Один из собственников квартир против узаконения реконструкции

Полезная информация по теме: "Один из собственников квартир против узаконения реконструкции". Здесь собрана и обработана имеющаяся информация по теме. Мы постарались приподнести ее в удобном и понятном виде. Если у вас возникнут вопросы, просьба задавать их нашему дежурному консультанту.

Один из собственников квартир против узаконения реконструкции

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Как узаконить реконструкцию: объединение квартиры и террасы?

    Присоединена терраса к квартире

    Выводы суда: увеличение общей площади квартиры произошло вследствие переоборудования входной террасы, через которую непосредственно осуществлялся доступ в квартиру и присоединение ее, как дополнительной площади подсобного помещения. Суд пришел к выводу, что работы по реконструкции, перепланировке и переустройству жилого помещения соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не нарушают права и законные интересы других лиц.

    Постановлено сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии квартиру, а также признать за истцами право собственности на квартиру

    Истцы просили суд признать за ними право собственности на присоединенные к квартире общие помещения (входную террасу), общей площадью 7,4 кв. м; сохранить в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии квартиру.

    Истец Лютых ВГ суду пояснил, что он с целью улучшения жилищных условий присоединил к квартире террасу, установил дверь. Соседка Фролова не возражает против присоединения к квартире террасы удовлетворения иска Лютых.

    Изучив материалы дела, выслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, суд приходит к следующему.

    В целях улучшения жилищных условий Истцы своими силами и за свои средства без разрешительных документов произвели в квартире перепланировку.

    Общая площадь квартиры после перепланировки составляет 40,1 кв. м.

    Увеличение общей площади квартиры на 2,9 кв. м произошло вследствие переоборудования входной террасы, через которую непосредственно осуществлялся доступ в квартиру и присоединение ее, как дополнительной площади подсобного помещения, которую следует учитывать при расчете общей площади квартиры.

    В квартире произведены следующие работы по перепланировке и переоборудованию, а именно, демонтирована перегородка между помещениями № 15 и 15а, часть террасы выделена деревянной перегородкой с остеклением и устройством двери.

    В результате вышеуказанных работ две жилые комнаты были объединены в одну, образовались коридор и балкон для исключения попадания в помещение кухни непосредственно с улицы. Пробивка новых дверных или оконных проемов в несущих наружных и внутренних стенах не осуществлялась.

    На присоединение из мест общего пользования комнат №№ 20х, 21х — разрешение не предъявлено.

    Администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону в своем ответе при обращении Лютых ВГ по вопросу сохранения в переустроенном и перепланированном состоянии квартиры сообщила, что сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии не входит в компетенцию Администрации Ленинского района и возможна в судебном порядке.

    В соответствии с п.14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией.

    Согласно статье 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

    Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

    В соответствии со статьей 40 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

    На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью ( п. 4 статьи 29 ЖК РФ).

    В соответствии с заключением эксперта ООО «Эксперт+» от 07.11.2011 года произведенная перепланировка не противоречит п.1.7.1 Постановления Госстроя России № 170 «Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение и укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров».

    После произведенной перепланировки квартира представляет собой двухкомнатную квартиру, набор помещений которой соответствует требованиям п.5.2 СП 54.1333.2011, предъявляемым к набору помещений квартир.

    Площадь жилых комнат квартиры, габариты, высота помещений и наличие естественного освещения соответствуют требованиям п.п.5.7,5.8, 9.12 СП 51.13330 и п.2.5. ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов», предъявляемым к площади, габаритам, высоте помещений и наличию естественного освещения.

    Выполненные работы по перепланировке квартиры, при которых демонтированы ненесущие перегородки и возведены новые перегородки, не могут оказать влияния на несущие конструкции здания.

    Поскольку работы по реконструкции, перепланировке и переустройству жилого помещения соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, произведены в границах земельного участка, предоставленного для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не нарушают права и законные интересы других лиц, не угрожают жизни и здоровью граждан, суд усматривает правовые основания для удовлетворения требований Лютых.

