСО №1-3 к процедуре оценки и составлению отчета.

Проблема наблюдается в формировании задания на оценку: п.8 ФСО №7 внесли обязательность приведения в задании на оценку дополнительной информации.
При проведении экспертизы во многих отчетах наблюдается исключение из задания на оценку обязательной информации, в частности пункта «Объект оценки» и «Имущественные права на объект оценки»

Обратите внимание, что указанная информация носит не исключительный характер, а лишь дополняет требования п.17 ФСО №1, соответственно, при составлении задания на оценку исключение даже одного из обязательных пунктов задания недопустимо.

2 проблема. Осмотр объекта оценки

В соответствии с п.5 ФСО №7 осмотр объекта оценки является обязательной процедурой, и это правильно.

Эксперты ежедневно сталкиваются с проблемой недостоверной идентификации объекта оценки, когда по документам без результатов осмотра проблематично определить фактическое использование объекта оценки.

В п.5 ФСО указано: «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра».

Я считаю, что осмотр объекта оценки необходимо производить всегда, за исключением случаев, когда это физически возможно и не запрещено, например, из-за необходимости получения специальных разрешений или угрозы здоровью. В первую очередь это нужно оценщикам для повышения достоверности оценки.

Даже если объект в другом регионе, это не является основанием для отказа от проведения осмотра, так как по стандарту осмотр необязательно проводить именно оценщику, это может сделать и его представитель.

3 проблема. Анализ рынка

Требования к анализу рынка изложены в пятой части федерального стандарта.

В стандарте нет требования называть подразделы анализа, как это указано в ФСО №7, главное, чтобы в отчетах об оценке содержалась необходимая информация. Рекомендую выдерживать структуру анализа именно в таком порядке, чтобы любой пользователь отчета явно видел наличие данной информации.

Рекомендую исследовать рынок только в том сегменте, к которому относится объект оценки. Например, если объект оценки — помещение в торговом центре, нет необходимости проводить анализ помещений стрит-ритейла, за исключением случаев, когда этот анализ необходим для определения альтернативных вариантов использования объекта, осуществления прогнозов или обоснования факторов, влияющих на спрос и предложение.

Обратите внимание, что в пп. Г п.11 ФСО №7 только указано, что оценщик проводит анализ факторов, влияющих на спрос и предложение. Согласно п.18 ФСО №1 оценщик должен помимо факторов провести непосредственно и анализ спроса и предложения, то есть к примеру, определить величину спроса/предложения, потребителей и продавцов на рынке, их мотивацию.

Согласно пп «г» п.11 ФСО 7 Оценщик должен приводить интервалы значений факторов, влияющих на спрос и предложений. Но не все факторы могут иметь количественную оценку, например, проблематично определить границы степени влияния роста заработной платы на увеличение спроса на недвижимость. В таком случае приводите в отчете интервал значений только по тех факторам, которые имеют количественную оценку.

По требованиям п.18 ФСО №1, помимо политических и социально-экономических факторов, обозначенных в пп. А п.11 ФСО 7, необходимо учитывать и экологические факторы. Считаю, что необходимо уходить от переписывания в отчеты огромных докладов о социально-экономическом развитии, а выделять только основные тенденции и показатели, значимые для рынка и оценивать степень влияния изменений на рынок объекта оценки. Как это проводится, можно понять, ознакомившись с методикой проведения PEST-анализа.

Согласно п.11 ФСО 7 объем исследований при проведении анализа рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Тем не менее необходимо и не забывать про другие принципы оценки – существенности и обоснованности, изложенные в п.4 ФСО №3.

То есть с одной стороны, отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки, но с другой стороны, в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости.

Ряд показателей, приведенных в п.11 ФСО №7, носят рекомендательный, а не обязательный характер.

Учитывая все принципы оценки и рекомендательный характер ряда показателей, в отчете надо приводить только те данные, которые существенны для определения стоимости объекта оценки и в полной мере характеризуют рынок объекта оценки, набор показателей определяется оценщиком самостоятельно.

Например, рассчитывая заполняемость объекта через формулу, учитывающей типичный срок экспозиции на рынке, то соответственно в анализе рынка эти типичные сроки должны быть определены.

