Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

Полезная информация по теме: "Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки". Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.

И снова перепланировка. Практика оценки квартиры с перепланировкой

Подведя приблизительный подсчет количества заказов по оценке «проблемных» квартир из общего перечня заказов компании, оказалось, что примерно 9% всех наших клиентов так или иначе готовы приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой.

Такой вывод озвучил наш эксперт по оценке жилой недвижимости в Москве. Что же это за «проблемные» квартиры? Почему они так классифицируются в нашем реестре заказов, а самое главное — почему их так много? Ответ на этот вопрос дал тот же эксперт:

— «Проблемным» заказом в нашем отделе называется заказ, над оценкой которого придется поломать голову, чтобы не нарушать закон и предоставить банку реальную стоимость. В 99% случаев такие заказы от покупателей квартир на вторичном рынке, когда в планировку квартиры внесены какие-либо изменения. В большинстве случаев заказчик сам не знает является его перепланировка нарушением или нет, надеется на «авось», и немало удивляется, когда узнает что Сбербанк (или другой банк) не примет его отчет. Причем узнает он это от нашего сотрудника, вместе с отказом в проведении оценки.

Действительно, мало кто знает что перепланировка в квартире бывает двух типов — законная и незаконная. В свою очередь законная перепланировка также делится на два подвида, различающиеся между собой способом оформления. Рассмотрим каждый из них по очереди:

Перепланировка по проекту

Если были внесены изменения в несущие стены, объединен санузел, затронута зона кухни — то такую перепланировку возможно согласовать только с участием проектной организации. Владелец квартиры обязан привлечь проектировщика, разработать проект перепланировки с обоснованием безопасности внесенных изменений.

Перепланировка по эскизу

Если в результате перепланировки в вашей квартире произошел сдвиг перегородки, либо изменена форма проема в перегородки, либо демонтирован встроенный шкаф (имеющийся на плане БТИ), то такую перепланировку не требуется оформлять через проект, достаточно нарисовать эскиз новой планировки квартиры и предоставить его в БТИ. Инспектор придет в квартиру, ознакомится с реальным положением дел, подпишет факт соответствия эскиза положению стен в квартире, и через 2-3 недели Вы получите на руки новенький паспорт на квартиру с новой планировкой.

Перепланировка «потом»

Если ситуация с покупкой квартиры не позволяет проводить процедуру согласования перепланировки сейчас, то можно это сделать позже. Для этого в банк отправляется официальное письмо. заверенное нотариусом, в котором сказано что перепланировку собственник обязуется либо согласовать, либо вернуть все стены в исходный вид в срок до. числа. Как правило отсрочка составляет месяцев.

Практика оценки квартиры с перепланировкой

Часто заказчики оценки пытаются убедить оценщика в необходимости не указывать в отчете об оценке квартиры наличие перепланировки, даже не зная что не нужно ничего скрывать от банка, если перепланировка незначительна. Правда, написанная экспертом-оценщиком в отчете, ценится банком гораздо выше чем даже обоснование всех вносимых корректировок. Мало того, нарушение правил оценки со стороны оценочной компании может привести ее к лишению аккредитации в банке, а иногда и к судебному разбирательству, с материальной ответственностью за причиненный ущерб кредитной организации. Об аккредитации оценочных компаний в Сбербанке и других банках России читайте здесь.

Хочу обратиться к нашим клиентам:

Не скрывайте перепланировку! Показывая банку картину «как есть», вы имеете гораздо больше шансов получить одобрение кредитного комитета, чем если бы перепланировка была скрыта от банка. Наши эксперты обладают опытом грамотных формулировок в отчетах об оценке, благодаря которым Ваша перепланировка не будет причиной в отказе от получения ипотечного кредита!

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки

Ставки по ипотечному кредитованию постепенно снижаются. Если в 2009-м году средняя ставка по ипотеке составляла 14,6%, то в 2017-м — уже 11,7%. При этом отдельные предложения могут быть еще более выгодными. В начале 2018-го года Сбербанк и Газпромбанк установили процентные ставки на уровне 9,2-9,5%. Правительством РФ заданы тренды на снижение ипотечной ставки до 7% годовых. Это повышает привлекательность рефинансирования ипотеки — оно позволяет снизить размер ежемесячного платежа или сократить сроки погашения займа.

Процедура рефинансирования схожа с оформлением ипотечного кредита. В банк представляются следующие сведения:

  • о заемщике — трудовая занятость, доход, семейное положение, адрес постоянной регистрации и пр.;
  • об объекте недвижимости — правоустанавливающие, технические документы, справка из БТИ и пр.

Дополнительно передаются документы, сведения о рефинансируемом кредите: копия кредитного договора, справка об остатке суммы задолженности и пр.

Для рефинансирования обязательно проводят оценку недвижимости, которая будет использоваться в качестве залога по кредиту. Заказать ее можно в «Инвест Консалтинг».