    Решением Ленинского районного суда г. Ростов-на-Дону по делу № 2-1934/2012 года постановлено сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии расположенную на 2-м этаже дома квартиру, а также признать за истцами право на доли в праве собственности на квартиру прекратив ранее зарегистрированное право собственности на указанную квартиру.

    Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

    Один из собственников квартир против узаконения реконструкции

    Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Объединение квартир — реконструкция — самовольная постройка. В узаконивании отказать

    Реконструируемая квартира является самовольной постройкой и не подлежит сохранению решением суда

    Выводы суда: суд, отказывая в иске о сохранении квартиры в реконструированном состоянии пришел к следующим выводам.

    • Применение норм ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации к самовольной реконструкции жилого помещения и на этом основании его сохранение в новом состоянии как перепланировки невозможно.
    • К самовольной реконструкции применимы нормы ст. 222 ГК РФ. Реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки; изменения архитектурного облика требуют разрешения на строительство, а в случае отсутствия перечисленного применяются нормы о самовольной постройке.
    • Созданный истцом новый объект недвижимости в силу ч.1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, как созданный без получения на это необходимых разрешений. Строительство произведено в отсутствие разрешительных документов, поскольку согласно экспертного заключения работы по реконструкции выполнены с незначительным отступлением от проекта, то есть не соответствуют проекту.
    Читайте так же:  Ст трудового кодекса увольнение по собственному желанию

    Истица Плешакова Д.А. обратилась в суд с иском к ответчикам с иском о сохранении в реконструированном состоянии жилого помещения общей площадью 143,2 кв.м, образовавшегося в результате объединения квартир и признать право собственности на данную реконструированную квартиру, указывая на то, что она является собственником квартир, в которых в целях повышения благоустройства произвела реконструкцию, заключающуюся в демонтаже оконных и дверных блоков, подоконной части стены до уровня пола с присоединением площади лоджии к площади комнаты, перегородок, возведении новых конструкций заложении дверного проема и выполнению нового дверного проема, демонтаже сантехприборов в ванных комнатах, в установке отопительного прибора.

    В результате реконструкции общая площадь объединенных квартир составляет 143,2 кв.м., жилая площадь 91,0 кв.м., подсобная площадь 52,2 кв.м.. Реконструкция производилась на основании рабочего проекта лицензированной организации ООО «ЗЕНИТ» по объединению квартир. Согласно выводам, содержащимся в данном проекте, конструктивное решение проекта обеспечивает изменение объекта, не затрагивающие характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта.

    Представители ответчиков — администрации Краснооктябрьского района г. Волгограда, Комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда в судебном заседании возражали против исковых требований истца.

    Решением Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 17 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии отказано по следующим основаниям.

    Как следует из экспертного заключения, работы по реконструкции квартир в жилом доме в г.Волгограде выполнены с незначительными отступлениями от проекта, не создают угрозу для жизни и здоровья граждан и не затрагивают интересы третьих лиц.

    В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

    Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

    В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

    Разрешение на реконструкцию, согласно п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») Градостроительного кодекса Российской Федерации.

    Применение норм ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации к самовольной реконструкции жилого помещения и на этом основании его сохранение в новом состоянии как перепланировки невозможно, так как согласно п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 года N 170, утвержденных Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

    Понятие «реконструкция» раскрыто в Градостроительном кодексе РФ (далее — ГрК РФ). Это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

    Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие жилой дом, несущие конструкции дома, земельный участок, на котором находится дом.

    В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников.

    Исходя из этого определения, а также ряда подзаконных актов, в том числе Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р) Госкомархитектуры, следует, что реконструкция является видом строительных работ. Поэтому при самовольной реконструкции возможно нарушение как земельного законодательства, так и градостроительных, строительных и иных правил.

    Судебная практика также исходит из того, что к самовольной реконструкции применимы нормы ст. 222 ГК РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. N 665/05 было указано, что реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки; изменения архитектурного облика требуют разрешения на строительство, а в случае отсутствия перечисленного применяются нормы о самовольной постройке.

    П. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса указывает, что осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

    [2]

    Учитывая, что реконструкция была выполнена без согласования с органом местного самоуправления, работы по реконструкции были выполнены с отступлением от проекта, что в судебном заседании подтвердил представитель истца Иванов Р.А., что препятствует удовлетворению требований о сохранении помещения в реконструированном состоянии.