Очень порадовал подпункт «д» п.11 ФСО №7, что по итогам анализа рынка необходимо сделать вывод на основе проведенного анализа, так как зачастую рынок сводился к формальности, вставлялся в отчет, должным образом не анализировался, что в дальнейшем приводило к расхождению данных в расчетной части отчета с анализом рынка.

Читайте так же:  Платежное поручение возврат излишне перечисленных денежных средств

4 проблема. Анализ наиболее эффективного использования.

Выделю здесь ключевую проблему – анализ НЭИ земельных участков для целей внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

Возможно 2 ситуации.

1) Фактическое использование не соответствует разрешенному использованию земельного участка или ОКСа. С точки зрения логики, если наблюдается данное расхождение, оценщику следовало бы определить, разрешенное или фактическое использование является наиболее эффективным, и оценивать из того варианта, который максимизирует стоимость объекта. Если фактическое использование не максимизирует продуктивность и стоимость объекта, то оценивать исходя из разрешенного использования. Но в стандарте об этом ничего, к сожалению, не сказано.

В случаях несоответствия фактического и разрешенного использования оценщикам необходимо быть очень аккуратными. Есть вероятность, что разрешенное использование земельного участка нельзя поменять, тем самым есть основание снести объект недвижимости, расположенный на участке, а снизив кадастровую стоимость, мы уменьшим налоги и нанесем ущерб государство из-за неправомерных действий собственника объекта недвижимости.

С одной стороны, правообладатели действительно должен платить налоги/аренду исходя из доходов от своей текущей деятельности, но с другой стороны, правообладатель должен привести в порядок документы, а не перекладывать ответственность на оценщика.

В случаях приведения документов в соответствие и так может измениться кадастровая стоимость из-за отнесения объекта к другой группе разрешенного использования.

Кроме того, есть риск появления недобросовестных заказчиков, которые будут уверять, что их объект по фактическому использованию на дату оценки не соответствовал ВРИ. В таких случаях надо запрашивать у заказчика всю необходимую документацию, подтверждающую, что это действительно так, чтобы не стать соучастником аферы.

2) Участок незастроенный. П.20 ФСО №7 регламентирует только порядок оценки застроенных земельных участков и объектов капитального строительства, при этом как поступать с участками незастроенными для целей внесения в ГКН, информация не представлена. Исходя из системного толкования анализа НЭИ, в таких случаях анализ проводим в общем порядке, учитывая положения п.13 ФСО 7.

5 проблема. Подходы к оценке

Как выполнить требование пп. «в» п 22?

В частности «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

В данном случае можно указать, какие источники были проанализированы оценщиком, сколько всего обнаружено аналогичных объектов и какая информация доступна об объектах из данных источников, откуда была получена дополнительная информация.

Что касается правил отбора, то в каждом случае эти правила будут разные. В любом случае это максимальная схожесть с объектом оценки, только жесткость условий отбора будет различна в зависимости от развитости рынка. В условиях насыщенного рынка подбор аналогов будет осуществляться по большему числу параметров, чем в условиях слабо развитого рынка, когда во многом основным из выполняемых условий подбора является сегмент рынка и местоположение. Соответственно, необходимо описать, каким именно образом производился подбор аналогов, на какие ценообразующие факторы оценщик ориентировался в первую очередь и почему.

6 проблема. Согласование результатов

п. 28. «В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости».

То есть по стандарту оценки при согласовании результатов вводится обязательность объяснений в отчете расхождения результатов через призму достоинств н недостатков подходов. Необходимо данную информацию добавлять в отчет.

п. 30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

На сегодняшний день нет выработанной методики определения данного интервала. Стоимость может находиться в определенном интервале значений, а погрешность в стоимости обусловлена множеством фактором — как качеством исходной информацией, так и погрешностью в расчетах. Пока отсутствует единая методика, рекомендую основывать свои доводы на проведенном анализе рынка объекта оценки.

Основы оценки стоимости недвижимости

тестыОСН.doc

Дисциплина «Основы оценки стоимости недвижимости»

1. К элементам сравнения можно отнести:

В. 1 участок земли;

Г. право собственности на объект;

2. К единицам сравнения можно отнести:

В. право собственности на объект;

3. В каком выражении может быть указан износ объекта недвижимости?