Процедура оценки

Оценка проводится с обязательным осмотром недвижимости, в отдельных случаях возможно составление отчета по документам на квартиру. Для расчета ее цены эксперту потребуются:

  • правоустанавливающие документы;
  • паспорт БТИ с экспликацией, поэтажным планом;
  • паспорт заказчика.

Точный перечень зависит от вида объекта. Так, для дома с земельным участком дополнительно потребуются документы на землю. Если оценивается строящийся жилой дом, предоставляется разрешение на строительство, проект, сметная документация, акты о приемке выполненных работ, другие сведения.

На основе документов и результатов осмотра эксперт рассчитывает актуальную стоимость недвижимости. Результаты расчетов вносят в отчет об оценке, который направляют банк вместе с другими документами на квартиру или дом.

Нужна ли оценка при рефинансировании ипотеки? Нет, если заемщик обращается в тот же банк, который выдавал первый ипотечный кредит. При смене банка проведение оценки является необходимым.

Заказать оценку стоимости недвижимости для ипотеки.

Нажимая кнопку «Отправить», вы автоматически выражаете согласие на обработку своих персональных данных и принимаете условия Пользовательского соглашения.

Читайте так же:  Прекращение регистрационных действий на автомобиль после продажи

Требования к отчету об оценке недвижимости для рефинансирования ипотеки

Общие требования к содержанию и оформлению. Такой отчет составляется стандартным образом, в нем приводятся данные о недвижимом имуществе, описывается порядок расчета цены, указываются сведения об экспертной организации, оценщике.

Актуальность сведений. Отчет должен быть составлен не ранее, чем за полгода до обращения в банк. Некоторые кредитные организации ограничивают «срок действия» отчета тремя месяцами.

Соответствие внутренним стандартам банка. При рефинансировании кредитные организации принимают отчеты любых независимых оценщиков. Тем не менее, результат рассмотрения заявки зависит от того, как выполнена оценка, какая организация ее проводила. Компания «Инвест Консалтинг» аккредитована для проведения оценки недвижимости в Сбербанке и Газпромбанке. Мы составляем отчеты с учетом требований этих банков, что повышает шансы на положительное решение по рефинансированию.

Оценка для рефинансирования ипотеки в «Инвест Консалтинг»

Компания «Инвест Консалтинг» выполняет оценку недвижимости для рефинансирования ипотеки:

  • квартир из вторичного жилого фонда, в новостройках, строящихся домах;
  • индивидуальных жилых домов, земельных участков, на которых они расположены;
  • строящихся жилых домов.

Срок подготовки отчета — несколько рабочих дней. Он зависит от того, будет ли проводиться осмотр квартиры или дома. Процедура проводится по требованиям банка, который будет рефинансировать ипотеку. «Инвест Консалтинг» входит в число аккредитованных Сбербанком и Газпромбанком компаний для оценки жилья в Москве и Московской области.

Оценка квартиры для Сбербанка

Компания «Инвест Консалтинг» выполняет оценку квартиры для банков в Москве и Подмосковье (для ипотеки и потребительского кредитования). Компания имеет аккредитацию Сбербанка для оказания таких услуг. ИНН «Инвест Консалтинг» — 7721504776, номер в реестре аккредитованных организаций — 208.

Если при оформлении кредита недвижимость используется как залоговое имущество, ее оценку могут выполнять только аккредитованные компании. «Инвест Консалтинг» относится к их числу. Это значит, что Сбербанк доверяет нашим заключениям. Порядок проведения экспертиз, используемые методы, уровень точности и достоверности отчетов соответствуют требованиям этого банка.

Мы регулярно выполняем оценки квартир для Сбербанка. Сотрудники «Инвест Консалтинг» знакомы с требованиями банка к подготовке экспертных заключений. Оценщик включит в отчет всю необходимую информацию так, чтобы при рассмотрении заявки банк принял вашу недвижимость как залог. Мы проводим экспертизу как с осмотром так и без него (на основании документов на недвижимость). При осмотре обязательна фотофиксация и включение фотоматериалов в отчет.

[1]

У нас действуют выгодные цены на оценку квартир для банков в Москве. Мы проводим экспертизы в сжатые сроки. Возможна подготовка отчета в течение нескольких рабочих дней.

Документы для проведения независимой оценки квартиры для банка

Чтобы наш эксперт оценил квартиру для Сбербанка, нужны следующие документы:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права собственности и документы, обосновывающие такое право);
  • кадастровый, технический паспорта, если есть — экспликация квартиры, поэтажный план дома, в котором она расположена;
  • паспорт собственника недвижимости (заемщика).

Предоставлять оригиналы не обязательно, для экспертизы достаточно копий.

Для оценки квартир в новостройках понадобятся следующие документы:

  • акт приемки (важно, чтобы в акте был указан почтовый (не строительный) адрес);
  • договор долевого участия;
  • ваш паспорт.

В случае, если эксперту потребуются дополнительные бумаги, он сообщит вам об этом.