    Созданный истцом новый объект недвижимости в силу ч.1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, как созданный без получения на это необходимых разрешений.

    Доводы истицы в исковом заявлении и представителя в суде о том, что строительные работы произведены в целях улучшения жилищных условий, не имеют юридического значения в данном случае, поскольку строительство произведено в отсутствие разрешительных документов, поскольку согласно экспертного заключения работы по реконструкции выполнены с незначительным отступлением от проекта, то есть не соответствуют проекту.

    При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Плешаковой Д.А. о сохранении жилого помещения квартиры в реконструированном состоянии следует отказать.

    Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

    Перепланировка, реконструкция, переустройство. что это?

    Вопрос о том, как отличить указанные виду переделок, модификаций объектов недвижимости, например, жилых домов, возникает, когда владелец недвижимости что-то капитально переделывает в ней или как-то изменяет, дополняет, достраивает ее. Например, утепляет стены, делает проем (или, наоборот, ликвидирует его), перегородку, а то и пристрой. Так вот, все перечисленное, при некоторой схожести, имеет совершенно разные правовые характеристики, в рамках действующего в России закона.

    Так, понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 градостроительного кодекса (ГсК) РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Соответственно, реконструкция регулируется градостроительным кодексом.

    Читайте так же:  Организации продающие автомобили по остаточной стоимости

    Тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом (ЖК РФ).
    Интересно, что нормы статьи 222 ГК (гражданский кодекс) РФ о самовольной постройке могут быть применены к самовольной реконструкции недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

    Так, пристройка к жилому дому является новым объектом. Также новым объектом будет являться, например, строительство второго этажа.

    Под перепланировкой жилого помещения понимается такое изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). В соответствии абзацем третьим пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

    Тем самым, под перепланировкой понимается переделка уже имеющихся помещений – одного или нескольких, не связанная с изменением коммуникационных сетей.

    Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч.1 ст.25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абзац второй пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

    Важно, что в зависимости от того, каков характер изменений объекта недвижимости, следует характеризовать это при помощи, как минимум, одного из приведенных выше терминов, содержащихся в законе.

    Это важно, если гражданин что-то существенное изменил в своем объекте недвижимости (например, в жилом доме) и пытается зарегистрировать это вначале в БТИ, а затем – в Росреестре. Но у администрации по каким-то причинам разрешение не взял. При этом, как правило, необходимо обращаться в суд (ну, а как же в России без этого, ведь, как правило, администрация в таких случаях дает отказ).

    Так вот, в заявлении (оно называется – исковое заявление о сохранении объекта недвижимости в перепланированном, или реконструированном, или переустроенном виде). Впрочем, надо сказать, что нередко сами суды не делают различий между указанными понятиями.

    Например, исковое заявление о пристройке лоджии может быть удовлетворено с позиций ст. 29 ЖК РФ (тогда как здесь речь идет о перепланировке).

    А если пристрой к жилому дому

    Как Вы уже поняли, пристрой (т.е. дополнительные постройки) это – типичная реконструкция. Кому-то может это показаться странным – даже с точки зрения здравого смысла, но это юридический факт: пристрой – это реконструкция ВСЕГО здания, даже несмотря на то, что в ряде случаев основное здание вообще не изменяется, просто к нему добавляется дополнительная постройка. Но, тем не менее. Согласно закону, пристрой к жилому дому, квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

    И вот теперь, возможное, самое курьезное. Допустим, один из сособственников жилого дома сделал, с согласия остальных, пристрой. Сделал сам, из своих средств. Так вот, по закону, такая пристройка не будет принадлежать только ему.

    Вначале суд будет рассматривать вопрос о признании права собственности на весь дом, включая пристрой. Если такое возможно, после этого он должен будет перейти к перераспределению долей – таким образом, что пристрой будет в долевой собственности КАЖДОГО из сособственников.

    Соответственно, и исковое заявление в данном случае следует подавать не относительно пристроя, а в отношении ВСЕГО реконструированного объекта недвижимости, т.е. жилого дома вместе с пристроем. При этом в качестве площади следует указывать общую площадь.