А. В абсолютном выражении (в денежных единицах)

Б. В относительных единицах (в процентах)

4. Метод валовой ренты является методом:

А. Доходного подхода

Б. Сравнительного подхода

В. Затратного подхода.

5. Ставка капитализации равна 15%, ипотечная постоянная 17%. Целесообразно ли использовать заемный капитал?

А. Да, целесообразно

Б. Нет, нецелесообразно

6. Чем выше ставка капитализации, тем …

А. Стоимость объекта недвижимости выше

Б. Стоимость объекта недвижимости ниже

В. С увеличением ставки капитализации стоимость объекта не изменится

[1]

7. При оценке объекта недвижимости дата проведения оценки соответствует:

А. Дате составления отчета об оценке;

Б. Дате подписания договора на оценку;

В. Календарной дате, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки

8. Дата проведения осмотра оцениваемого объекта недвижимости должна:

А. быть позже даты оценки;

Б. совпадать с датой оценки, но в особых случаях может быть позже даты оценки;

В. быть раньше даты проведения оценки.

9. При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра обязательно:

А. В случае последующей купли-продажи объекта

Б. В случаях проведения оценки по решению суда

В. В исключительных случаях.

Г. Во всех случаях

10. В состав операционных расходов входят:

А. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта;

Б. Расходы арендатора оцениваемого объекта;

В. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта и расходы арендатора оцениваемого объекта.

11. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:

А. Контрактную арендную ставку по оцениваемому объекту недвижимости;

[3]

Б. Рыночную арендную ставку

12. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:

А. Общую площадь объекта;

Б. Площадь объекта, которая будет сдаваться в аренду

13. Какие потери учитываются при расчете действительного валового дохода ?

А. Потери от недозагрузки;

Б. Потери от недосбора арендных платежей;

В. Потери от неэффективного менеджмента;

14. Какой вид износа можно определить методом срока жизни:

15. Какой вид износа можно определить методом капитализации потерь от арендной платы:

Читайте так же:  Ходатайство о продлении срока проведения экспертизы образец

16. Какой вид износа можно определить методом капитализации избыточных операционных расходов:

17. Ставку капитализации можно рассчитать как:

А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи

Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи

В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу

Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу

18. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости.

Б. Совершение сделки купли-продажи

19. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?

20. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?

21. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?

А. Физический износ

Б. Функциональный износ.

В. Внешний износ

Видео (кликните для воспроизведения).

22. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости?

23. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

А. Для объектов социального значения

Б. Для объектов на стадии строительства

В. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде

Г. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде

24. Какой из методов определения ставки капитализации относится к методам инвестиционной группы:

А. Метод рыночной экстракции;

В. Метод связанных инвестиций.

25. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса — это:

А. Срок экономической жизни;

Б. Срок физической жизни;

В. Хронологический возраст;

Г. Эффективный возраст.

26. Для каких объектов недвижимости применяется метод дисконтирования денежных потоков?

А. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде

Б. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде

27. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это использование:

А. Которое физически возможно

Б. Которое юридически допустимо

В. Которое финансово реализуемо

Г. При котором достигается максимальная стоимость объекта оценки

28. Какие премии за риски включает ставка дисконтирования для объектов недвижимости:

А. Премию за риск изменения политической ситуации;

Б. Премию за риск нестабильности;

В. Премию за риск инвестиционного менеджмента;

Г. Премию за риск изменения рыночной конъюнктуры.

Д. Все ответы верны.

29. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Внесение в уставный капитал.

Б. Совершение сделки купли-продажи

30. Согласование результатов оценки проводится на основе следующих критериев:

А. Достоверность исходной информации;

Б. Точность процедур анализа;

В. Соответствие цели и задачи оценки;

Г. Трудоемкость расчетов;

31. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости.

Б. Определение ликвидационной стоимости

32. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка?

33. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 2 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 2000 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

А. 16 000 000 рублей

Б. 22 000 000 рублей

В. 28 000 000 рублей

ЧОД = 2 200 000 – (2 000*300) = 1 600 000

V = 1 600 000 / 0,10 = 16 000 000

34. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 рублей/кв.м., его местоположение хуже, чем у оцениваемого (вклад 20%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 10%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.