Как выполняется оценка квартиры для Сбербанка

Заказ оценки. Для заказа оценки квартиры для Сбербанка позвоните нам или оставьте заявку на обратный звонок. Специалист нашей компании свяжется с Вами в течение нескольких часов либо в ближайший будний день. Вам необходимо описать основные характеристики объекта: месторасположение, метраж и пр.

Подписание договора и оплата. При встрече с экспертом нашей компании Вы заключаете договор, в котором прописаны все условия будущего сотрудничества − от сроков осуществления оценки квартиры до стоимости услуг. Затем Вы вносите указанную сумму для оплаты нашей работы. В среднем услуги оценки квартир для Сбербанка стоят 5000–8000 рублей, но цена может меняться в зависимости от характеристик недвижимости и удаленности ее.

Осмотр объекта. Эксперт компании «Инконсалт» в удобное для Вас время выезжает на объект для осмотра квартиры и прилегающей территории (двор, подъезд и пр.). Он делает несколько фотографий, которые должны быть приложены к отчету об оценке. Обычно процедура занимает примерно 20−30 минут.

Передача документации. Вы передаете эксперту нашей компании копии необходимых документов. На их основании проводится оценка квартиры для Сбербанка. Затем копии прикладываются к отчету для предоставления в банк.

Получение отчета. Вы получаете отчет о стоимости квартиры (оценочный альбом для Сбербанка) в двух экземплярах, выполненный по форме, установленной банком.

Возможна ли оценка квартиры для Сбербанка без проведения осмотра

Если подходить к данному вопросу формально, то осмотр квартиры обязателен. Однако нередки случаи, когда эта процедура затруднена, например из-за удаленности или невозможности осмотра в светлое время суток в будние дни.

Мы предлагаем решение подобных проблемных ситуаций, подробности можно узнать у наших специалистов по телефонам.

Для оценки квартиры для Сбербанка необходимы фотоматериалы:

  1. Общий вид дома с адресной табличкой;
  2. Вход в подъезд (с номерами квартир или номером подъезда);
  3. Подъезд (качество отделки, лифты, консьерж);
  4. Лестничная клетка перед квартирой (для определения количества квартир на этаже);
  5. Вход в квартиру (входная дверь с номером квартиры);
  6. Фото каждого помещения (3-4 фото с углов, для определения типа и качества отделки);
  7. Вид из окон.

Фотографии возможно сделать на телефон расположенный горизонтально.

Примерный вид фототаблицы к отчету можно посмотреть здесь.

Образец отчета об оценке (оценочный альбом) представлен здесь.

Оценка квартиры для банка без осмотра 5000 руб.
Оценка квартиры для банка с осмотром от 8000 руб.

Заказать оценку стоимости недвижимости для ипотеки.

Нажимая кнопку «Отправить», вы автоматически выражаете согласие на обработку своих персональных данных и принимаете условия Пользовательского соглашения.

Если Вас интересуют профессиональные услуги оценки объектов недвижимости для оформления кредита, свяжитесь с экспертами компании «Инвест Консалтинг» по телефону +7 (495) 255-08-90 или закажите обратный звонок, заполнив форму на сайте.

Особенности оценки квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

Планируете взять ипотечный кредит для покупки квартиры, в которой есть конструктивные изменения? Вас могут ждать неприятные проблемы. Чтобы сделать оценку квартиры с перепланировкой, эксперту нужны разрешающие документы. Как быть, если нет? Рассказываем подробнее.

Читайте так же:  Оспаривание решения мсэ по понижению группы инвалидности

Перепланировки или переустройство

Когда вы заказываете оценку квартиры при перепланировке, учитывайте разницу в терминах.

  • Перепланировка – это внесение изменений в существующий план, в конфигурацию помещений жилья. Новые дверные проемы, перенос существующих, снос стен, объединение лоджии с комнатой – все это – перепланировка.
  • Переустройство – это несущественные изменения, не требующие согласований. Например, расширение дверного проема в несущей стене – перепланировка. Если же делается арка в ненесущей – это переустройство. В переустройство входит изменение схемы электропроводки, новые радиаторы, замена пластиковых окон на деревянные или наоборот, и другие аналогичные работы.

Выяснили, что в желанной квартире есть перепланировка? Главное, что стоит сделать перед заказом оценки – проверить документы, узаконивающие перепланировку. Банк не согласится на ипотечный займ, если согласования перепланировки нет.

Небольшая лазейка

Банк может пойти навстречу и выдать ипотечный кредит, если заемщик согласится в течение года вернуть квартиру в исходное состояние. Этот момент стоит подробно обсудить с кредитным менеджером и внимательно прочитать договор. Обращайте внимание на особенности перепланировки – вы действительно сможете вернуть все в исходное состояние? Сколько это будет стоить?

Что разрешено, что запрещено перепланировать

Продавец утверждает, что он делал переустройство и никаких разрешений на это ему не нужно? Сомневаетесь, стоит ли заказывать оценку, если в квартире есть изменения? Все верно, не нужно переплачивать за оценку квартиры, ипотечный кредит на которую все равно не дадут.