    Понятно, что тут – одна из очередных коллизий (созданных по ошибке или умышлено) российского законодательства. Ведь, если рассуждать здраво, пристрой должен бы принадлежать тому, кто его построил. Но, согласно букве закона, весь дом, вместе с пристроем, является общей собственностью всех сособственников. И перераспределению долей подлежит весь дом, а не его часть. Такова судебная практика, в том числе и Верховного суда РФ.

    Другое дело, что тот, кто фактически построил пристрой, может, конечно, требовать с других сособственников соответствующей денежной компенсации. Но это уже вопрос совсем другой и, надо сказать, более сложный. Ибо другие собственники могут начать утверждать, что, мол, пристрой им не нужен, зачем они должны, мол, платить за то, что им не нужно и т.д.

    Перепланировка без согласия второго собственника

    Можно ли сделать перепланировку квартиры, если у нее есть еще один собственник и его согласие пока не получено? Мы владеем квартирой на двоих с сестрой. Но она проживает в другом городе и я не уверен, что получу от нее согласие на ремонт. Стоит ли начинать перепланировку.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Ответ: Перепланировка должна быть согласована до начала всех работ, но ее можно узаконить и после реконструкции. Для вашего случая существенное значение имеет то, когда вы начнете согласовательные мероприятия.

    Если вы намерены получить предварительное разрешение, то в жилищную инспекцию администрации по месту жительства надлежит представить пакет документов. В этом перечне первым пунктом стоит заявление на перепланировку. Этот документ утвержден постановлением Правительства РФ № 266 от 28.04.2005 и в нем: во-первых, сначала следует указать всех собственников жилья, а во-вторых, в конце поставить подписи этих собственников.

    Понятно, что если подпись вашей сестры будет отсутствовать на документе, то о дальнейшем продвижении по инстанциям можно и не думать.

    Если решили сделать ремонт, а затем пытаться узаконить проведенные трансформации, то следует заручиться письменным согласием на такие действия. В дальнейшем, если ваша родственница откажется от своих слов, такую расписку можно будет предъявить в суде. Подобный вариант очень сложен не только тем, что надо будет все равно подписывать заявление всем собственникам, но и тем, что придется обходить все инстанции и может быть платить штрафы. Наказание назначается за то, что работы проведены без разрешения властей.

    Читайте так же:  Получить лицензию на проектирование исторических памятников

    Итоги

    Без разрешения второго собственника перепланировку делать не рекомендуется. На предварительном этапе на работы без его подписи даже заявление не зарегистрируют. Можно начать и без позволения родственника, но в конце процедуры придется столкнуться с большими трудностями.

    67 юристов в нашем
    постоянном штате

    295 консультаций оказано
    за последний месяц

    Как узаконить реконструкцию квартиры с увеличением жилой площади?

    В суд? Шансы у Вас . — не знаю, что и сказать, что б не расстроить.

    Если Вы пойдёте в суд — не пойму, какие Ваши права и в чём нарушены. В суд идут за защитой прав и интересов, установлением фактов, если другими путями не получается.

    Если сосед пойдёт в суд. С чем опять? Он обратиться, значит на нём будет бремя доказывания, чем Вы нарушаете его права.

    Думаю, чего и стоит оппасаться — так это жалоб с его стороны. Вот для жалоб есть основания. Вы нарушили закон. Есть определённый порядок, конкретно предусмотренный законом, как возможно изменять свою собственность недвижимую, находящуюся в долевой собственности.

    И вот тут, по жалобе, возможно ожидать предписаний убрать незаконно настроенное.

    Поэтому, сидите как мышь и не злите соседа, или договваривайтесь с ним.

    Или бегом бегите в суд, но совсем по другому делу: по выделу доли дома и участка земли, находящихся в общей долевой собственности, в натуре. «натуре» — это не слэнг. Это так и называется.

    Если, как Вы пишите, разделены участки между соседями и стоят заборы.