А. 4 500 000 рублей

Б. 5 000 000 рублей

В. 5 500 000 рублей

Г. 6 500 000 рублей

50 000 * 0,2 = 10 000

50 000 * 0,1 = 5 000

50 000 + 10 000 – 5 000 = 55 000

55 000 * 100 = 5 500 000

35. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 2 млн.руб. в год. Ставка капитализации для собственного капитала 20%, ипотечная постоянная 15%, доля заемных средств 50%. Определить инвестиционную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

А. 10 000 000 рублей

Б. 11 428 572 рублей

В. 13 333 333 рублей

Г. 20 000 000 рублей.

Rо = 0,5*0,15 + (1-0,5)*0,20 = 0,175 или 17,5%

Стоимость объекта = 2 000 000 / 0,175 = 11 428 572

36. Если действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%, операционные расходы равны 50 000 рублей/год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

А. 500 000 рублей

Б. 3 100 000 рублей

В. 3 500 000 рублей

Г. 4 000 000 рублей

ЧОД = 100 000*4 = 400 000 – 50 000 = 350 000

Стоимость объекта = 350 000 / 0,10 = 3 500 000

37. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 10 500 000 рублей. Чему равна рыночная стоимость земельного участка?

Можно ли сделать оценку без осмотра объекта? А если нет никаких документов на него?

Требований обязательного осмотра оцениваемого объекта в действующих нормативных документах по оценке не содержится. Даже в новом федеральном стандарте по оценке недвижимости (ФСО-7), хотя и есть требование указания сведений об осмотре, но также имеется возможность указания причин по которым осмотр не производился.

Другой вопрос если без осмотра невозможно установить значение какого-либо важного ценообразующего фактора. Например, если нет доступа в квартиру, но есть документы на нее. Замечательно, почти все параметры квартиры можно установить по документам. А вот как узнать уровень отделки внутри? А если она вообще отсутствует? В таком случае оценщику остается только делать допущения о состоянии отделки и обосновывать их. Но допущения на то и допущения, что их можно оспорить. Если заказчик настаивает на проведении такой оценки без осмотра, то умный оценщик просто внесет в договор на оценку (точнее в его приложение — задание на оценку) пункт — «Оценить исходя из допущения об отличном/хорошем/удовлетворительном/ином состоянии отделки». Заказчик подписывая такое требование берет всю ответственность за достоверность информации на себя. Единичные допущения таким образом оформить можно. Если же их много, то возникает вопрос достоверности оценки.

Полное отсутствие документов более сложный случай. Без документов слишком много факторов, влияющих на стоимость объекта будут неопределенными. Особенно если объект оценки подлежит обязательной государственной регистрации — автотранспорт, недвижимость, оружие, предприятия и пр. Как правило, в таких случаях оценщик обязан отказаться от проведения оценки. Он просто не сможет выполнить требований законодательства при оформлении отчета об оценке.

Читайте так же:  Перечень документов для оформления наследства у нотариуса

Исключениями могут быть объекты, государственная регистрация которых не обязательна. Например, мебель или бытовая техника. Конечно при приобретении на них выдаются чеки, но покупатель ведь не обязан их хранить. В таких случаях объект будет описан по результатам осмотра оценщиком. И да, получается, что в таком случае осмотр обязателен.

г. Санкт-Петербург, ул. Караванная, д.1

© 1995—2019
OOO «Финэк-Консалт-Аудит»

При проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно

Рекомендуем оценочную компанию:

Справочники и нормативы / Нормативные акты / Письма


Министерство Экономического Развития Российской Федерации П и с ь м о
[ Порядок проведения оценки зарубежного имущества, необходимость выезда оценщика за рубеж для осмотра ]
№ Д06-554 27.02.2010

Вопрос: Об использовании в рамках проведения оценки зарубежного имущества информации о ценах на такое имущество в РФ и за рубежом; о необходимости выезда оценщика за рубеж для проведения осмотра имущества при его оценке.

Ответ: Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу оценки недвижимого имущества частного лица, расположенного за рубежом, и сообщает следующее.

Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений действующего законодательства. В связи с этим Департамент вправе лишь высказать свое мнение по вопросам, указанным в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя.

1. По вопросу об использовании в рамках проведения оценки зарубежного имущества информации о ценах на такое имущество в Российской Федерации и за рубежом сообщаем следующее.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В свою очередь, согласно ст. 4 Закона N 135-ФЗ субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ (далее — оценщики).

При осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан на основании ст. 15 Закона N 135-ФЗ соблюдать требования Закона N 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, включая правила деловой и профессиональной этики, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее — ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Кроме того, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Соответствующее право закреплено за оценщиком в ст. 14 Закона N 135-ФЗ.

При проведении оценки объекта оценки оценщик осуществляет сбор и анализ информации, а также изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки и собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые должны быть применены на основании его суждения (п. п. 18 и 19 ФСО N 1).

На основании изложенного, по мнению Департамента, оценщик в рамках проведения оценки недвижимого имущества, расположенного за пределами территории Российской Федерации, должен собрать всю существенную информацию об объекте оценки, в том числе цены спроса и предложения на указанное имущество, сложившиеся как на рынке недвижимости Российской Федерации, так и за рубежом.

2. По вопросу о необходимости выезда оценщика за рубеж для проведения осмотра имущества при его оценке сообщаем следующее.

В соответствии с п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

[2]

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Таким образом, по мнению Департамента, в случае если исходя из своего профессионального суждения оценщик принимает решение о проведении оценки объекта оценки, в том числе находящегося за пределами Российской Федерации, без проведения визуального осмотра, указанное должно быть обосновано оценщиком в отчете об оценке.

Заместитель директора Департамента
корпоративного управления
Д.В.СКРИПИЧНИКОВ

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Азбука собственника: как провести оценку недвижимости

Оценка стоимости недвижимости – важнейший элемент в сделке купли-продажи любого объекта, ведь именно цена – это то, на чем сходятся продавец и покупатель. В этой статье я хочу рассказать читателям «Собственника» о том, как провести оценку объекта недвижимости, какие документы нужно подготовить и на какие юридические нюансы стоит обратить внимание.

Выбирай и проверяй

Ранее заниматься оценочной деятельностью могли физические лица и компании, имеющие лицензию. Сегодня, согласно поправкам в закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», оценщиками признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Поскольку государственные лицензии на проведение оценочной деятельности отменены, их заменил механизм саморегулирования, действующий через профессиональные саморегулируемые организации оценщиков. В России зарегистрировано несколько десятков таких организаций, но наиболее крупной и авторитетной из них является Российское общество оценщиков.

Прежде чем начать работу с ранее не известным вам оценщиком, попросите представить документы, которые подтвердят его компетенцию. Это должны быть свидетельство о членстве в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, выписка из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, подтверждающая включение в данный реестр организации, в которой состоит оценщик. Кроме того, полис обязательного страхования ответственности оценщика и диплом о профессиональной подготовке специалиста.

Читайте так же:  Право пожизненного наследуемого имущества земельного участка

Любому практикующему оценщику не составит большого труда представить копии этих документов, а вы будете уверены, что имеете дело с профессионалом. Но если вы уверены в своем выборе, то запрашивать заранее эти документы не обязательно, поскольку они все равно подшиваются к отчету о проведенной оценке в качестве приложения.

Следите за деталями

Несмотря на то что оценщики – это только физические лица, договор на проведение оценки заключается со специализированной оценочной компанией. Необходимым условием заключения договора будет наличие в штате компании не менее двух оценщиков – это значительно удобнее, чем заключение договора с индивидуальным предпринимателем, поскольку в этом случае компания будет отвечать за качество предоставленных услуг, а наличие штата оценщиков позволит оперативно решить все поставленные задачи. Заключение договора на проведение оценки является обязательным, это требование содержится в законе «Об оценочной деятельности в РФ», и его нарушение может повлечь признание отчета об оценке недействительным. Судебная практика постоянно это подтверждает, достаточно часты случаи, когда отчеты признаются недействительными только на основании отсутствия договора.

Для заключения договора и проведения оценки объекта недвижимости вы также должны подготовить определенные документы. Как правило, в этот перечень входят:

— свидетельство о регистрации права собственности на объект оценки и земельный участок;
— технический паспорт;
— справка о балансовой стоимости объекта, если собственник объекта юридическое лицо;
— сведения о наличии или отсутствии обременений.