Вот список популярных перепланировок, которые, судя по отзывам клиентов, помешали им взять ипотеку:

  • В панельном доме владельцы квартир часто сносят стену между кухней и комнатой. Не все планировки позволяют это – иногда такая стена несущая.
  • В сданной новостройке во время ремонта владельцы перенесли кухню и санузел. Это иногда практикуется в однокомнатных квартирах. На деле такие переносы – незаконная перепланировка.
  • Перенос коммуникаций, связанных с водой и газом. По популярности – в девятиэтажных домах часто переносят радиаторы отопления на другую стену. В «хрущевках» — газовые трубы, проложенные по потолку по всей кухне.
  • Популярнейшая перепланировка – снос стенки между комнатой и кухней. Это запрещено делать, даже если стена не несущая – если в квартире только одна кухня. Причина – газовая плита не может располагаться в спальне.

Можно спокойно заказывать оценку, если владелец квартиры сделал такие изменения:

  • Превратил двери в арки;
  • Объединил две спальни в одну, убрав не_несущую стену;
  • Установил теплый пол без подключения к общей сети;
  • Поменял электропроводку – например, проложил ее по низу вместо встроенной в стены;
  • Сделал ниши в стенах, которые не являются несущими конструкциями.

Внимание – если вы планируете покупку квартиры в многоэтажном доме, проверьте наличие на плане противопожарного люка на лоджии. Если этот люк заварен – считайте, что сделана незаконная перепланировка — будут проблемы.

Если в потенциальной квартире под ипотеку сделаны изменения и они не узаконены, то заемщику придется пообещать банку, что он все вернет в состояние «как на плане». Посчитайте заранее, во сколько обойдется такая работа – возможно, смысла в заказе оценки и получении кредита нет.

Как проходит оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Получить ипотеку без оценки не получится – это обязательное условие банка и закона. Обращайтесь в проверенную организацию с репутацией. Будьте аккуратнее с частниками, которые обещают выдать оценку, «не заметив» незаконную перепланировку – если это вскроется, банк может оспорить сделку и обвинить вас в мошенничестве.

  • Отказывайтесь от сделки, если продавец или риэлтор «обещает договориться» с банком – вы можете потерять залог и деньги на оценку;
  • Если продавец готов дать скидку или сам исправить изменения – отлично, продолжайте общение, но настаивайте на независимой и объективной оценке. Так вы будете знать рыночную стоимость и сможете аргументированно торговаться.

Как это работает:

  • Выбирайте организацию для оценки. Звоните менеджеру. Договаривайтесь, когда оценщику и продавцу будет удобно встретиться в квартире. Лучше приехать на встречу и присутствовать при процессе;
  • Оценщику нужно передать документы – план БТИ, копию правоустанавливающих документов, копию вашего паспорта.
  • Эксперт сделает фотографии жилья и осмотрит квартиру;
  • Через 2-5 дней вы получите отчет об оценке.
  • О отчете будет зафиксировано, какие изменения внесены в квартиру. Вы узнаете фактическое состояние квартиры со всеми ее недостатками. В заключении будет указана рыночная цена объекта недвижимости.

Если нужно, эксперт может рассчитать сумму, которая потребуется на устранение незаконной перепланировки. Будут учитывать среднерыночные цены на работу.

Столкнулись с квартирой без узаконенной перепланировки? Обращайтесь к нашим менеджерам – подскажем, как лучше действовать и не потерять деньги.

Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками

С 17 декабря 2018 Сбербанк смягчил условия кредитования при покупке квартир с перепланировками. Теперь купить в ипотеку можно квартиру практически с любыми изменениями, кроме критичных, к которым относятся:

Разрушение несущих стен и изменение границ квартиры

Незаконное строительство лоджий и террас, перенос батарей на балкон

Перенос из кухни газового оборудования без разрешения

Смягчение условий касается квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке. А также клиентов как с новыми, так и с уже одобренными заявками.

[3]

Подать заявку на ипотеку »

Найти квартиру »

Финальное решение по одобрению квартир с перепланировками зависит от результатов комплексной проверки недвижимости банком.

Частые вопросы по оценке квартир для Сбербанка

Вызвать оценщика

Примет ли банк отчет об оценке с перепланировкой?

Видео (кликните для воспроизведения).

Различают два вида перепланировок: 1. Перепланировка, являющаяся нарушением и подлежащая либо восстановлению (возврат в первоначальное состояние), либо узакониванию через составление проекта перепланировки в специализированной организации с последующим его согласованием в Мосжилинспекции (для Москвы) или районной администрации (для Московской области). 2. Перепланировка без нарушений, не требующая ни восстановления, ни оформления проекта и его согласования (оформляется в уведомительном порядке).

В первом случае банк потребует либо узаконить перепланировку (обычно в течение 3-6 месяцев), либо вернуть в первоначальное состояние. Во втором случае наличие перепланировки или переустройства, которые не требуют согласования, либо могут быть согласованы в установленном порядке, – не являются основаниями для отказа в залоге (закладная) жилого помещения.