    Но Вам нужен ОООООООООчень хороший юрист ( всмысле, по данной специализации), чтоб в это ввязываться. и не дистанционно, а на месте. Как найти хорошего? Спрашивайте копии аналогичных решений суда. Но его, а не других юристов и интернетных распечаток. Конечно, Вам юрист не сможет дать чужих данных. Поэтому просите копии Решений без фамилий и адресов. А Вы потом по местному сайту суда уточните по дате решения ( в копии) и фамилии судьи — был ли этот юрист представителем в этом суде, или нет.

    ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

    Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

    «Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

    Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

    В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

    Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

    Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

    Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».

    Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

    При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

    Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

    При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

    Читайте так же:  Список домов региональной программы капитального ремонта

    Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.

    * – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

    Реконструкция дома в долевой собственности

    Краткое содержание

    • Соседи не дают согласие на реконструкцию дома (часть дома не в долевой собственности)
    • Оформление дома в долевую собственность
    • Дом многоквартирный в долевой собственности
    • Раздел дома в долевой собственности
    • Продажа дома в долевой собственности
    • Земля под домом в долевой собственности

    Добрый день Наталья Павловна!

    Уходить от долевой собственности, не обязательно.

    Кроме проекта реконструкции необходимо уведомление органа власти о том, что предполагаемые параметры реконструкции соответствуют градостроительным нормам.

    ст. 10, Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 18.03.2019) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

    Реконструкция дома одним собственником без согласия второго собственника

    Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    В соответствии с положениями ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка

    На основании п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом.

    [1]

    При сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности.

    В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

    В силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

    Отвечая на ваш вопрос, вижу два возможных варианта.

    1. Обратиться к совладельцу с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком, связанных с возможностью обрушения строений.
    2. Начать реконструкцию без согласования с участником общей долевой собственности.

    Перед проведением реконструкции рекомендую составить акт о текущем состоянии жилого дома, обратившись в экспертную организацию или при непосредственном участии представителя местной администрации, обязательно с приложением фотографий, свидетельствующих о состоянии дома на день осмотра.

    [3]

    Обязательно собирайте все квитанции, чеки на строительные материалы, составляйте договоры со строительными компаниями (если собираетесь привлекать третьих лиц).

    Важно, чтобы проведенная реконструкция не изменяла площадь жилого помещения, особенно в сторону уменьшения площади другого совладельца.

    Возможность обрушения хозяйственных построек может быть, в частности, подтверждена:

    • заключением эксперта по результатам проведения строительной экспертизы (в ходе которой определяется степень физического износа строения);
    • результатами осмотра;
    • фото-, видеоматериалами.

    PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

    Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

    Как заручиться согласием соседей на перепланировку: 2 основных способа

    Согласие соседей на перепланировку необходимо получать, если собственник замыслил перестройку, затрагивающую их интересы. К примеру, решил увеличить площадь своей квартиры за счет общего коридора. В случае, если перепланировка задумывается в коммунальной квартире, согласие всех жильцов также обязательно, несмотря на то, проживают они фактически на своей жилплощади или нет.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

    Когда требуется согласие соседей на перепланировку?

    При небольших конструктивных изменениях спрашивать разрешения у жильцов нет нужды.

    Однако если перестройка является сложной, затрагивает вопросы безопасности, то заручиться нужно не только согласием компетентных органов, но и жильцов, проживающих за стенкой.

    Получение разрешения на перепланировку квартиры осуществляется:

    • При переустройстве мест общего пользования. Например, собственник решил обустроить тамбур. Так как он «заимствует» часть общедомовой территории, ему потребуется заручиться разрешением всех обитателей лестничной клетки.
    • При изменении фасада здания. Например, при увеличении площади балкона или изменении расположения окна, а также при оборудовании отдельного входа в квартиру.
    • При переустройстве саузла. Например, если собственник хочет поменять местами туалет и ванную комнату, либо прирастить санузел за счет коридора. При этом следует учесть, что нельзя устанавливать санузлы над жилыми комнатами, даже если соседи не против.
    • При объединении квартиры и чердачного помещения, то есть превращении квартиры в двухуровневую. Чердак является общедомовой территорией, поэтому необходимо получить согласие всех собственников дома, а также управляющей компании.

    Его необходимо получать только от собственников помещения, причем совершеннолетних. От квартирантов — то есть нанимателей — никаких документов не нужно. Однако придется разыскать хозяина квартиры и производить перепланировку после получения его разрешения.