На сведениях об обременениях я хочу остановиться отдельно. Поясню, что обременением называются ограничения в использовании и обороте объекта недвижимости. Часто обременением бывают права третьих лиц на использование объекта, например право аренды. Это означает, что если объект недвижимости сдан в долгосрочную аренду, то у арендатора существует право использования объекта, что может быть рассмотрено покупателем как фактор, отрицательно влияющий на потребительскую ценность объекта и, следовательно, снижающий его стоимость. В качестве обременения могут рассматриваться и иные права, например право залогодержателя в отношении предмета залога, если данная недвижимость была оформлена как залог, что, конечно, тоже уменьшает стоимость самого объекта, ведь стоимость недвижимости определяется не только ее физическими характеристиками, но и правовым положением объекта.

Оценка оценке рознь

После заключения договора оценщик обязан осмотреть объект оценки. При проведении осмотра производится фотографирование объекта недвижимости внутри и снаружи, а фотографии будут подшиты в отчет. Наличие подробных фотографий объекта всегда облегчает чтение отчета, поскольку помогает читателю быстро составить представление об оцениваемом объекте. После осмотра объекта оценщик проводит исследование рынка, расчет стоимости и составляет отчет об оценке. На составление отчета уходит, как правило, 3-5 рабочих дней, по истечении которых заказчик получает готовый документ.

Отдельный разговор – использование полученного результата работы оценщика. Отчет – документ объемный, сложный, поэтому часто читают в нем только раздел, говорящий о величине итоговой стоимости объекта. Такой подход сложно назвать правильным. Читать следует весь отчет, чтобы понять возможность его использования в различных ситуациях для тех или иных целей.

Стоит обратить особое внимание на раздел, описывающий вид определяемой стоимости объекта. Несмотря на то что чаще всего оценивают рыночную стоимость, может быть определен и иной вид стоимости, например, инвестиционная или ликвидационная, поэтому необходимо проверить, о каком виде стоимости идет речь.

То же самое относится и к целям/задачам оценки. Каждая оценка проводится для решения определенной задачи, и отчет может быть использован только для тех целей, которые указаны в отчете. Это может быть взнос объекта недвижимости в уставной капитал предприятия, переоценка основных средств, передача объекта в залог, купля-продажа объекта и многое другое. Использование отчета для других целей, кроме оговоренных в отчете, будет юридически некорректным. Нельзя сказать, что при проведении оценки недвижимости для решения различных задач оценщик использует какие-то совершенно особые методы, но, тем не менее, цели, для которых проводится оценка, всегда учитываются оценщиком, и это может повлиять на результат определения стоимости.

Следующий важный раздел отчета, на который обязательно нужно обратить внимание, – это «Ограничения и допущения». Любой отчет содержит некоторые допущения и предположения, сделанные оценщиком в отношении объекта оценки. Чаще всего эти допущения касаются либо технического состояния объекта, либо его правового положения. Например, если из-за конфликтной ситуации вокруг объекта оценщик не смог осмотреть объект недвижимости и провести фотосъемку, он не может определить внутреннее состояние объекта и делает некоторые предположения о внутренней отделке и ее состоянии, которые и описывает в отчете. Таких допущений может быть достаточно много и они могут иметь большое влияние на итоговую величину стоимости, поэтому раздел «Ограничения и допущения» нужно читать очень внимательно.

В заключение хочу сказать, что отчет об оценке очень часто является предметом судебного разбирательства, поэтому юридические аспекты отчета важны не менее, чем сами результаты расчета стоимости. Часто бывает, что отчеты отклоняются судами и не рассматриваются как доказательство только на основании формальных юридических признаков, поэтому будьте внимательны при составлении договора о проведении оценки, четко определяйте задачи оценки и обязательно консультируйтесь с юристом о дальнейшем использовании отчета.

Леонид Серебренников
Автор текста – заместитель директора оценочной компании «Старт-Альянс».

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Видео (кликните для воспроизведения).

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Источники


  1. Тихомиров, М. Ю. Незаконное увольнение. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 673 c.

  2. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 1 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 546 c.

  3. Решетников, В.И. Экологическое право. Курс лекций; М.: Щит-М, 2011. — 331 c.
  4. Настольная книга судебного пристава-исполнителя. — М.: БЕК, 2014. — 752 c.
  5. Неосновательное обогащение. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 375 c.
При проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here