Читайте так же:  Получение лицензии на пользование недрами водяная скважина

Обращаем внимание, что все виды перепланировки указываются в отчете об оценке. Перепланировкой считается несоответствие плана БТИ с фактическим состоянием квартиры (по фотографиям).

Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

Незаконная перепланировка квартиры — внесение изменений в конфигурацию помещений, перенос существующих или обустройство новых дверных проемов, обустройство новых подсобных помещений и т.п., выполненные без согласования с надзорными органами. Наличие такой планировки усложняет покупку недвижимости в ипотеку — для банка это серьезный повод отказать заемщику в кредите.

Важность перепланировки

Нужно различать перепланировку и переустройство квартиры. Переустройство не требует согласования, так как вносимые при его проведении изменения не являются существенными. Это может быть изменение размеров дверных проемов (если они не располагаются в несущих стенах), перенос электропроводки и т.п.

Неузаконенная перепланировка увеличивает риски для банка, выдающего кредит. Она может стать причиной отказа в ипотеке, если:

  • покупатель пытается скрыть факт внесения изменений;
  • перепланировка выполнена с грубыми нарушениями;
  • восстановить исходное состояние или согласовать внесенные изменения невозможно.

Не подлежат согласованию:

  • частичный демонтаж или полный снос несущих стен в панельном доме;
  • монтаж теплого пола, подключенного к общедомовой сети;
  • перемещение кухни, санузла так, что они оказываются над жилыми комнатами соседей снизу;
  • перенос стояков канализации, водопровода, отопления, газоснабжения;
  • в однокомнатной квартире запрещается объединять жилую комнату с кухней, если в ней установлена газовая плита;
  • не допускается демонтаж стены между жилым помещением и балконом, лоджией с одновременным выносом радиатора отопления на них;
  • формирование жилых помещений шириной менее 2,25 м или площадью меньше 9 м 2 ;
  • демонтаж вентканалов;
  • на лоджиях, балконах заваривание противопожарных люков.

При наличии таких изменений покупка квартиры в ипотеку возможна только при условии, что заемщик обязуется привести помещения в исходное состояние.

Российское законодательство постоянно корректируется так, чтобы ужесточить контроль над проведением перепланировок. Поэтому «красные линии» в техпаспорте для ипотечного банка становятся все более серьезным поводом в отказе заемщику.

Заказать оценку стоимости недвижимости для ипотеки.

Нажимая кнопку «Отправить», вы автоматически выражаете согласие на обработку своих персональных данных и принимаете условия Пользовательского соглашения.

Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

Оценка квартиры при оформлении ипотеки — обязательное требование банка. Ее может проводить выбранный банком оценщик или независимая организация. В любом случае отчет об оценке будет содержать информацию о неузаконенной перепланировке или о переустройстве, если они проводились.

Компания «Инвест Консалтинг» рекомендует:

  • не пытаться скрыть от оценщика имеющиеся несоответствия между данными техпаспорта и состоянием квартиры;
  • проводить оценку в независимой экспертной организации;
  • настаивать на тщательной и объективной оценке — точное определение цены недвижимости в интересах покупателя.

При оформлении ипотеки оценка квартиры с незаконной перепланировкой проводится следующим образом:

  • оценщик фиксирует незаконно внесенные изменения, а также имеющееся переустройство, отражая в отчете фактическое состояние квартиры (в виде описания и фотографий);
  • стоимость недвижимости рассчитывается с учетом этих недостатков (как правило, они снижают цену жилья);
  • дополнительно при оценке могут быть рассчитаны затраты на легализацию или устранение внесенных изменений.

При выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой банк обяжет заемщика согласовать либо устранить внесенные изменения. На это дается фиксированный срок (обычно 1 год). По его истечении банк может провести проверку. Если его требование не было выполнено, он может обязать заемщика вернуть кредит досрочно.

Для заемщика покупка такой недвижимости несет в себе определенные риски, но, с другой стороны, ее стоимость будет ниже рыночной. Если перепланировку удастся согласовать после оформления ипотеки, это, напротив, увеличит цену квартиры: считается, что такие изменения всегда направлены на улучшение жилищных условий.

В компании «Инвест Консалтинг» вы можете заказать независимую оценку квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки, консультацию строительного эксперта по внесенным изменениям, перспективах их легализации или устранения. Сотрудники юридического отдела помогут проверить сделку с правовой точки зрения, подготовить документы для нее. Заказ оценки и предварительные консультации проводятся по телефону 8 (495) 255-08-90.

Оценка квартиры с перепланировкой – проблемы и решения

Оценка квартиры с перепланировкой часто вызывает сложности. Бывает так, что в новой (или не очень новой) квартире собственник делает ремонт и при этом немного “увлекается”.

В итоге, часто на этапе оценки, выясняется, что произведенные изменения являются перепланировкой. И все бы ничего если бы квартира была куплена полностью на собственные средства (без ипотеки).