    Кроме того, согласие должны дать все прописанные на жилплощади. Если кто-то из них временно отсутствует, это может создать дополнительные трудности.

    Как можно оформить согласие соседей на перепланировку?

    Основные варианты оформления согласия соседей

    • Письменное заявление каждого владельца жилья — самая простая форма, если необходимо получить разрешение от нескольких человек. Достаточно просто обойти соседей, изложить свои планы по перепланировке, показать чертежи и взять у них согласие.
    • Нотариально заверенное разрешение, принятое на общем собрании жильцов. Этот вариант удобно использовать, если нужно получить заявление от всех обитателей дома — например, если планируется объединить квартиру и чердачное помещение.

    В последнем случае составляется протокол общего собрания жильцов, где на повестке значится выдача разрешению одному из собственников квартир на проведение перестройки или реконструкции.

    Для того, чтобы решение было принято, необходимо, чтобы в собрании участвовало не менее 2/3 от общего числа собственников квартир, при этом «За» было отдано не менее 50% голосов плюс 1 голос.

    Далее старший по дому вместе с заявителем должны обратиться к нотариусу, чтобы тот подтвердил законность проведения собрания и соблюдение всех формальностей. Стоимость заверения составит от 1000 рублей в зависимости от тарифа и наценки нотариуса за работу.

    Нужно подписать две копии решения — одна остается у инициатора перепланировки, другая направляется в управляющую компанию.

    Читайте так же:  Протокол освидетельствования на состояние алкогольного опьянения

    Как получить разрешение соседей на перепланировку квартиры?

    Структура письменного заявления

    Сложная процедура проведения общего собрания в большинстве случаев не потребуется вообще. Скорее всего, придется обойти соседей по лестничной клетке или посетить жильцов этажом ниже.

    Письменное заявление лучше приготовить и распечатать заранее, чтобы жильцам не пришлось тратить время на его написание. Законом допускаются обе формы заявления, главное, чтобы подпись соседа была реальной.

    Обязательные элементы заявления

    Заявление пишется в свободной форме, в нем должны присутствовать обязательные элементы:

    • имя, фамилия и паспортные данные заявителя (оформляется по правому краю, начиная со слова «от», Ф.И.О. ставятся в родительном падеже);
    • место регистрации заявителя;
    • название документа (в данном случае «Согласие на перепланировку»);
    • адрес квартиры, где будет производится ремонт;
    • место составление документа, дата;
    • подпись соседа.

    Сам текст можно сформулировать так: «Я даю свое согласие на проведение перепланировки по адресу: _____ по проекту, представленном собственником помещения».

    Как убедить соседей в необходимости перепланировки?

    Для того, чтобы убедить соседа в целесообразности проведения перепланировки, можно показать ему следующие документы:

    • действующий технический паспорт;
    • эскиз проекта, в котором зеленым цветом обозначить то, что будет построено, а красным- снесено;
    • разработанный лицензированной компанией проект;
    • заключения СЭС и пожарной службы;
    • разрешение управляющей компании.

    Понятно, что большинство документов вряд ли будет на руках, обычно для убеждения жильцов достаточно ограничиться эскизом. Однако попадаются такие соседи, которые подписывают заявление только тогда, когда инициатором ремонта получены разрешения от всех инспекций.

    Согласие соседей на перепланировку — образец заявления:

    Согласие соседей на перепланировку: образец.

    Согласие соседей в коммунальной квартире

    Если затевается ремонт в «коммуналке», то заручится согласием соседей необходимо в любом случае, даже если это не задевает их жилплощадь. Например, планируется расширение окна, которое никак не касается их.

    Тем не менее, получить от них разрешение придется. Причем даже в том случае, если доли в квартире распределены, и за каждой семьей закреплена своя комната.

    Причина в том, что формально все жильцы квартиры являются сособственниками одного помещения. А в соответствии с Жилищным кодексом для проведения различных манипуляций с жильем необходимо согласие всех его владельцев.

    Поэтому жителям коммунальных квартир нужно заручаться согласием соседей на продажу или сдачу в залог своего имущества, передачи его в аренду, дарения и т.д.

    Его достаточно оформить в виде заявления, нотариальное заверение не обязательно.

    Как получить разрешение на перепланировку муниципальной квартиры?

    Если квартира находится в собственности, то никаких проблем с перепланировкой при согласии соседей не возникнет. Если же квартира не принадлежит жильцам, и они проживают на ней на основании социального найма, то процедура перепланировки осложняется.

    Так как собственником помещения официпально считается администрация города, то именно ее представитель должен производить сбор необходимых документов.

    А убедить архитектурный отдел на проведение дополнительной работы очень сложно. Поэтому и причины для перепланировки должны быть достаточно серьезными.

    Таким образом, разрешение от соседей-собственников на перестройку жилья должен получать муниципалитет.

    Три основных способа получения разрешения

    • приходит сотрудник архитектурного отдела и берет нужные подписи;
    • соседи сами идут в администрацию и оставляют заявления;
    • на инициатора ремонта оформляется доверенность, и разрешения собирает он самостоятельно.

    Для получения разрешения на перепланировку квартиры чаще всего используется последний вариант. Расходы по оформлению доверенности берет на себя наниматель жилища.

    Образец заявления на перепланировку ч. 1.

    Образец заявления на перепланировку ч. 2.

    Образец заявления на перепланировку ч. 3.

    Как получить согласие от временно отсутствующих жильцов?

    По закону, получить разрешение на перепланировку требуется от всех зарегистрированных на жилплощади собственников помещения.

    На практике приходится сталкиваться с тем, что не все зарегистрированные проживают по месту своей прописки. Например, кто-то уехал на учебу в другой город, кого-то призвали в армию, а кто-то и вовсе угодил за решетку.

    Существует лишь один способ получить нужную бумагу: направить по адресу последнего фактического пребывания жильца заказное письмо с уведомлением и с просьбой дать письменное разрешение на проведение перепланировки. Дальше остается только ждать.

    Если в течение трех месяцев ответа не будет, но при этом поступит уведомление, что письмо вручено лично адресату, можно смело подавать документы на перепланировку: будет считаться, будто сосед дал свое разрешение.

    Если перепланировка уже сделана

    А что делать, если собственник уже произвел перепланировку, не оповестив об этом ни жильцов, ни контролирующие органы?

    Процесс узаконивания перепланировки

    В данном случае потребуется узаконить перепланировку, и начинать следует именно со сбора разрешение от соседей. При этом если хоть один из них даст отказ, придется переделывать всё обратно: самовольная перепланировка является нарушением закона.

    Судебная экспертиза

    Если соседу покажется, что внесенные изменения создают угрозу целостности дома, он может подать в суд на собственника помещения.

    Суд назначит экспертизу, и если по ее итогам будет признано, что перепланировка действительно опасна, то собственника квартиры оштрафуют и заставят за свой счет переделывать все обратно.

    Нарушение норм общежития

    Аналогично сосед имеет право обратиться в суд, если произведенная реконструкция нарушает нормы общежития. Например, собственник перенес туалет на место кладовой, и это создает определенные неудобства.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    К тому же при затоплении ущерб будет более значительным, чем если бы затопило ванную комнату. Так что если перепланировка затрагивает интересы других жильцов дома, лучше сначала заручиться их согласием, и только потом производить ремонт.

    Конечно, если собственнику досталась квартира с незаконной перепланировкой (например, от умершего родственника), то тут ничего не поделаешь: придется уговаривать соседей дать разрешение, платить всевозможные штрафы и осуществлять за свой счет узаконивание переделки через суд.

    Источники


    1. Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.

    2. Ушаков, Н.А. Международное право; Institutiones, 2011. — 304 c.

    3. Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации; Проспект — Москва, 2011. — 216 c.
    4. Султанова, А. Н. Организация юридической службы на предприятии / А.Н. Султанова. — М.: Дашков и Ко, Наука-Спектр, 2013. — 320 c.
    5. Боголепов, Н.П. Значение общенародного гражданского права (Jus Gentium) в римской классической юриспруденции / Н.П. Боголепов. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 257 c.
    Один из собственников квартир против узаконения реконструкции
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here