А вот если квартира при этом находится в ипотеке, то несогласованные с банком самовольные изменения в планировке могут вызвать проблемы. В некоторых случаях дело даже может дойти до суда.

При этом перепланировкой считается любое изменение в квартире, не нанесенное на план.

Аргументы “Это же была не несущая стена” или “Это же перегородка из гипсокартона, она же не считается” – НЕ ПРИНИМАЮТСЯ.

Без разницы из чего вы построили перегородку – хоть из бумаги. Если ее нет на плане, значит и в квартире ее быть не должно.

Если дверной проем на плане находится с левой стороны, а вы перенесли его вправо, то это уже нарушение.

Примеры недопустимой перепланировки

  • лоджия соединена с жилой комнатой;
  • поменяли местами кухню и спальню;
  • объединили туалет с ванной (или наоборот разъединили);
  • разделили комнату на две части перегородкой;
  • наоборот – сломали перегородку и сделали из двух комнат одну;
  • перенесли перегородку, тем самым расширив одну комнату и сузив другую.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?

А вот здесь и возникает проблема.

Если квартира приобреталась в ипотеку, то банк (до момента полной уплаты ипотеки) фактически является вторым хозяином вашей квартиры. Любые изменения вы обязаны предварительно согласовать с банком.

Иными словами, если решили сломать или перенести стену, нужно сначала посоветоваться с банком и получить от него согласие.

Затем (если согласие банка получено, что ни факт), обратиться в проектную организацию, заказать проект перепланировки, согласовать его с профильным департаментом городской администрации.

Читайте так же:  Схема включения сосуда работающего под давлением образец

После этого (когда проект перепланировки вам согласовали) обратиться в БТИ, чтобы вам составили новый технический паспорт уже с измененной планировкой.

Решение проблемы

Чтобы избежать всего этого, нужно было хорошо подумать прежде чем ломать стены или менять местами комнаты в квартире!

Однако не стоит преждевременно расстраиваться и тем более паниковать. Перепланировка – перепланировке рознь. Не всегда это такая уж серьезная проблема. В каких-то случаях это действительно архипроблема, а в каких-то можно отделаться и “малой кровью”.

В любом случае есть смысл проконсультироваться с оценщиком, желательно с опытным и “видавшим виды”. Специалист по крайней мере сможет расставить все точки над i, что хотя бы даст вам полную картину и варианты дальнейших действий.

Изменения в любом случае обнаружатся на этапе оценки квартиры, поэтому лучше перестраховаться и проконсультироваться по этому вопросу заранее.

Если ваша квартира располагается в Краснодаре, можете обратиться за консультацией в нашу компанию. Наш специалист задаст вам нужные вопросы, уточнит детали и даст рекомендации конкретно по вашей ситуации.

Связаться с нами вы можете по телефонам:

8(861)246-52-36 и 8(918)081-08-47

Оценка квартиры с перепланировкой

Типовая планировка во многих случаях уже не устраивает владельцев современных квартир. Чтобы более рационально использовать пространство в квартире, проводится перепланировка, которая может включать замену ванной душевой кабиной, утепление балконов и лоджий, возведение перегородок для разделения комнат, снятие существующих дверей. Перепланировка может быть незначительной либо серьезной, после которой облик квартиры существенно меняется.

Потенциальные проблемы перепланировки

Выполнение работ по перепланировке нередко проводится без учета особенностей строения – владельцы квартир делают капитальный ремонт, не подозревая, что необходимо получить на это специальные разрешения, оформить документацию. Даже если владелец квартиры был в курсе необходимости совершения перепланировки с участием госорганов, все делается без надзора в надежде, что об этом никто никогда не узнает и не проверит.

Если вы не разрушили несущие стены здания, проблемы с неузаконенной перепланировкой не возникают. О сделанном приходится вспомнить тогда, когда квартиру необходимо продать, обменять, подарить либо выполнить оценку для иных целей. При проведении экспертизы специалист-оценщик сравнивает текущее состояние жилья с техпланом БТИ. При значительных расхождениях приходится сначала узаконить перепланировку и только потом выполнять оценку жилья.

Переоборудование квартиры способно по-разному повлиять на ее стоимость. Если действия были согласованы, а конечный вариант только улучшил жилье, вместе с ремонтом стоимость квартиры только возрастет. Незаконная либо неудачная перепланировка значительно снижает стоимость оценки.

Как оценить квартиру при незаконной перепланировке?

Внесение незначительных изменений в типовой проект, не затрагивающих несущие конструкции, можно согласовать в упрощенном варианте. В таких случаях даже не понадобится составлять проектные документы, в БТИ будет достаточно предоставить составленный эскиз, включающий обновление планировки. После согласования эскиза сотрудником БТИ вы получаете новый техпаспорт на квартиру. Некоторые новшества, например остекление балкона, согласовывать нет необходимости.

Если переоборудование квартиры требует согласования, важно узаконить планируемые действия. При оценке несогласованная перепланировка способна оказать значительное негативное влияние на стоимость жилья, поэтому перед приездом оценщика лучше провести согласование и узаконить внесенные изменения в проект. Процедура может занять некоторое время, однако в будущем это окажет положительное влияние на стоимость жилья.

Согласование перепланировки проходит по следующей схеме:

  • Разрабатывается проект переоборудования помещения.
  • Получается техзаключение о том, что действия по переустройству безопасны и могут быть выполнены.
  • Подписывается акт о завершении перепланировки.
  • Выдается измененный план квартиры.

Наиболее значительные нарушения при переустройстве квартиры, которые подлежат согласованию:

  • Перенос отопительных элементов на балкон.
  • Разрушение несущих конструкций.
  • Устранение шахты вентиляции.
  • Объединение жилой комнаты с кухней.

Указанные виды перепланировки несут реальную опасность, поэтому за выполнение подобных действий собственника жилья могут лишить права собственности. Выходом из сложившейся ситуации будет устранение сделанных нарушений, согласование оставшейся перепланировки и лишь после этого – обращение в оценочную компанию.

[2]

Получить необходимые консультации по вопросам оценки жилья с перепланировкой вы всегда можете у специалистов «АБН-Консалт». Мы оказываем широкий спектр оценочных услуг и работаем с различными категориями клиентов.

Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

В качестве обязательного требования при заключении ипотечного договора выступает необходимость проведения оценки. Заключение эксперта является основополагающим для определения общего размера займа, поэтому необходимо заранее иметь информацию об особенностях процедуры. Особые сложности в большинстве случаев возникают при наличии в помещении неузаконенной планировки.

Что дает оценка недвижимости?

Согласно российскому законодательству проведение оценки считается обязательным этапом при заключении договора ипотеки. ФЗ «Об ипотеке» говорит об необходимости указания в ипотечном договоре информации об объекте недвижимости и его стоимости. На основании данных проведенной оценки кредитная организация определяет максимальную сумму для выдачи заемщику. Помимо этого, оценочная стоимость выступает для банка ориентировочным показателем того, какую сумму денежных средств можно будет получить при реализации залогового имущества при невозможности заемщика погасить кредитные обязательства.

Большинство вопросов о целесообразности проведения оценки возникает в отношении только что построенного жилья. Стоимость квартиры в таком случае заранее известна и определяется застройщиком. Проведение оценки в этом случае проводится после передачи прав собственности владельцу и ее обязательность устанавливается условиями кредитного договора.

Сложности зачастую возникают при оценке вторичного жилья и на итоговое значение влияет множество факторов, таких как год строения, месторасположение недвижимости, особенности ремонта и состояния помещения. Наибольшие сложности с оценкой недвижимости возникают у владельцев с наличием в помещении незаконных перепланировок.

Почему неузаконенные перепланировки усложняют процесс оценки?

Сегодня значительная часть жилых помещений на вторичном рынке имеют перепланировки, на которые у владельцев отсутствует разрешительная документация. В соответствии с действующим законодательством перепланировкой считается не только изменение стандартной планировки, но и преобразование дверных проемов или снос кладовки.

Любые неузаконенные трансформации помещения в конечном итоге отражаются на стоимости такого объекта, которая снижается по сравнению с рыночной. Для банка и заемщика это означает снижение ликвидности жилья и меньший размер кредитования.

Сегодня существует большое количество вариантов перепланировок, поэтому каждый случай рассматривается отдельно. К неустранимым видам относятся следующие виды:

  • демонтаж внутренних перегородок;
  • снос или частичное изменение конструкции несущих стен;
  • установка теплого пола с подключенным от общедомового центрального отопления питания;
  • изменение стандартной планировки и перенос кухни, санузла, ванны в место, в котором снизу находится жилое помещение соседей;
  • демонтаж стены, разделяющей лоджию и балкон, с установкой радиатора с питанием от общей системы отопления;
  • снос вентиляционных систем, закрытие мест нахождения противопожарных люков.
Читайте так же:  Самостоятельная реализация арестованного имущества должником

В некоторых случаях для того, чтобы избежать снижения стоимости объекта при проведении оценки, владельцы просят экспертов не указывать факты наличия перепланировок в помещении. Сокрытие информации такого рода для специалиста чревато лишением аккредитации в кредитном учреждении. Даже если эксперт пойдет на такие действия и согласиться умолчать о проведении в квартире перепланировки, то в будущем велика вероятность выявления подобного факта специалистами банка. В отношении заемщика со стороны кредитора в этом случае последует претензия, и требование досрочно погасить займ. В связи с такой особенностью специалисты не советуют идти на предоставление недостоверных данных.

Где лучше заказать проведение оценки?

Заемщик вправе самостоятельно выбирать эксперта, который будет проводить экспертизу и сформирует отчет об оценке недвижимости. В большинстве случае специалисты банка дают рекомендации в части выбора наиболее надежных и проверенных оценщиков, выдавая список организаций.

Физическое лицо может выбрать из предложенных кредитной организацией вариантов либо сделать выбрать иного специалиста. Банк не вправе настаивать на том, к кому должен обращаться клиент за проведением оценки. При этом специалисты советуют придерживаться рекомендаций банка, так как это существенно сокращает временные затраты из-за отсутствия необходимости проводить дополнительную проверку знаний и квалификации непроверенного кредитором оценщика.

Сегодня к эксперту предъявляется довольно существенный перечень требований для того, чтобы он смог получить аккредитацию банка. К основным относятся следующие:

  • представляет организацию оценщиков недвижимости, которая имеет законную регистрацию;
  • обладает полисом гражданской ответственности, сумма которого не менее 300 000 рублей.

Полис выступает гарантом недопущения специалистом случайной или намеренной ошибки при проведении оценочной процедуры, из-за которой могут пострадать третьи лица. При допущении промаха и некорректного определения стоимости жилья ущерб взыскивается и покрывается за счет полиса.

Как проводится экспертиза?

Оценка ипотечной недвижимости аналогична экспертизе, проводимой при осуществлении купли-продажи недвижимости. На первом этапе заключается договор об оказании услуг между физическим лицом и специалистом, предварительно перед подписанием соглашения оговариваются основные существенные моменты проведения процедуры и вопросы стоимости.

В назначенную сторонами сделки дату специалист приезжает для осмотра и оценки объекта недвижимости. В процессе проведения экспертизы он делает фотографии, которые впоследствии прикладываются к отчету. На текущий момент используются следующие способы оценки ипотечной недвижимости:

  1. сравнительный или рыночный — стоимость устанавливается по аналогии с подобными объектами;
  2. доходный — оценивается с точки зрения ликвидности объекта в будущем;
  3. затратный — оценке подлежит определение затрат, которые потребуются на возведение аналогичного жилья.

При определении оценочной стоимости недвижимость рассматривается с точки зрения перспективности его развития в будущем, в том числе наличие транспортных развязок, социальных объектов. После изучения основных деталей и факторов, влияющих на стоимость жилья в настоящем и будущем, составляется отчет об оценке. В среднем стандартный отчет насчитывает от 25 до 30 страниц. В обязательном порядке указывается рыночная и ликвидная стоимость.

Рыночная стоимость показывает по какой цене жилая недвижимость может быть продана при обычной продаже. Ликвидная стоимость демонстрирует какие средства могут быть выручены при необходимости срочной реализации объекта недвижимости. В большинстве случаев она составляет около 80% от цены рыночной. Для банков важнее ликвидная стоимость и при рассмотрении документов они обращают внимание прежде всего на этот пункт в оценочном отчете.

Перечень необходимых документов и вопросы стоимости

Для проведения процедуры оценки потребуется предоставить правоустанавливающие документы на жилье и техпаспорт из БТИ. Перечень предоставляемых документов заверяется заказчиком путем проставления личной подписи.

Стоит учесть, что дата проведения экспертизы и дата составления документа представляют собой разные понятия. Разница между ними может отличаться даже на пару недель. Согласно действующим нормам срок действия отчета об оценке недвижимости действует в течение 6 месяцев с момента его составления.

Стоимость оценки, по сравнению с ценой жилого имущества, не высока и зависит от региона нахождения объекта. Для Московской области и Санкт-Петербурга значение варьируется в пределах 5 000 рублей, для основной массы регионов расходы на услуги эксперта находятся в районе 3 000 рублей. На стоимость услуги влияют следующие факторы:

  • опыт и квалификация специалиста;
  • нахождение жилья по отношению к центру города;
  • срочность проведения оценки.

Все затраты по проведению экспертизы в полном объеме ложатся на заемщика. Перед обращением в конкретную организацию не по рекомендации банка рекомендуется поинтересоваться о репутации фирмы, длительности ее работы в сфере недвижимости, отзывами предыдущих клиентов.

Заключение

Видео (кликните для воспроизведения).

Проведение оценки недвижимости является обязательным этапом заключения ипотечного кредитования, основные моменты которого регулируются законодательно. Наличие в помещении неузаконенных перепланировок напрямую влияет на оценочную стоимость объекта, снижая максимальную сумму допустимого для выдачи займа. В целом процесс оценки такого имущества аналогичен стандартному процессу, заемщик вправе самостоятельно выбирать оценщика и расходы на оплату услуг в полном объеме ложатся на заемщика.

Источники


  1. Репин, В.С. Настольная книга нотариуса (теория и практика); М.: Юрилическая литература, 2013. — 288 c.

  2. Шавалеев, Михаил О неотвратимости юридической ответственности в России / Михаил Шавалеев. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2017. — 180 c.

  3. Боголепов, Н.П. Значение общенародного гражданского права (Jus Gentium) в римской классической юриспруденции / Н.П. Боголепов. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 257 c.
  4. Гуцол, В. В. Правовые основы Российского государства / В.В. Гуцол. — М.: Феникс, 2006. — 448 c.
  5. Римское частное право. Учебник. — М.: Зерцало, 2015. — 560 c.
Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here